上海购房限购令2021（2021年9月最新|上海购房政策：限购限贷+二手房/新房积分/交易流程+赠与/继承政策等事项汇总！）

北京限牌陶尔岛经济政策汇整

1 北京人限牌经济政策

未婚情形预测

沪籍未婚专业人士

一、原则上受赠有房，限牌。

二、原则上受赠无房，生前和双亲在【2011.1.30】以后共计不少于2套（含2套），可DD91两套住房。

成婚情形预测

沪籍未婚专业人士

一、母女两方都是北京户口

b、母女一方在【2011.1.30】以后和双亲共计3套，另一方无房，可DD91两套住房。

c、母女一方在【2011.1.30】以后和双亲共计3套，另一方与双亲共计1套，可DD91两套住房。

e、母女一方在【2011.1.30】以后和双亲共计少于4套（含4套），限牌。

a、购买首套房产证可原则上上非北京户口一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。

b、购二套房产证必须北京户口的人上产证，否则限牌。

注：

离异情形预测：一、婚姻存续期间所出售的房屋不在限牌范围内(产权证登记日期需在离婚日期前)

二、离异后现家庭及原离异家庭母女两方DD91入住房需计入套数

四、其余限牌经济政策不限(限牌前与双亲共计住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料)

六、离异后复婚按新经济政策执行

2 外地人购房攻略

外地人在北京购房需要什么条件？

2、非沪籍家庭限牌两套北京住宅，但母女两方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3、 外地人在外地的房产不计算在内，只要北京没有房产就可以购买！

所需证明：1、身份证 2、成婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证

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本市集体户口

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外国籍或港澳台同胞

提供满一年的北京劳务合同和满一年的税单！可购买两套住房。（要求劳务合同和税单公司必须一致）

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在读博士、博士后

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部队人员购买住房

2、部队专业人士指的是军官、士兵或士官原籍非北京是不可买房的。

1、北京临港购房新政发布：

2019年8月6日，北京自贸区临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引经济政策。

2、落户新政：

3、购房资格：

3 北京购房贷款经济政策

1. 商业贷款

北京自2021年7月24日起房贷利率将上调！

首套上浮35个基点（4.65+0.35=5%）

二套上浮120个基点（4.65+1.05=5.7%）

贷款经济政策变化

2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。

4、放款时间延长，目前放款时间平均在新产证出来后2个月至4个月左右，可能会更长。

5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。

7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。

2. 公积金贷款

陶尔岛的认定方式①在北京有1套房，人均面积＞37.3m²。

（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为35%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为35%。

（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不少于40%。

公积金贷款利率

首套房利率：

5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。

第二套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。

可贷额度

可贷年限

②6-19年的房龄：35-房龄

③少于20年房龄：可贷15年

房龄=2021-竣工日期

B主贷人年龄计算：

男性：65-年龄=可贷年限

女性：60-年龄=可贷年限

北京普通住宅和非普通住宅的区别！

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

5 北京房产税征收标准

2021年北京房产税率分界线提高至73482元

所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰，所购房屋单价＞73482元/㎡适用税率6‰。

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北京房产税征收对象

2、北京居民DD91且属于二套以上的住房（包括DD91的二手货存量住房和新建商品住房）。

1

第两套房200平要征收房产税吗？

2

所有第二套房子都要征收房产税吗？

不是。

是根据居民家庭人均住房面积来计算。家庭成员人均免税面积均为60平米。

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什么是居民家庭？

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应纳房产税额计算方式

应纳房产税税额=DD91住房应征税的面积（建筑面积）×DD91住房单价×70%×税率（税率暂定0.6%）

1

房产税缴纳时间什么时候？

每年12月31日前缴纳。

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买好了房，什么时候起征房产税？

产证登记日期的次月开始征收。

1

税率是怎么算出的？

税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下

跟着线图走

一秒明白房产税

1、沪籍未婚

2、沪籍未婚家庭

外地未婚：为限牌状态

注：若购入司法委托拍卖等非限牌类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。

外地家庭：

4、境外个人、港澳台居民

境

台

港

（具体房产税税费减免情形以各区买卖中心税务窗认定为准！）

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房产税减免经济政策

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未满一年怎么付房产税?

当年度应纳税额 = 年应纳税额 ➗ 12个月 ✖ 当年度应纳税月份数

查询房产税缴税信息的途径很多，在此罗列出 5 种渠道，各位朋友可选择自身最为便捷的方式查询。

1）北京税务网官网查询

打开税务官网（http://

3）支付宝 “城市服务” 查询

打开支付宝，搜索【城市服务】，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。

5）买卖中心现场查询

房产税缴纳途径

1）通过“付费通” 缴费

2）银行网点

3）买卖中心现场缴纳

6 二手货房买卖税费

7 北京各区买卖中心

8 北京新房购买业务流程

一 .取证

二 .认筹

1、认筹意向金费用，一般要求不能少于房源最低房价的20%。

2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

三 . 审查资料

1、认筹时，购房者提供限牌资格审查的材料。

2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

3、主要审查资料

（2）社保证明或纳税证明；（非北京户口需要提供，北京户口不需要提供）

四 .北京新房摇号“计分制”

在户口方面，认购申请时，认购对象为本市户口的（若为家庭的，母女两方中至少有一方应为本市户口），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

