小产权房现状调查及政策研究

在中国房地产业房价飞涨备受关注的今天，价格低廉的小产权房进入人们的视野，小产权房问题争论再度引人注目。尽管有国务院和国土资源部禁止交易的明确表态、建设部的风险提示，但是，仍有数以万计的人选择小产权房，是什么引起的这一社会现状？小产权房到底有哪些潜在威胁？又是为什么普通老百姓甘愿承受各种不安去购买权益无法保障的小产权房？这次我们在梁毅佳老师的指导下，对“小产权”问题现状分析及相关解决政策进行了相关的研究和调研。

我们从小产权分类、现状、成因以及解决对策五个方面通过访问调查、阅读相关资料、小组讨论、老师知道等方式系统的分析了现在的小产权问题，以下就是我们的研究结果。

一、“小产权”问题的分类

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

　　第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

本次主要讨论第一类小产权房

二、“小产权”问题现状

据有关部门统计，截至2007年上半年，通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房面积已接近120亿平方米，其中涉及到村镇住宅的大约50多亿平方米，约占全国村镇房屋的20%，价格上，小产权房一般只有同样位置的商品房的40%--60%，要的房地产类型之一。在北京、南京、天津、郑州、西安、成都、济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房，小产权房问题在北京、天津、济南、郑州等一些城市比较突出，如，北京市已售、在售、在建小产权房项目80多个，面积接近1000万平方米，据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20％。目前，小产权房的购买者，客观上已形成了一个相当规模的群体，其中，既有政府官员、专家学者，也有商人、外地务工人员；既有普通工薪阶层、低收入居民，也有高收入阶层，涉及千家万户。

三、“小产权”问题成因分析

3.对于小产权房的出现，您认为直接原因是？

A国家城市化过程的必然产物

B低收入人群解决住房需求所决定

C商业利益竞争中投机的结果

D相关制度缺失的必然

E不好说，个中原因都有

在我们的调查结果中有42.2%的人选择了国家城市化运动过程中的必然产物，26%的人选择了低收入人群解决住房需求所决定，这两点也同样印证了小产权房在高房价的现代中国社会下小产权房的价格优势和城市化运动中城市人口的增多和土地资源的有限之间的矛盾。经过我们小组讨论归结原因为以下三点：1、中国城市化的高速进程，中国目前城市化水平已经超过47.5%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。根据国家有关部门预期：“按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到2020年还将从农村转移出3亿左右的人口。”而在这过程中需要大量的土地，而《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这就出现了城市化运动和有限的土地之间的矛盾；2、近20年来中国政府没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系。有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。2010年全国国有土地出让金是2.7亿元，占一般预算收入的32.53%

，由此可见，土地出让成为中国地方政府推进改革的主要资本。3、近10年来中国的房改没有根据1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺，落实房改的进程和政府担保(深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场)，由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”而是主要依赖开发商的商品化住房的开发以解决城市住房需要，导致中国房价高居不下。