坪山大道小产权房(确权后将走向何方？购买者是这么想的……)-2024深圳小产权房信息

这个高达30多层的楼体，外墙设计整洁大气，若不是王经理事先告知这是村委统建楼，从踏进小区的那一刻起，记者很难将其同常见的商品房区分开来。一楼的“物业租赁”中心宽敞明亮，从咨询租售信息到带人看房，专人指引、介绍，一改记者脑海里密集、脏乱、无人看管的小产权房印象。

（村委统建楼懿园的小区不大，但绿化不错，自住人口为多）

在售楼姑娘的带领下，记者一行进入小区。小区园林面积不大，但绿树成荫、安静舒适，有老人在户外打牌，或带着孩子悠闲地聊天，显然居住有些时间了。转入电梯大厅，装潢大气，犹如VIP客户室，真不能小瞧盖楼的村委财力。听着售楼姑娘的专业介绍，电梯行至5楼的样板房，四种房型，大小不一，均设计时尚，户型紧凑。

（小产权房的电梯大厅如同VIP贵宾室，装潢高档而气派）

再看沙井其他片区的小产权房，记者时时感受着小产权房的与时俱进。位于沙井商业中心区，临宝安大道，地铁口物业鸿荣源禧园是有十年楼龄的成熟楼盘，记者上网查询二手房信息显示，这里的单价在5.5万-5.7万左右。距此不远有很多人熟悉的村委统建楼裕盛华庭，享受着同样的区域配套，出门就是地铁口，小区车库、游泳池一应俱全，但挂牌单价仅2.2万左右，相当于禧园房价的4成。

相比此前的懿园，这里的小区环境更为热闹，车库出入口私家车络绎不绝。“这个楼盘性价比很高，交通便利，还可落户。我好多客户买了这里，都涨价了，很满意。”售楼人员说。一系列流程走下来，再听闻只需低于周边商品房一半的价格，就能享受差不多的住宅品质，连记者都有点心动。

但走访多个沙井小产权房后，记者也发现，这种村委统建楼，尽管外型看，越来越接近商品房，但细节上还是存在很多差异。比如户型层高偏矮，大约2.8米。且使用面积有点虚，公摊面积偏多，基本上公摊在30%左右，相比商品房的公摊20%左右，同面积的户型明显小气很多。此外，这些小产权房一般车位比也是无法满足1:1的，相对而言，车位比较紧张。

（沙井小产权房的样板房有模有样，似乎有与商品房一样的居住品质）

王经理介绍说，在深圳，除了沙井，龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等一些地铁口的小产权房开盘几天就被抢购一空，比商品房还抢手。其他区域如宝安区的西乡、福永、松岗、石岩，龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房。包括市中心区，也零星有些村委统建楼，但规模没有沙井、龙华、龙岗那么大。

诱惑大风险更大

“这么大的规模，这么多人购买，国家不会一刀切的。”这是很多购买小产权房人侥幸的支撑点。

记者身边也有不少购买小产权房的朋友。其中一位已经自住七八年，她甚至后悔买晚了：“以前是想在市区买套商品房的，越看越涨，涨到存款只能买个小户型，一家人怎么住呢？后来听朋友推荐龙华的小产权房，当时单价才9000多。我去看了，还是很犹豫，担心有风险。纠结的过程中，商品房在涨，小产权房也跟着水涨船高，我看的那套后来都涨到1.1万了。最后买了现在住的观澜这套。100万一次付款，近100平的大三房。水费、电费偏贵点，其他都还好。”

记者的另一个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓投资，60万一次付款，现在每月收3000的房租。“上周，和我一样户型卖到了150多万。这些年，周边的商品房涨了三倍，我这小产权房也跟着涨了两倍多。”她甚至建议记者也投资一套小产权房：“投入成本低，回报高，现在销售环节都是一条龙，成熟的，不用担心。”

王经理说，和往年以低收入人群购买为主不同，近些年，小产权房的购买客户群体开始向高端客户转变，“今年房价太高，二手房买不起，很多人把目光转向小产权。疫情过后，沙井这边的小产权房都跟着涨了好几千，水涨船高，很多小产权房，收入低的刚需者也未必买得起了。”

目前，深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。需要注意的是，很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。

王经理介绍，虽然不是房产证，但过户非常严格，业主过户、律师公证，以及村委盖章，一样都不会少，房价一次性付清，基本没有后顾之忧。可据记者了解，律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。

作为全国小产权房问题最突出的城市之一，究其原因，一是因深圳房价高企，买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种投资选择。近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。

若单纯考虑居住，而不考虑下一代教育问题或者产权问题，小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的选择。

如果买来投资，小产权房无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；不具备商品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由交易，不能随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗商品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

如果买来等拆迁，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。

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