坪地小产权房(龙岗中心城未来潜力不如大运板块)-2024深圳小产权房信息

问：你好，我目前在深圳有一套52平的小房子，目前市场价330万左右，其中有90万的贷款，另还有130万的存款。第一套贷款是我一个人的，老婆没有贷款记录。我个人在坂田的华为上班，现在想换一套自住（三房及以上）且学位处于中上水平的房子，换的房子离华为车程最好在50分钟以内。请帮忙推荐一下符合我诉求的房子，新房二手房都可以。请说明下我这种情况还能做3成首付吗？

答：你好，根据你们的情况，有2种方案可以操作成首付3成：1.假离婚，用老婆的首房首贷买。2.全款抵押，最多可以贷款7成，需要找垫资公司配合。考虑学位可以关注坂田深实验的万科、佳兆业。

问：十三老师您好！我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算700左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘，谢谢！

答：你好，感谢赞赏！投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园诺德西海湾另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

问：十三老师，我现在布吉有套市值550左右，想置换福田三房，预算800，目前关注景田片区，看了擎天华庭和万科金色，您有什么建议，有没有次新推荐，主要自住，非常感谢。

答：景田板块分析：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。万科金色家园2003年优点：1.景田D出口，标准地铁口物业。2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业5.户型不错缺点：1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学）2.总价高，没小面积户型。擎天华庭（荔外狮岭.科技中学）景田的选筹建议：一、低总价刚需次新电梯房二、顶级名校学区最低总价学票房三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘

问：您好！请问龙华金亨利9万多单价，带深高北学位，60万喝茶费是否值得投资呢？

答：金亨利一脸嫌弃的售姐，吊儿郎当的保安，KFS满满的“诚意”，牛气的一塌糊涂，仿佛在告诉每个人：“我是宇宙中心第一豪宅，爱买不买”！对于这个盘，外界有两大疑问：可否搭板？可否上深高？现在假设都能解决，那么该盘和附近二手的单价差价约为10万，价格倒挂，除去两年的租金约20万，实际套利50-60万。竟然还有人收55-70万的喝茶费，我认为最多认个筹碰碰运气，否则淘淘附近二手得了，这个盘。真不觉得有多划算！

问：您好！我打算投资一套房子，有一套现金220万-250万，可以承担700-900万的房子。现在有几个选择：1投资宝安中心青英趣庭两房，送小阁楼，73平米，735万，加上税费760万。2投资林芝大悦城115平米四房，总价900万左右，雅轩户型，与大悦城商业隔开了，没有小区花园，首付可以延缓2-3个月。3去碧海淘淘，投资富通城6期，890平米，650万或者中信湾六上，80平米，三房，700万，或者御龙湾，89平米，三房，750万。纯投资，中长期，非常迷惑，望指点迷津

答：你好，感谢赞赏！1.宝中小户型不建议入手了，这一波有点透支了，单价10万以上轻微溢价。2.大悦城未来看好3.富通城比较推荐这几个盘排序：富通城>大悦城>菁英趣庭

问：十三老师:罗湖口岸置地逸轩1房1厅47米的和龙中万科清林径2房应该选哪个？投资非自住。谢谢，谢谢。

答：你好，2个楼盘都不推荐，非领涨区域建议说说你的首付预算房票和月供情况，再做细致的选筹推荐

问：老师您好:深圳首套3成，可付120~130w最近有在看龙岗的一二手房#二手:目前只看了3号大芬附近:1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。2）鸿荣源?尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。【二手的只看了以上两个】一手:看了（京基?御景半山）…旁边的还有一个盘我就不说了。整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地?悦山湖）没进去看。望先生给予建议

答：你好。布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。鸿荣源尚峰，项目最大的利好就是在建14号线石芽站。适合改善型人群，虽然单价略高，在布吉片区，400万起价买到大花园、地铁口、高赠送的次新三房，算是不错的选择了。关外买房首先看地铁，再者大型商业、总价约束、赠送面积、通勤距离也是需要考量的点。这几个盘，如果单纯考虑同情和自住，优先尚峰。但是如果想要不跑输大盘，建议多关注大运地铁沿线和龙岗中心城的学位房。

问：十三大神，两个问题：第一个问题，在碧海和沙井中犹豫，碧海的问题是泰华阳光海三房117平879万首付多一百有压力，沙井的问题是鸿荣源禧园128平700万家人担心周围都是农民房居住起来会影响生活品质，您怎么看这两个盘？第二个问题：碧海和沙井比较未来五年的涨幅（同比例），您看好哪个更快？

答：碧海的利好兑现相对快一些，目前碧海大体建设已经完成沙井周期更久短期持有选碧海，长期持有选沙井

问：你好，手上有100W现金，孩子爸想买商品房.我们在龙华墩背工业区这边有一套小产权（现在自住）.我想卖了小产权再买（可卖150多W），孩子爸不同意.现在因为这个纠结卖还是不卖.家里孩子大的9岁，小的才几个月.月供1.3W左右没问题.现在因我没上班.望赐教！

答：支持卖掉小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。100万在深圳能买到的房子未来升值潜力一般，更何况你们有2个孩子，需要考虑学位问题，预算只能增加。从投资角度看，也建议出手小产权，去有潜力的二线城市买一套低价盘，未来升值潜力也比小产权更大。

问：老师您好！目前情况：坪山招商花园房子刚卖，现金380万在手，预算在福田区买500万内的小三房，年收入15W左右，有贷款记录，老家有一套月供2300，已挂盘，卖掉到手会有65万左右成交需要时间，2个小孩大的在坪山实验上4年级，小的一岁半，希望在福田华联大厦近一点投资自住加学位，看过华强北、华强南、八卦岭，看老师文章多数推荐保税区，或者付300万5成首付，留60万供房，重点以学位和自住投资为主，自住条件差一点都行。持有至少会有5年以上，可能持有12年也有可能（初中学位），华强北（荔园+红岭）双11后涨幅20%且无房，华强南多数为老破旧博拆迁（南园+上步）八卦岭户型不理想，请老师给些建议，谢谢！

答：大涨之后无洼地总价500内还能买的板块也只有保税区了如果能接受投住分离，其实沙井的海岸城是个不错的选择。

问：老师你好，我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙陇山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格350-380左右，二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢

答：你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府龙园大观百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属9年制其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了；周围都是旧改，买这个盘最少套两年；距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上利用率相当低，没有赠送。如果不是新房癌，不建议买这里远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑不赢大势。

问：湾玺公寓，自住和投资可以吗？