（因公众号正文要求5万字以下，故将本文分为上下部，此为本文下部内容）

第五章  与魔鬼共舞

新天地的救星

注解5-1

注解5-1：

5个一级开发项目注解5-2、3个收尾的楼盘项目和一个总建筑面积34LOFTLOFT7个月拖沓。唐舜只好自己上了，他直接与新天地项目设计方对接，先考察确定了LOFTLOFT户型，这才保证了项目各项产品研发工作的正常推进。

注解5-2：

2014LOFT20LOFT产品的产品线还没建立，没有现成的借鉴。

LOFT4米8左右的户型，通过装修加上一层地板，将空间分隔成两层使用。后来规划监管部门为了制止这种偷面积的行为，对住宅的层高给出了上限，不再允许3.6米以上的层高，使得LOFTLOFT产品，所以到2014年的时候，LOFT产品一般出现在商业项目或者综合（写字楼）项目中，不同于住宅项目土地的年产权年限，商业项目和综合项目的土地产权年限分别是40年和50LOFT商住产品大行其道。针对这种现象，北京规划监管部门要求综合项目层高不得超过4.2米，因为4.2LOFT分成两层，算上两层楼板的厚度，会导致其中的一层净高低于1.9米，居住的舒适性会大打折扣。

然而办法总比困难多，唐舜考察完竞争对手的产品之后，在远洋新天地项目中采用了一种创新的LOFT5-3，解决了层高限制问题，但也因此使得建筑的结构、水电线路和精装修变得极其复杂。唐舜并非首创折板LOFT户型的人，但是他是第一个将折板LOFT40平米）的人，并首次将该户型大面积运用到80和100米高的高层建筑中，为此他还创造了一种全新的管井（由于设计院担心图纸上的管道井在现实中实现不了，项目部还特意按1：13层高的管道井，最终证实创新的管井可以实现）。在这种兼顾舒适性和美观的设计优化过程中，唐舜和他的团队付出了大量的时间和精力，当1275

注释5-3：在他设计的户型里，客厅和餐厅部分层高为3.9米；住房部分层高4.5米，通过错层的方式组合成一栋平均层高4.2

实楼交付标准制定小组

312月底远洋地产的总裁李总来视察的时候，立刻指出了新天地项目一个致命的问题：缺少交房标准样板间。远洋新天地的LOFT3米高的金色双层铁艺，造价高达6

2015年过年前完成项目一期最主要的3种户型的交房配置标准，同时要求把精装修成本压缩到元/5

在这段时间，唐舜已经通过社会招聘招来了一位负责59

12月313个实楼样板间的施工蓝图，完成工作后，公司将奖励30

759

为了回应远洋地产总部领导的关切，1月135天后远洋地产开启了三年一度的改革进程，没想到改革的方向就是李总在这次新天地汇报会上针对实楼产品配置标准制定小组的发言。

2015年1月1810%，中联设计部员工只有5LAVIE

多交的土地出让金

22400多万元的土地出让金。唐舜倒抽了一口冷气。

2400万土地出让金还是可以退还公司的。”

唐舜道：“按新天地项目的计划，全部竣工应该在4、5年以后了，退款该是5、6

吴工道：“这个事情还不能对外说，虽说财务部不应该绕过您找张工要数据，设计院金工负有主要责任，但这件事上咱们设计部也有责任。”

9

当天张工天黑了才回到办公室，唐舜把他叫到自己的办公室，关上门后问道：“下午去哪儿啦？”

“我去看项目了。”

“哪个项目？”

“就是那个首创的……还有融创的项目。”

“设计院金工搞错了，我肯定要跟他们领导说，你其实只要告诉我一声，我核一下，就能避免2400万资金被压着5、6年时间了。”

张工还想说些什么，看到唐舜这么说，絮叨了两句，也只好涨红着脸庞走出唐舜的办公室。

“昨天我有事，没聊完，今天有什么想法？”唐舜说。

1、小组例会会议纪要加上分项工作时间节点和工作成果要求；

2、每天上报小组例会会议纪要，成果也阶段性上报；

3、

这个会议效果立竿见影，第二天也就是周日，朱工约来室内楼梯厂家与唐舜到公司碰头，三个人以加班的方式解决了拖了一周的室内楼梯问题。

C、E2015年底远洋地产以5.7

2月19

过完2015

“你和吴工参加实楼产品配置标准制定小组工作，我也没机会参与，所以想找个更适合我的地方。”

?

