小产权房买卖合同是否有法律效益？

小产权房一般具有占用团体土地、地域性、没有“五证”、开发主体多样化、权力受到约束、价格低一级特色。现在有关小产权房的纠纷主要有房子买卖纠纷、房子典当纠纷、房子质量纠纷、房子侵权纠纷、离婚产业分割、承继纠纷等。而关于小产权房合同的效能问题，也是大家一起争辩的一个话题。

小产权房买卖合同是否有法律效益?

一、各地法院怎么处理小产权房买卖合同纠纷

因为没有关于小产权房买卖方面的详细法令法规，现阶段各地法院关于有关小产权房买卖案子的处理也不尽相同。其间影响比较大的案子就是北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家梁女士以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄乡民马某的房子，两边签定了购房协议。2006年，因房价上涨和风闻该房要给付高额拆迁补偿款，马某以乡村宅基地上的房子出售给团体经济安排以外的居民违背了法令制止性规则为由，申述要求判定购房协议效力，返还房产。该案经过两审，终究北京二中院以为，依据现行土地处理法令、法规、方针规则，应当确定小产权房的买卖合同效力，但出卖人明知其所出卖房子及宅基地属制止流通规模，在出卖多年后又以违法出售房子为由建议合同效力，应当补偿买受人的依赖利益丢失。

二、小产权房买卖合同效能分析

1、乡村宅基地运用权的获得有严厉的身份约束

小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就呈现了宅基地运用权可否转让的问题。宅基地运用权是指农人以户为单位运用团体一切的土地，在规则的地址享有建筑用房、增加日子设备、在院子栽培树木、永远寓居的权力。宅基地运用权的主体是该团体经济安排的成员，这是一个严厉的身份约束，是依据团体经济安排成员的身份而享有的权力，而城镇居民明显不具备团体经济安排成员的身份，也就不能获得宅基地运用权，小产权房买卖合同因为标的无法施行而效力。

2、国务院等有关部门的文件也制止小产权房买卖

关于小产权房的问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规则，比方1999年国务院办公厅宣布的《关于加强土地转让处理制止炒卖土地的告诉》，原国家土地处理局[1990]疆土函字第97号《关于以其他方法不合法转让土地的详细运用问题请示的答复》，疆土资源部发[2004]234号《关于加强乡村宅基地处理的定见》，2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严厉土地处理的决议》，2008年1月，国务院下发的《关于严厉执行有关乡村团体缔造用地法令和方针的告诉》等等，都规则了制止城镇居民到乡村购买小产权房、制止城镇居民在乡村置办宅基地。尽管这些文件都不是以法令、法规的方法呈现，但它们代表了国家的方针导向，并且这些规则的出台致使小产权房无法处理房产证，房产无法实践搬运。依据这些规则的精力能够看出，小产权房买卖合同应当是效力的。