政策为养老产业开山铺路养老地产的发展要从房地产行业转型谈起

目前中国老年人口超过2亿。 面对如此庞大的老年人群体，我国养老产业刚刚起步，尚未形成成熟的产业模式。 作为具有“养老”和“地产”双重身份的流量体质，养老地产近年来备受关注。

养老产业政策

做好准备

养老地产的发展始于房地产业的转型。

当市场好的时候，房地产开发商愿意做住宅开发，因为“快周转”模式具有“来钱快、规模增长快”的特点。 此时，养老地产还没有进入阶段。

在市场不好的时候，房地产开发商的转型拉开了转型的大幕，养老地产成为了房企的“香饽饽”。 其中，“房地产+养老”被视为房地产企业转型的成功范例。

那么到底是什么影响了房地产市场的质量呢？ 毫无疑问是政策。 养老产业就是在政策的基础上铺路，让它逐步成为自己的学校，走到今天的地步。

2012年，党的十八大提出“积极应对人口老龄化，大力促进养老服务业发展”，促进了养老产业的发展。

2016年10月，全国老龄工作委员会办公室、国家发展改革委、民政部等25个部门联合印发《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》，再次提请关注养老产业建设。

2018年9月，国务院印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018~2020年）》，取消养老机构设立许可，建立养老机构分类管理制度，进一步放宽养老机构管理制度。市场准入。

2019年11月，为积极应对人口老龄化，按照党的十九大决策部署，中共中央、国务院印发了《国家中《积极应对人口老龄化中长期规划》，到21世纪中叶我国积极应对人口老龄化。 提供战略性、全面性和指导性文件。 国家发改委相关负责人对此解读，提出全面放开养老服务市场，引导金融、房地产企业进入养老市场。

当一项政策鼓励某个行业时，必然有一个理由。 退休行业也不例外。 其改革也是应对中国人口老龄化的一项战略。

近年来，我国人口老龄化趋势加剧。 根据国务院“十三五”国家老龄化发展和养老体系建设规划，预计2020年我国60岁以上老年人口将增至2.55亿人左右，占约占总人口的17.8%。 80岁以上老年人口将增至2900万左右，独居和空巢老人将增至1.18亿人左右，老年赡养比例将增至28%左右。 可见，我国进入人口老龄化社会的局面已不可逆转，人口老龄化是我国21世纪的新国情。

这就是现实，而随着政策的铺垫，养老产业成为万亿蓝海已成为事实，也成为房地产开发商的投资“新贵”。 据中国社科院预测，到2030年我国养老产业规模预计将达到13万亿元。

中国（深圳）综合开发研究院院长兼首席专家范刚表示，涉及房地产的新消费增长点，包括旅游地产、养老地产，实际上与新消费能力密切相关。 因此，我们必须在变化的过程中看到这些新的增长点，这些增长点可能不是人为的，而是自然发生的。

房企瞄准“夕阳红”

广阔的蓝色海洋

追溯房地产和养老产业的源头，可以从2012年开始。

2012年，保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称“保利地产”）试水养老产业，成立了国内首家集医养结合的长期护理机构。北京西山河西会。 2013年12月，保利地产在北京发布了居家、社区、机构“三位一体”养老战略。

绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）比保利更早进入养老产业。 2011年，绿城成立学院式养老运营平台“绿城怡乐教育公司”，运营管理怡乐学院。

而真正让绿城养老业务蓬勃发展的，是2012年建成的乌镇雅园项目。 雅园位于浙江省桐乡市乌镇，主打养生、养生、休闲三大主题。 3.5万平方米的怡乐学院和7.3万平方米的国际康养中心，进一步改善了老年人的生活条件。

由此看来，进入养老行业的房企更有可能放弃社区、居家养老的传统意义，而专门为“中产阶级”养老而生。 因此，养老地产布局的形成与房地产产业布局高度契合。

恒大研究院发布的专题报告显示，养老地产主要集中在京津冀、长三角、珠三角、川渝城市群四大区域老龄化程度高、人均可支配收入高、医疗水平高。 其中，京津冀养老地产以自给自足为主，提供多元化的产品和服务； 珠三角以销售为主； 长三角养老地产大多位于郊区，价格低于其他地产项目。

在普惠养老领域，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）做得比较好。 2010年，位于北京房山区窦店镇的“万科幸福会所”成为万科首个试水养老地产的项目。

“租售并举”模式成为万科后续发展养老项目的重要举措。 比如北京欢乐谷、青岛万科城也相继嵌入养老项目。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，租售并举的具体做法是出售老年公寓，并在社区内拥有和经营康复、护理中心。 这样，我们既可以从销售物业服务中获得丰厚的资金收入，又可以产生持续稳定的经营现金流，支撑园区的长期运营。