6个月时间里，能在办公室见到申工的日子不到905个半月的员工在需要用的半个月里面还找不到人，这人还怎么用？他能主动离开对谁来说都是好消息。唐舜连离职理由都懒得问，提了一句希望有一个月的交接期，就结束了对话。

2014

还没等唐舜回过神来，他就被赵总叫到了办公室，赵总问：“听说你们部门的张工和申工都要走？”

“嗯。他们今天刚跟我说。”

唐舜闻言吃了一惊，怎么跟他的感觉不一样，他一直以为新天地的出图报批工作一直由自己负责，张工只是向他汇报。

“张工因为什么要走？”赵总问道。

“不适应你的管理方式。”赵总重复了一句。

唐舜意识到前一句话说的不对，立刻想到要不要把张工的失误提一提，不过立刻就被自己否决了。

赵总看他没说话，挥挥手让他离开。

302400多万的土地出让金，即使5、68位数字，然而张工看来并没有负罪感，还成为他追求更高收入职位的动力。

2400多万元的后果。只要能少犯三个错误中的一个，就可以避免最后的大损失。

38.2亿元、预计销售总额达1203名、10强、20强、50强……这件多交2400

改革的后果

张工、申工确定离职，唐舜请事业一部设计总负责人陆总在事业一部找到两个人员接替两人的工作。经过产品研发小组成员的艰苦努力，430

产品研发小组的事将将要收尾的时候，又一个迫在眉睫的事来了。3月底，一条消息轰动房地产业，新版国家标准《建筑设计防火规范》将于2015年5月1日实施，《高层民用建筑设计防火规范》5月14月308个月，几乎干完了新天地这个大项目一般需要3、4年才能完成的设计管理工作，还额外完成了一项需要5个部门协作的实楼精装交房标准制定工作。

工作8

远洋地产的改革还在继续，事业一部（京津冀及海南事业部）很快在北京北四环装修出一栋43年前关在远洋地产总部顶楼大会议室有异曲同工之效。2015年，远洋地产在北京的项目多数处于收尾阶段，除新天地项目以外可售的尾盘项目预计销售额总共不到100亿元，而新天地项目是个可售2015

远洋地产多次调整组织架构。2009 年至年，远洋地产先后成立了天津区域事业部、北京事业部、东北事业部以及商业地产事业部。2012 年 3 2015 年，远洋地产对组织进行扁平化调整以及向区域放权，恢复了此前撤销的“区域事业部”。2020年，远洋地产再次改革，将原有4 个事业部拆分成 8 20

第六章  楼市涨跌的背后推手

根据《中国人民银行法》，我国货币政策的最终目标是，“保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。”

逝去的时机

经历2012-2013年的这波北京房价翻倍行情后，北京房价被20132014年全年横盘，2015年春天房价继续横盘，但二手房交易量开始缓慢上升了。这时，A36年和初中3

3年多以后才上学，现在买房刚好能满足入学条件，陶嘉来欣喜若狂，很快挑好了三处学区房。

24号院的房子先出售，腾出一个购房资格，然后再以你的名义买西城区的学区房。”

夏雪若有所思的看了陶嘉来一样眼，不置可否。

夏雪刚才看照片的时候一直没说话，也没表现出特别关心，这时她说了一句：“要看房你去，我不会去。”

“那我选好房以后，咱们就换房？”