家庭点数制预测

10分 母女（包括未成年子女）

0分 成年未婚或离异、丧偶等个人（无论是否包括未成年）

户口点数制预测

10分 北京户口

0 分 非北京户口

拥有住房状况

20分北京无房

5分 北京有房

五年内在沪购房情形

20分 无房，5年内无购房记录

5分 有房，5年内无购房记录

0分 无房，5年内有购房记录

0分 有房，5年内有购房记录

在沪缴纳社保时长

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

家庭 参照母女两方中社保缴纳较多的一方

★社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

高系数的楼盘

倾斜于社保时长更多的人

低系数的楼盘

1、问

满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？

答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

2、问

答：仅限于北京范围，算无房户。

3、问

离婚专业人士，净身出户，是否算无房户？在新经济政策有上，有哪些限制？

4、问

北京户口未婚，09年与双亲受赠有两套共计房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？

答：2011年以前的，算无房户。未婚可以购买1套。

5、问

拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？

6、问

有两套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？

答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。

7、问

赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？

8、问

认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？

9、问

购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？

答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。

10、问

答：算未婚0分，包括成年未婚、离异、丧偶，无论是否包括未成年子女，皆是0分。

11、问

退休人员的社保怎么算？

12、问

户口受赠有两套房，无贷款，想过户给双亲，这样算无房吗？

答：如果在2021年1月22日（含）后受赠的方式，不能算无房户。通过二手货房买卖过户，算无房户。

13、问

答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。

14、问

社保有要求连续社保吗？

答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。

15、问

答：每个新盘都会公布自己的系数，以楼盘认筹公告为准。

16、问

如果外地有房，北京无房的话，算是无房吗？外地有房有贷，北京无房无贷，这种情形呢？

17、问

我受赠有套商住房，小产权房，40年的，这种情形算有房吗？

答：不算，受赠有住宅才算有房。

18、问

境外专业人士购房也要点数摇号吗？

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5年内购房记录是指北京，还是全国？

答:以北京受赠房产为准。

20、问

外地社保转移都北京，可以算吗？

答：只认北京缴纳的社保。

21、问

请问怎么界定有房？动迁房算吗？

22、问

家庭内产权份额转换，算是购房记录吗？

答：份额变更是有网签记录的，但目前没有明确是否算购房记录。

请问无房是按照网签为标准吗？

答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。

五 .摇号开盘

1、北京新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

2、根据摇号顺序选房。

4、没选房，没签订认购书，全额退筹。

5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

相 关 问 答

不会。按照公示的时间来进行认筹。

三.可以一家三口分别参与认筹吗？

四.摇号选房现场，能看到实时房源情形吗？

外场看不到，进入内场才能知道。

五.摇号到选房一般间隔多久？

看情形，有马上选房的，也有次日选房的。

六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？

七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？

不需要摇号，开发商自行安排。

八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？

《摇号规则》明确规定了不可以。

1.没批下来，可以换银行。

2.没批够， 补房款给开发商。

9 直系亲属更名买卖、受赠、承继怎么划算？

一、买卖更名

下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用：

1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

3、买卖手续费：4元/㎡，4×100=400.

4、买卖登记费：80元

5、抵押登记费：40元

二、承继

直系亲属之间承继免征契税、增值税、个税。房屋承继过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房价款20%个税。

2、房屋的承继顺序是什么？

3、房屋承继的业务流程是什么？

业务流程：先至公证处办理承继权公证，领取公证书后至房屋所在地的买卖中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房

屋所在地的买卖中心换领新的产证。

时效：承继公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户口的为 2 个月左右（若为外地户口，要到户口所在地取证故所需

时间较长，具体时效根据不同户口地而定）

房屋所在地的房地产买卖中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产买卖中心受理窗口受理→20 个自然日（法定节假日

除外）出产证。

6、承继公证所需材料：

8.公证收费标准：

办理承继时需要注意哪些问题？

7.在有承继人死亡的情形下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位承继或转承继的规定！

三、受赠

契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征

若是受赠无房可以走受赠业务流程，受赠有房且受赠的房屋有出售的想法建议走买卖业务流程。

公证收费标准

2、办理房屋受赠的方式有几种？

1）通过办理受赠公证书进行受赠；

办理受赠公证相关规定

3、办理受赠公证，应当注意的问题有哪些？

1）财产应当是公民的个人合法财产；

2）房产中有抵押不可受赠；

4）受赠合同不可委托签署；

5）一般只做直系亲属间的受赠，否则需要支付 20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳双亲

则需先将女方名字去除再办理受赠）。

分不能再买卖。

例如：业主张三将受赠独有的两套房产的 10%的产权受赠给了其朋友李四（非直系受赠），即针对该房产，张三持有 90%

受赠费用如何计算

受赠过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）受赠过户免征营业税， 但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）

二手货房（住宅）受赠过户所需材料有：

二手货房（住宅）受赠注意点⚠️：

ps：买卖中心近期办理的收件收据。收到此件 ，说明您的受赠已经走完业务流程， 只差最后一步， 拿着这个收件收据，带上身份证到买卖中心拿号直接领取产证。

10 公司名义购房相关经济政策及买卖税费

以公司名义在沪购房的限牌经济政策

1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：

a：企业设立年限已满5年；

c：企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。

(二) 境外注册的公司在沪不能购买商品房。

购房篇

契税、印花税

房产税

在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业（如高新企业、扶贫单位等）可能会有三年内免征房产税优惠。

土地使用税

如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳滞纳金。

售房篇

在买卖过程中则需要缴纳：

增值税及附加

按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收；

土地增值税

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未少于扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额少于扣除项目金额50％、未少于扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额少于扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

印花税

按成交价格×0.05%征收。

企业所得税

买房需查询资料网站

1.个人征信报告

https://

2.不动产查档单

vwebm/notes?from=groupmessage&isappinstalled=0

3.社保查询

https://

注意：

2、所有提交上次的材料必须和原件一致，PDF格式。

3、以上新一代买卖业务流程本市4月1日试行。

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