小产权房558商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为它的交易周期长，涉及资金量大而且技术问题多，权利义务关系也复杂，所以对程序要求是比较严格的。在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，比如毛坯外墙漏水，购房者能退房并要求赔偿吗？毛坯外墙漏水退房又该如何办理？
毛坯外墙漏水能退房并要求赔偿吗？
根据《合同法》第42条的规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，不过需要注意的是，如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，卖方不承担责任。
如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方也不承担瑕疵担保责任，买方可以房屋人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
一般情况下，解除合同通常的认定标准是一方根本违约，或买卖合同的目的无法实现，房屋根本不适宜居住，因此如果没有达到法定解除条件或房屋质量不足以威胁居住安全，法院通常会判决卖方承担损害赔偿责任，而不是退房。
商品房交付时应该取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。
如果发展商不出示文件或出示文件不齐全，业主可以拒绝收楼，同时应及时发函开发商，要求其按照合同规定提供证件并且要求逾期交楼的赔偿。
毛坯外墙漏水退房如何办理？
退房的可能性不大，可以催促开发商快点解决漏水问题。如果开发商故意拖拉或者推脱责任，可以上当地的质检站投诉，一般问题到这一步都能解决的。如果还没解决，就只能上法院告了。
外墙渗水，物业准备打密封胶，但其实这个东西只治标不治本，房子在建设时就有毛病了，应该是砖墙砌筑时，灰缝砂浆不饱满，水从砖墙的灰缝中渗透出来，是建筑上的通病了。
出两个点子：第一种花费比较大，但肯定管用了，把漏水的部分外墙面层敲掉，用防水砂浆抹灰，比较费事，以后肯定不会发生。第二种买好的密封胶将渗水处打好，但密封胶的耐久行差只能暂时不漏，时间长后还会渗水的。
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