“我不看房，也不卖房。”夏雪一脸冷漠。

24号院的房子地铁加站效应已过，房价已经没有上涨的冲劲，如果不把这套房立刻换成西城区的学区房，不但经济上会受损失。而且，儿子的学区也无法改善。”陶嘉来有点急了。

“你就不怕儿子以后长大了，因为这件事怪罪你吗？”

夏雪还是没有出声。

没购房指标不能买大产权的房子，只能考虑小产权房了。陶嘉来虽然没进单位工作，但他的收入可不少，除自住一套以外的四套房子房租加在一起也挺可观，开销之余还有盈余。年7月底他用这几年的盈余在北京北郊最大的小产权房小区宏福苑买了一套小产权房。

2014年发布的9.30房贷新政，放松了买房贷款的各项规定，之后很多已限购城市相继取消限购，再加上央行降息，2015年、7月份，深圳的房价率先开始上涨，接着全国大城市房价也紧随深圳的步伐开始上涨，2016年进入高潮。陶嘉来看好的德胜门外二手房均价由2015年7月的72351元/平方米，上涨到2016年12月的元/平方米，陶嘉来2015年看中的德外学区房更是在这期间上涨一倍有余，直接创出每平米16

把所有点连起来

2017年6

“我卖了那套房，还会用他女儿的名字买更贵的学区房。而且那套房他才出12

2017年年初出了3171年的学区房了。晚上回家，陶嘉来把听来的消息告诉夏雪，问是不是当年岳父的主意不愿卖房，夏雪没说话也没有否认，侧面证实了那位家长的话。

夏雪斩金截铁的说：“不行，今年的也必须参加。”

“不行，这次演出必须参加。”

夏雪没再说什么。

“你如果不去玩，我明天还是会出去玩的，你后面半个月可只能一个人跟姥姥姥爷玩了。”

“跟姥姥姥爷玩，就跟姥姥姥爷玩。”儿子答道，表情很坚定。

陶嘉来知道自己又一次被人耍了，一宿无眠，第二天他带上自己已退休的父母去了父母在南方的老家。

经济政策与楼市

注释6-1

注释6-1：货币乘数是M1、M2与基础货币相除的得数，受多种因素影响，总体来说，货币乘数与法定存款准备金率及利率负相关。

注释6-2

注释6-2：在中国，再贷款即指中央银行向商业银行提供的信用贷款。

第七章  见顶的认识

“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。”

你不去主动折腾房子，房子就会来折腾你。

第一次卖房

安德里北街24号院的房子挂到了中介公司，并且开始物色合适的学区房。

9月的北京看房量虽然比4、52410万/平米，总价不低，已经是改善房了。2017年9月看房的多是首次置业人群，陶嘉来的房子自然就看者寥寥，并且没有人愿意出价谈判。与安德里北街243.5万元/平方米。

安德里北街24号院的安德里北街24号院的

晚上，陶嘉来带着看房客户和中介打开安德里北街24号院的

“也这样，屋子里很乱，我都不好说。”

“你跟我说呀。”

“什么朋友，他就是租房的。看来他把房间搞得那么乱，是故意的，想打消客户的买房念头，他可以继续租下去。”陶嘉来道。

“有可能。”

“那我只能赶他出去了。”

安德里北街24号院的注释7-1觉得可谈，就约见面谈判了。

注释7-1：业主有专属业主经纪人，买房客户也有专属客户经纪人。

“为了4万块钱没能成交，让意向客户跟别人成交了，市场情况这么差，挂牌快3个月了只有这一个意向客户，这么下去，儿子的学区房多半没戏了。”

中介也有认栽的时候

“退而求其次，也只有这样了。”陶嘉来道。

看完房接着是谈判。陶嘉来排在三层那套房子谈判第一顺位，第一个与该套房的业主谈判。业主是一对年轻人，说是卖掉父辈的这套房子，拿到钱后准备买婚房。

从2017年9月开始卖房腾指标到当晚买下学区房，前前后后历时7个月，中间几次遇上磨难，几乎无法逾越，好不容易在损失钱财的前提下艰难搞定，仅仅是因为陶嘉来错过了20152015年买学区房的时机，直到3年后的今天买到西直门外的学区房，在这个时间差里，陶嘉来损失了400

