小产权房558
梁先生：我想购买一套二手房，税费全部由本人承担。 房子情况是：普通住宅，面积128平方米，房产证满2年不足5年。本人家庭是首套房，卖家也是唯一一套住房。请问双方各需要缴纳什么税，缴纳比例是多少?缴税基数是不是按照评估公司的评估价?
梅州市地税局：
卖方需缴纳以下税费：
一、增值税方面：根据相关政策规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。”
二、个人所得税方面：根据相关政策，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如不符合上述免征条件，则需要缴纳个人所得税。能确认房屋原值的，个税计算公式如下：(计税价格房屋原值交易过程中缴纳的相关税费及合理费用)×20%。其中合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。不能确认房屋原值的，个人所得税按合理计税价格的3%计征。
买方需缴纳契税：
(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。另外，个人购买家庭第三套及以上改善性住房，不论面积多少，均按3%的税率征收契税。
计税价格为国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格。对于成交价格明显偏低的，实行核价管理。从2012年8月1日起，在梅州市城区范围内正式运行梅州市房地产税费一体化管理系统，运用评估技术对梅州市城区范围内存量房交易计税价格进行智能化评估，评估价格作为计税依据。