万科高管也公开表示：“未来，北京万科的每个项目都将利用一座大楼提供自助式养老服务。 我们自己社区的这种养老方式比较踏实，而且价格也不像其他地产养老项目那么高。 昂贵的。”

不过，在发展普惠养老模式的同时，万科也没有放弃高端养老。 良渚文化村位于浙江省杭州市，是万科“城市养老服务综合体”的代表项目。 涵盖自助公寓、养老公寓、医疗护理等高端服务。

与万科专注养老服务的模式不同，恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大”）完全由房地产驱动。 作为恒大健康的旗舰产品，恒大健康谷旨在打造老年健康养生综合体，已在三亚、西安、郑州、镇江、湘潭、南京、云台山、重庆、沉阳、梧州、呼和浩特建设、沧州等市启动健康谷项目。

健康谷包括益阳花园、畅园、康怡花园、亲子花园。 通过整合世界一流的医疗、养老、健康和商业保险资源，借助会员服务平台，为会员提供出行、学习、餐饮、住宿、医疗保健等服务。 医疗保健服务项目388项、健康管理服务项目389项、养老服务项目90项、保险5种、设备设施852项。

在万科、恒大、保利等房地产巨头的推动下，越来越多的房地产开发商竞相养老地产。

日前，龙湖地产股份有限公司旗下养老公寓春山万树·成都梵城老年公寓在成都揭牌。 继重庆、上海、北京等城市布局后，龙湖春山万树继续聚焦一二线城市，实施“空间即服务”战略，助力中国大健康体系建设。

不仅大型房企青睐养老地产，一些中小型房企也在转型之路上发力。

例如，广州富力房地产有限公司就推出了医疗地产和养老地产两大业务板块。 资料显示，公司目前有3个项目处于筹备阶段，分别是广州番禺旗舰康养综合体、惠州龙门南昆山益阳公馆、天津富力新城维修中心。 打开。

赚钱艰难

怎么吃？

近年来，虽然房地产企业纷纷涉足养老行业，但真正赚到钱的却屈指可数。 对于投资高、产出慢的养老地产来说，如何盈利成为每个房地产公司面临的难题。 一些房企甚至坦言，养老地产基本仍处于普遍亏损状态。

以融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）为例，融创中国董事局主席孙宏斌曾坦言：“这是一个巨大但困难的行业，而找不到合适的商业模式。”

融创中国执行董事兼执行总裁、北京区域集团总裁景洪也表示，行业目前仍处于普遍亏损状态，不赚钱。 很多企业都在通过房地产利润反哺养老产业。

易居房地产研究院研究总监严跃进表示，我国养老地产还处于起步阶段。 各类房地产公司的盈利模式主要有以下几种：出售房产、赚取租金或会员费、边租边卖。 三种盈利模式各有优缺点。 自给自足需要强大的资金流动和一定的产品开发能力，能够很好地抓住老年人口的关键需求； 租赁和会员体系需要熟练的运营能力和优质的服务能力。

从运营模式来看，养老地产大多是租、售并举。 具体方式是出售老年公寓，在社区内拥有并经营康复、护理中心。

然而，这一切都只是“美好”，他们也确实想分享养老行业的“蛋糕”。 房地产企业显然还没有找到愿意为养老地产买单的“金融主”。 “房地产+养老”，到底是房地产“入侵”养老产业，还是这本身就是养老产业的内需？

从现阶段中国购房者的用户画像来看，老年人买房的人很少。 尽管中国已进入老龄化社会，但存在一个重要问题：大量人口“未富先老”。

因此，更多的现实问题摆在房地产企业面前。 比如，如果找不到目标客户，没有持续的收入，养老项目就无法运营，然后项目陷入恶性循环，运营服务不好，没有客户上门。

这也催生了一种行业现象。 有分析人士举例称，一些房地产企业在接到项目后会首先考虑能够快速回笼资金的住宅开发项目。 比如，以养老地产的名义，先征地1000亩，其中600亩规划为住宅，以保证项目的盈利能力。

对此，业内专家表示，养老地产不应仅仅以建造楼宇为主，后期的运营服务才是根本核心。 这也是房地产企业想要在养老行业取得成功必须遵循的原则。

对于目前养老地产盈利难的问题，相关专家建议，布局养老地产可以利用房地产企业建房的优势，但养老地产并不是简单的“房地产+”，但更多的是提供养老服务，特别是医疗服务。 服务和关怀。 这些服务地产公司不擅长，可以和一些国内外的医疗机构、养老机构合作。

此外，一些房企相关人士表示，尽管政策利好密度加大，但关键问题尚未解决。 在实际操作中，存在融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费等制约养老产业发展的瓶颈。 、补贴、监管等政策体系有待进一步完善。

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