深圳小产权房高盛公寓，未来何种模式主沉浮？-2024深圳小产权房信息

如果说之前深圳地库孵化器的转租带给投资者的只是不痛不痒的怀疑，几日前，孔雀机构因欠租遭遇强拆则带给圈内更深刻的反思。

孔雀机构怎么了？

根据孔雀机构官网的介绍，其成立于2010年，前身是深圳市趋势文化创意联盟，拥有22家联盟企业。2013年，在中国科学院深圳先进技术研究院、深圳装饰集团、高盛清华巾帼圆梦计划、深圳大学校友会、深圳大学创业园、深圳市青年国际贸易促进会等相关机构企业的联合支持下，成立了孔雀机构这一平台。

孔雀机构也算是深圳较早建立孵化生态链条的众创空间，服务团队累计130多个，包括Uber深圳运营中心、乐逗游戏、火乐科技、娱梦网络都曾入驻过这家孵化器。两年前，孔雀机构入驻率很高，达到90%以上，顶峰的时候都已驻满。

短短几天，孔雀机构便遭遇强拆。在之前媒体的报道中，孔雀机构最大股东陈鹏福认为，租金提升是导致该孵化器资金断裂的最重要原因。孔雀机构今年3月份欠租金18.5万元，4月份欠租28.5万元。陈鹏福说，“深圳这两年楼市火爆，导致租金上涨过快，现在正中集团的物业公司，要求租给新客户是146元/平方米+14元/平方米物业费，并驱赶原有的租户。”

如果了解孔雀机构“二房东”的模式，则能理解为何房价的上涨加速了孵化器的衰落。

二房东模式怎么了？

通常来说，孵化器现有的盈利模式有两种。一种是简单直接地做二房东，向入驻企业收取房租。第二种是免费邀请项目入驻创业园区，相关成本折算成公司股份。据艾瑞的数据显示，目前场地的提供仍然为孵化器基地主流服务，占比为81.2%，其中有28.4%的孵化器为政府主导型，资金主要源于政府的扶持。

根据投中发布的众创空间年度报告，其中提到，如今，众创空间如雨后春笋般涌现，然而，部分众创空间的创始人由于自身还处于第一次创业阶段，无法为创业者提供有效的帮助和综合的服务，从而沦为了“二房东”。

那究竟什么样的众创空间才是真正契合时代发展？在当下，对于创业者而言，他们的痛点在于缺人、缺钱、缺资源，入驻众创空间是希望加速企业成长，如果众创空间仅仅是作为“二房东”，无法提供完善的配套服务帮助他们解决问题，那么众创空间存在的意义并不大。对于众创空间而言，它们的真正价值在于形成产业生态，如果仅仅是作为“二房东”依靠赚取租金的差价来维持运营就显得有些违背原则了。

所以，众创空间应注重物理空间，但更应注重精神空间，不能仅作为“二房东”提供场地空间，而是应该依赖于空间这个载体，通过将创业者“聚合”产生“聚变”，打造一种创业文化、氛围、环境和社区的概念，注重综合服务能力，形成一个开放式的创业生态系统。

当一线城市房价开始上涨时，二房东模式的孵化器成本就会迅速上涨。这时，入住率就显得尤为重要。

不过，在投中发布的2015年众创空间报告中，“有店无客”成为十大关键词之一。高房价再加上入住率低，成为逼退二房东模式的根源。

在自身造血能力不足时，政府补贴成为不少孵化器重要的收入来源。深圳是全国创客、创业者聚集较早的地区。从2013年开始，深圳已设有针对创客发展的相关专项资金，市财政每年安排资金扶持。在深圳，注册并运营在本地的创客空间、创客服务平台、创客活动均可申领，其中单个创客空间最高可获得500万元资助，个人创客创新项目最高可领取50万元资助。统计显示，2015年深圳市政府已支持各类众创空间达72个，金额达到9100万元。

中美创投创始合伙人胡浪涛表示，类似孔雀机构这样的二房东孵化器正在谋求转型。一方面是成立自身的投资孵化基金，以投资收益覆盖房租成本。二是通过培训等服务增加收入。三是积极利用政府政策，寻求政府帮助。

什么样的孵化器有可能赢得发展？

2015年上半年，我国较有规模的众创空间不足20家，而随着国家及地方一系列政策的扶持以及“双创”热潮的席卷，如今已有超过1.6万家众创空间在全国各地“开花”。

中美创投在2015年1月成立了孵化器，同年8月份搬迁至深圳南山区软件基地。据胡浪涛介绍，目前孵化器占地1000平方米，大概相当于70个办公工位。目前每月房租是10万元，相当于每平米的成本是100元。

与二房东模式不同，中美孵化器入住的企业均是中美创投投资的企业。在被投资后的3~6个月内，初创公司可以免费使用孵化产地。3~6个月后，企业规模扩大后，开始搬出寻找别的办公产地。公司的房租成本不会被折算成股份。

截至今年4月，先后有15个被投企业入驻中美创投。其中90%获得下一轮融资。目前，共有4家公司入驻在南山软件产业基地。

中美创投的模式和二房东的模式明显不同。胡浪涛表示，“这是投资驱动型的孵化器”。简言之，公司的房租成本会被投资收益覆盖。据了解，中美创投一期基金投资了8个项目，在几个月时间内，已经有4倍浮盈。

“现在孵化器的服务同质化比较严重，并没有太多的增值服务，再加上入住率进一步降低，孵化器将面临比较大的优胜劣汰”。胡浪涛说。

相比中美创投，创东方旗下的创展谷孵化器规模大很多。据创展谷投资总监陶鹰介绍，创展谷在深圳有5个孵化基地，运营的面积大概为13500平方米，入驻率大概80%~90%。

面对初创公司，创展谷提供基础服务，拎包入住，让企业专注项目，力争提供各项企业尤其是初创企业非核心业务以外的服务。同时，还提供孵化服务，对早期项目的商业模式打磨，帮助早期项目成长。除此之外，创展谷还提供加速服务，结合母公司创东方优势，对具备融资条件的项目，对接投融资及后期的战略疏理。

“我们针对不同服务内容，筛选不一样的项目，孵化服务主要针对种子期项目，加速服务主要针对初具规模，有一定市场运营能力的团队”。陶鹰说。