小产权房 事实 邯郸一农民倾尽所有积蓄

双方签订的购房合同。

杨建强今年39岁，家住成安县辛义乡东高陵阜村，常年和妻子在外地务工，家中生活并不富裕。

据一审法院认定，2016年12月5日，杨建强与成安县“警盛苑售楼部经理”田某签订

《房屋交易合同》，约定购买成峰公路彭留村加油站南侧“警盛苑小区”一号楼一单元六层西户，房屋建筑面积118平方米，每平方米1800元，房屋总价21.2万元。

售楼部开具的房款和水电气收据。

其中，售楼部负责入住前的水、电、暖、天然气、道路硬化、绿化亮化等。杨建强需要首付房款70%，剩余房款交钥匙时一次性付清，房屋可以永久使用。

田某在法庭解释说，他作为“警盛苑小区”施工方，因为开发商欠账不还，遂抵顶了小区一部分房屋，并利用“项目部公章”“财务章”对外销售。

购房当天，田某为杨建强开具了加盖“成安县警盛苑项目部财务专用章”的收据两份，金额分别是21.2万元购房款和3000元水电气费。

不过，田某只承认收到3000元，并不认可21.2万购房款。这是怎么一回事呢？

原来，杨建强为获取更大优惠，将钱交给与田某关系密切的中间人乔某，委托对方购买“警盛苑小区”房屋。

“小产权房”风险大隐患多。

可田某回应，他和乔某经过协商，确定总房款21.2万元，包含中间介绍费1.4万元，先由乔某写下一张19.8万元的欠条，待转账后撤销欠条，但乔某至今没有转账。

“售楼部如果没有收到房款，不可能开具收款票据，更不会签订房屋交易合同！”杨建强始终不认可田某的说法。即使存在“欠款”事宜，也是他们两个人之间的纠纷。

法院经审理认为，田某以“警盛苑售楼部经理”的名义与杨建强签订《房屋交易合同》，并在合同上加盖“成安县警盛苑项目部”印章。经查询核实，“成安县警盛苑项目部”没有按照国家规定进行任何登记，不属于合法的民事主体，合同产生的权利与义务由行为人田某自己承担。

同时，田某没有取得商品房预售或销售许可资质，所以对外签订的售房合同无效，应当全额返还购房款，并赔偿相应经济损失。

关于杨建强是否支付给田某21.2万房款，法院认为当前证据无法认定真伪，应当承担举证不能的后果，一审判决返还3000元水电气费，驳回其他诉讼请求。

记者从成安县多个部门了解到，“警盛苑小区”未经有关部门审批，没有取得土地使用证和相关预售许可证，属于“小产权房”，不能上市交易。

那么，杨建强又应该如何维护自己的合法权益呢？

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