4100元钱，当时房子的市场月租金是每月62003500033万5

雄安新区

2017年4月6日，胡骉曾经来找过陶嘉来，力邀陶嘉来一起去雄安新区投资房产。4月1国家级新区

陶嘉来给胡骉泼了盆冷水：“这几天我也关注了雄安新区的消息。我去过雄安新区的安新县，我有一个很大的疑问，雄安新区的

“怎么循环？跟沼泽一样，让蚊子苍蝇去化解污水？”

“三百公里算个事儿？”

“我有这个疑问，觉得雄安的房子不一定有投资价值。”

“那我只好一个人去买房了。”胡骉最后说道，然后孤身去了雄安。

2018年5!”

“现在不是规划了北京去雄安的公路和高铁吗？随着交通改善，那里会变好的。”陶嘉来道。

陶嘉来闻言而惊，他手上还有两套远郊的小产权房，一套近郊的集资房，是不是会有风险，他需要好好研究一下了。

落石水波效应

胡骉走后，陶嘉来认真收集320182017~三四线城市，越靠前的城市涨幅越大。这个全国一线城市的龙头城市2015年前是北京，20152018年年初，北京市中心的学区房房价相对20172017年年初的高点还是下跌了，2018年年初学区房这一波上涨有可能只是季节因素，是像他一样的今年入学孩子家长助推了这一小波学区房热潮，因为往年3、4

那么下一步北京房价会怎么走？陶嘉来首先研究宏观经济。中国的广义货币发行量M2从2015年的13.34%下降到2017年的8.11%；而同期社会融资规模存量的增长率保持在12%2016年四季度启动的金融去杠杆导致的。2015年上半年，A/GDP）从2015年的40%上升到2017年的49%。然而，201532016年四季度开始金融去杠杆，去除无资本支撑、脱离监管的金融杠杆。金融政策收紧，必然会有一些裸泳的资金显出原形，于是2016

接着整个2017年，是金融去杠杆和严监管的一年，在严监管之下，银行理财规模开始掉头向下，从最高30万亿元逐步下降到28万亿左右，其中同业理财萎缩达5~64.4万亿。一顿去金融杠杆紧信用操作的效果，在M2数据上体现出来了，M22018

2017年9

2018年5月，陶嘉来刚买的学区房成交价有所上涨，他买的那种南向一居涨到了500万左右，然而年租金只有7.56万，售租比达到了6610倍的售租比是合理水平，因为房租是由市场居住供求决定的，比房价更能反映真实的房地产供求状况，当售租比达到661.5%，很多人借着年率5%的房贷，去买年回报率只有1.5%的资产，每年的现金流是-3.5%

2018年5

第八章 楼市的转变

——《三体》

辛苦的回报

不到一个月，太玉园的房子就卖掉了。过户的过程极简单，买家交了62008年的1万元/套一路涨到2018年的6万/套，不过太玉园的房价涨幅也同样惊人，年房价比20102015

2018年7月份，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策，例如：7月31日，深圳出台新政：新购住宅限售3年、商务公寓限售52年内申请贷款首付比例不低于70%。这些政策的出台，显示中央政府对于房地产调控的决心没有松动，地方政府在执行。8月78月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市的政府主要负责同志，要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，这五个城市的房价近期都出现了过快上涨。

2018年9月178万元成交。这套近郊的集资房在陶嘉来手里13年，市场价只上涨了5

2018年971550平方米、没有任何小区环境的临街两居老房子，房主的月租要到了8000元。

到了8月25日，陶嘉来还没有租到合适的房子，时间相当紧迫了，儿子的小学93日就要开学，他们不可能住在北五环外，每天跑到西二环去接送儿子上下学。8月29日，房主直租网站上总算出了一套还过得去的两居，52平方米，在一个有花园的小区里，小区有一些临时停车位，步行去学校127500

