买小产权房买方违约(回迁房安置房买卖中开发商逾期办理产权证书的违约责任的法律分析)-2024深圳小产权房信息

李律师说房产第013期

前言

房屋买卖合同中，房屋所有权的转移是合同目的之一，卖方的权利是取得对价并转移其房屋的所有权，买方的权利是取得房屋所有权并支付对价。房屋所有权转移是合同的履行内容，同时也是房屋买卖合同履行的结果。由于登记是房屋所有权变动的生效条件，因此办理房屋产权变更登记或者新设登记手续是履行房屋买卖合同的行为。实践中，办理房屋产权变更登记或者新设登记（一手商品房买卖）手续通常需要提交房屋买卖合同，公民身份或法人单位的证明文件，卖方出具的购房款发票或收据，且是在房款已基本付清(少数分期付款除外)，商品房测量表（测绘部门出具）房屋已交付使用，合同已基本履行完毕的情况下办理产权变更登记的。

逾期办理产权证书的法律依据

在房屋买卖合同中应对办理房屋产权证书的时间、程序作出明确且具体的约定，以避免日后产生纠纷导致无法办理产权证书的不利境地。比如有的买卖合同中约定办理房产证按照国家法律和政策为准，此类约定模糊且不明确，往往难以主张卖方的逾期办证责任，在产生此类纠纷时，买方无法充分举证逾期办证责任完全由原告造成，往往陷于不利地位。

如果合同没有约定的话，现实中主要依据是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

上述规定表明，如果合同中对逾期办证有约定，则违约责任应按照合同约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，则以房屋的交付日期、合同订立日期等确定办证的期限，且上述规定中办理产权证书的期限为90日。

回迁房安置房卖方逾期办理产权证书的判例分析

甄X与XX公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷

2010年4月2日，被告XX公司（甲方）与原告甄X（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》其中第八条房屋产权证的办理：（1）从被拆迁人入住新房之日起，一年内甲乙双方共同到房屋产权中心，办理费房屋所有权证。（2）被拆迁房屋原房产证所载面积34.46㎡，重新办证费用由甲方负责，超出原房屋产权证所载面积53.21㎡，办证费用由乙方负责。

第九条：双方的权利义务：甲方应在协议已所确定的协议所确定的上房日期前，向乙方交付符合国家机关法律规定质量的房屋，超期未能交付的应付违约金200元／天。担保人：被告XX公司，2010年4月3日。备注：担保人担保义务：拆迁人在规定日期，未能及时交付房屋或已无能力交付，并延期三个月仍未交付，担保人有义务向乙方赔付同等价值的房屋。

庭审中，法院查明原、被告均认可拆迁协议没有得到相关行政部门的认可，拆迁没有按照相关程序进行，导致办理房产证过程遇到困难。

又查明，原被告签订《拆迁安置补偿协议》后，被告XX公司实际支付原告临时过渡费共计10个月2000元。原审法院认为原、被告约定上房时间为2011年6月2日，实际上房时间为2011年12月9日。原、被告约定超期未能交付房屋的违约金200元／天，原、被告均认可在明白纸中扣减的9000元费用为被告XX公司向原告支付的上房延期违约金，原告主张是事后才知道9000元为延期上房违约金，但是原告已经按照扣减9000元后的金额交纳了购房款并已经实际入住房屋，故原告的上述主张不能成立。综上，应当视为原被告双方对延期上房违约金金额为9000元达成了一致意见，因此对原告要求被告锦诚公司再支付延期上房违约金29000元的诉讼请求，本院不予支持。

法院认为对延期办理房屋权属证书违约金问题。按照补偿协议的约定，被告XX公司应于实际上房之日起一年内即于2012年12月9日前办理房屋权属证明，但至今未能办理。原、被告均认可由于拆迁没有按照相关程序进行，导致办理房产证过程遇到困难，由于房屋拆迁系由被告XX公司主导进行，因此应认定是由于被告锦诚公司的原因致使房屋权属证书未能如期办理。从2012年12月10日至原告主张的违约金计算截止日期即2013年6月25日止，共计198天。由于双方未约定违约金数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

法院判决被告XX公司于判决生效后十日内支付原告甄X延期办理房屋权属证书违约金6846元；二审法院维持原判。

本案涉及到的为回迁房，法院观点认为回迁房中因为开发商主导了拆迁安置，拆迁过程未按照程序进行，导致办证困难，也不能免除开发公司办证的责任，开发商仍应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。

