北京宋庄小产权房纠纷？你会去买一块盖房吗？

简要回溯一下案件的话就是：在2002年的时候，李玉兰以4.5万买了马海涛的房子，但是四年后，马海涛反悔，将李玉兰告上法庭，要求房屋买卖合同无效，经过一系列诉讼，房屋买卖合同无效，但是马海涛也要赔偿李玉兰相应的经济损失。

“一买一卖”按照契约精神，也应该是没问题的，但是问题就在于这个房子，是农村的宅基地。

10年后的2018年，宅基地再次强势进入了人们的视线，关注的焦点依然是“李玉兰们”能否购买“马海涛们”的宅基地。

01宅基地政策放松

宋庄的这起官司，实际上在全国各地都有发生，而其依据倒也很简单：

根据《土地管理法》第八条：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；再根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。

不过在实际的操作中，也并没有那么严格，比如在宋庄，除了李玉兰的案子比较轰动外，其实还有很多户村民在私下里签订了买卖合同或者协议，将房子转出，而且协议中还有村委会的签字。

当然我们也知道，一旦这样的合同诉诸法律，基本上都是无效的。

那么，这真的是铁板一块吗？也不尽然。

自2015年起，农村的“三块地”改革正式启动，在全国的33个县市区试点。所谓的三块地的改革即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，其中农村土地征收起步最早，集体经营性建设用地入市取得的试点成效最大，而宅基地制度改革最谨慎但也是最引人关注。

2015年的文件显示，国务院得到全国人大授权，而在33个试点区域内，暂停《土地管理法》、《城市房地产管理法》的部分条款实施，其中就包括集体土地禁止出让转让的规定，截止日期为2017年12月31日。

在截止日期到来之前，这一政策得以续期一年。试点文件讲，“对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定”。

然而，距离试点文件到期还有一个月的时间，宅基地的改革到底何去何从，还没有定论，倒是有人提出了更为大胆的建议。

02卖给城里人？

提出建议的人是原中央财办副主任杨伟民。

杨伟民的文章是关于推进城镇化的，在提到农村三块地的改革时称，“这个改革试点取得了不少成效，我觉得是完全可以在思想上再解放一点”。

杨伟民所讲的“思想再解放一点”是的重要方面就是在关于农村宅基地的的探索，但是其提议在法律框架内，有点“突破红线”的意思。

杨伟民建议，应该赋予农户对宅基地可以长租、流转、抵押、继承，允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，他的收入可以用于在城市购房，同时允许城市人下乡购买他们宅基地的使用权。

“城市人下乡购买农村宅基地的使用权”一时成为了舆论的焦点。当然，城市住宅也只有70年的产权，购买宅基地有点“想得美”，准确的讲，在农村宅基地三权分置下，宅基地的所有权属于集体，资格权属于农民，而能够购买的仅仅是宅基地的使用权。

农村的宅基地对于农民来讲，有点农村版的“保障房”的意思。因为农民取得宅基地资格并不需要花钱，但是相应的也不能随意处置，随意出租或者转让被查出，再申请宅基地的，不予批准。

而改革的重点就在于，在取得宅基地后，农民可以通过宅基地的出租、转让使用权的方式，获得部分收益。但是即便是在试点地区，有一条红线就在于，宅基地仅限于在农民或者农村集体之间流转，“农村宅基地使用权不能向城市居民出售”。

那么在实际上，又陷入了一个悖论中，农村取得宅基地资格是无偿的，那么为什么要去购买其他人的宅基地？城里人有钱，农村人有地，但是城里人有不能买农村的地，所以在农村的宅基地流转方面，倒是催生了很大的地下隐形的市场。

但是，这个庞大的“地下隐形市场”又非常脆弱，一旦严查，无任何保障而言，对于买卖双方地“双输”，所以即便是在宅基地试点的地区，多数是农民拿钱退出了宅基地。

03宅基地“农转非”？

杨伟民的另一项建议则是，农村空置的宅基地也可以进入城乡统一建设用地的市场，拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地。

也就是给农村宅基地来一次身份上的“农转非”。

这倒不是第一次有这种风声出现，在今年初的国土资源工作会议上，原国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，而会上也特别提出“政府将不再是居住用地唯一提供者”，这倒是为宅基地的改革提供了很大的想象空间。

因为，农村的宅基地空置现象确实很严重。

数据显示，2001至2016，我国城镇化率从37.7%增长到57.3%，16年增长了20%，平均每年1.2%，每年2000万人农村人口流入城镇。

但是，农民进程带不走土地，也不能因农民进城而剥夺农民的宅基地，所以导致的是不少农村变成了空心村。

根据中国社科院农村发展研究所、中国社会科学出版社发布的《中国农村发展报告（2017）》，2000—2011年间全国农村人口因城镇化减少1.33亿人，农村居民点用地反而增加了3045万亩，每年因农村人口转变为城镇居民而新增农村闲置住房5.94亿平方米，折合市场价值约4000亿元。

而根据杨伟民提供的数据，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

市场价值是巨大的，但是在传统的农地关系中，农民的宅基地不能直接入市，城市建设用地只能通过征地的方法获得，而地方政府、集体、开发商、农民、银行等多方主体利益相关者之间关于土地变性增值产生的收益分配方面，又很难达成平衡。

而对于城乡结合部的人来讲，不是出路的出路就是“小产权房”。城市在扩张，高涨的房价让不少人选择走向城市的边缘，低廉的租金或者房价，让这样的“小产权”房很有市场。

但是“小产权房”转正这件事上，目前来看，是想也不要想的。但是将农村闲置土地用来做城市居住用地的可能性倒是相对更具有可操作性。

2017年，国土部和住建部批准了上海、北京、沈阳等13个城市作为利用集体建设用地建设租赁住房的试点，要形成可复制可推广的改革成果，为的就是构建城乡统一的建设用地市场。

如果农民宅基地可以成为城市居住用地的提供者，政府让利给农民，按杨伟民的话讲，“可以大幅度降低地价”，那么这倒是对于稳定城市房价来讲，是一个好消息。

当然，这一切也只是建议和设想，一切还要以《土地管理法》为指导。

不过，关于《土地管理法》，最新的消息是，按照全国人大立法工作的计划，土地管理法的修改就在其中。相关的专题调研也在进行中，《土地管理法》将根据在“三块地改革试点”中取得的经验和发现的问题进行修改。

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