“有公司想长租我的房子，每月8000

7300元，半年付。”

“成交。”

陶嘉来事后才知道这个月租比上年上涨了16%

深圳地王

20162019年初，同学群里有人发上了一张截图，上面赫然写着上市公司万科A的董秘朱旭20181420

福州市，2015年度中国房企销售金额排名第22名。泰禾在房地产业界出名，源于2013年推出的北京院子项目，该项目建立了新中式风格别墅的标杆。2005

2015年12月25日，泰禾集团击败27家竞拍的房企，以5779907元/平米，成为全国土地拍卖的新地王。离奇的是，该地块隔壁的中海9号公馆项目，地块条件优于泰禾地王，是在2012年12月拿下的地，楼面价不到1.1万/平米，但当时也觉得很高了，92013年11月开盘，售价6万元/平米，2014年卖的高层产品大概是4万元/平米。泰禾拿这个地王项目的时候，中海9号公馆二手房别墅价格大概是8~9万元/100200米做方案，将土地竞价大幅提升，离奇的是，这个改动方案居然在泰禾集团内部获得了通过，才有了泰禾集团击败27家竞价房企的创纪录出价。

100米提高到2002018年1月20日泰禾集团开工了尖岗山地块，定案名为深圳院子，完成了一部分别墅的建设，但是没有开盘销售，据说深圳院子的正式销售预计要到202157亿元，按最低5%的财务成本利息是每年2.85亿，5年就是14.25亿元，这就沉淀了71.25亿元，这还没有计算这个地王项目按每年5%70多亿资金，使得泰禾集团这几年资金极其紧张（泰禾集团公告称，2019年7月10日，在境外完成4亿美元的债券发行，票面年息高达15%

千亿资产企业因为几亿债务陷入困境的先例比比皆是，何况7010300

大多头变空头

表面上，泰禾集团只是个例，但从201975折销售，后天另一家企业的债券面临违约。因为中国的经济形势又有了变化，2019

2018年32018

2020年12020年夏天，新冠疫情在全球其他国家和地区加速蔓延，只有中国控制住了疫情，楼市开始重回正轨，大家又把注意力放到了关系到每家每户重大资产的房产和楼市上。

年8月，朱镕基之子、中国国际金融有限公司原总裁朱在云在“2020中国财富论坛”上说：“按人均307千元（/平米），而收入一年平均只有3

就因为你纯粹的金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160问题是你这么高的房价，真正需要住房的大多数人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。

所以这显然是经济里面扭曲了。

朱在云其实于2017年6月在“第三届中国财富论坛”就提到过上述观点。在同一时间，唐舜也嗅到了楼市不一样的气味，他在20112017年中基本都已不复存在。房价的第一个推动力——快速城市化发展，已经有所改变， 201732017年中开始转变立场，转而看空北京楼市。

到2019年42018年的广义货币增长率甚至跌到了6.99%2016、172019年6月到2020年6

20202020年底，深圳、上海的房价开始出现上涨迹象。2020年9月和12

8-1

注释8-1：明斯基时刻（Minsky Moment）是指美国经济学家海曼·明斯基（Hyman Minsky）所描述的时刻，即资产价格崩溃的时刻。明斯基观点主要是经济长时期稳定可能导致增加、杠杆比率去杠杆化周期的风险。

LED显字。

陶嘉来的过户号叫号了，买家、卖家和经纪人一起到达窗口，办事员分别问话、拍照、签字。

“我确定。你看两年来，落石水波效应已经出现了，北京房价的微跌从远郊扩展到近郊，再扩展到大户型学区房，接着就是小户型学区房了。”

“明斯基时刻肯定会来，债务率不可能通过主动性措施下降，只能通过一次出清方式降下来。现在买房，相当于1910年去做太监，1944年去当汉奸，1948年加入国民党。呵呵。”

夏雪脸上也露出了笑容。

（全书完，完稿于2021年1月22日）

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