姚XX上诉XX公司房屋买卖合同纠纷一案

2006年，原告房屋被规划为绿化隔离的拆迁范围，原告积极配合乡政府的拆迁工作，拆迁后与XX公司签订了房屋买卖合同，购买了拆迁安置房，并和其他村民一起入住了安置房。其他村民在2009年9月8日拿到了房产证，但是XX公司违反市政府和市建委的规定，未依法给我办理房产证，特向法院起诉。

原审法院审理后认为，经查双方根据《XX乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退管理办法》等订立房屋买卖合同，约定“待相关手续齐备后，房屋产权登记由乡政府城建规划科统一到区县房屋土地管理部门办理”，且未约定办理期限。本案涉及绿化隔离地区建设的相关事项，办理房屋产权证确需要相关部门协调处理。在协调工作尚未完成之前，本案尚在政策调整范畴，不属于人民法院在民事诉讼中审查的范围。综上，裁定驳回姚XX的起诉。

二审经审查认为：姚XX与XX公司签订《房屋买卖合同》，双方对产权登记作出约定：待相关手续齐备后，由乡政府城建规划科统一到区县房屋土地管理部门办理。现姚春红并无证据证明当事人约定的合同条件已成就，其起诉缺乏事实和法律依据。姚XX上诉提出双方关于产权登记的约定内容属格式条款，应确认无效，但并未提供证据予以证明，其该项上诉主张本院不予支持。根据双方合同约定，办理产权登记需经行政部门协调，即合同履行内容及对合同履行条件是否成就的判断，并不属于人民法院民事案件审查范围，原审法院驳回姚春红的起诉并无不当，应予维持。姚春红上诉并提出涉案房屋本质上属于商品房，XX公司给其造成损失应承担违约责任、应予赔偿的主张，缺乏事实和法律依据，驳回上诉，维持原裁定。

黎XX、朱XX与XX有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2005年8月16日，朱XX作为买方（乙方），XX公司作为卖方（甲方），签订了《购房合同书》。双方约定，XX公司受街道办事处委托，负责XX建设拆迁户安置房屋建设。卖方尽可能在二年内为买方申请办理该房屋的“房地产证”，并承诺在办理“房地产证”时，拆迁户原拆除房屋有正式“房地产证”部分的面积（以深圳市规划国土局发证为准），其补交地价由XX公司承担，其余超出原“房地产证”部分面积须补交的地价由拆迁户自行承担。双方还对楼房装修标准、物业管理等内容进行了约定。

原告主张涉案房产购房款已全部付清，xx公司对此予以认可。

一审法院于另案中向当地房地产权登记中心去函查询案涉房产的产权状况，并询问能否办理房地产证，该中心复函称，截至2015年3月27日，该中心产权系统查无案涉项目及案涉房屋的房地产权登记记录。涉案房产已于2003年交付原告使用；XX公司主张涉案房产未办理房产证的原因在于行政区划的划分导致办证难，政府各个部门一直在不断地协调，最后现在只剩物业用房的问题，XX公司与政府相关职能部门正在协调，拟通过购买房产或临时搭建房屋作为物业用房来解决这个问题。XX公司同时提交了相关政府文件。文件显示，案涉房屋因缺少建筑工程施工许可证原件、竣工验收证明文件及报建图纸原件缺盖公章等问题，一直未能办理房地产权证。

一审法院经审理认为：《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告在签订合同后依约付清了购房款，且涉案房屋已交付使用多年，从查明的事实可知，涉案房产此前因缺少建筑工程施工许可证原件、竣工验收证明文件及报建图纸原件缺盖公章等问题，一直未能办理房地产权证。经一审法院向房地产权登记中心查询结果说明涉案房产目前暂不具备办理房产证的条件。故对于原告诉请XX公司为原告申请办理房产证的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可待涉案房产具备办证条件后另循途径解决。驳回原告诉请。

二审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据本案查明的事实，涉案房产目前暂不具备办理房产证的条件。原审法院驳回黎桂花、朱锦杨有关办理房地产证的诉讼请求，处理正确。原告待涉案房产具备办证条件后再行向XX公司主张权利。涉案《购房合同书》签订于2005年8月16日，合同约定XX公司尽可能在两年内为买方申请办证。本院认为，对于办证期限，合同虽然没有约定明确的时间，而是表述为“尽可能在两年内为买方申请办证”，但该种表述只是对办证期限作了一种较为弹性的约定，而不是免除了XX公司申请办证的合同义务。时至今日，距离合同成立已经超过十年，XX公司仍未履行申请办证的合同义务，已经远远超过了履行该项义务的合理期限。XX公司迟延履行合同义务，构成违约，应当承担相应违约责任。