2022年郑州小产权房，一个郑州烂尾小区的非典型胜利

2023年3月下旬，郑州刮起扬沙。惠济区长兴路街道电厂路的绿洲花园2号院小区，银杏和梧桐的树枝刚抽出新芽。

这是一个早在2013年年底就已烂尾的小区，在2022年郑州烂尾楼风波中并不起眼，这里没有670名博硕业主，也没人享受郑州人才补贴。用了将近十年时间，业主们完成了一场漫长的自救，促成当地政府牵头处理小区的各项收尾工作。

或许，这连一场“惨胜”都算不上：因工程资金有限，小区完成了名义上的“收尾”，整体建设水平与购房时的承诺相去甚远。但这已是678户业主能争取到的最好的结果，他们承认，与其他一些烂尾小区相比，绿洲花园2号院是幸运的。

郑州有多少烂尾楼？

2022年9月，郑州市印发《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。这份通知要求，“深入细致排查去年（2021年）7·20以来所有停工、半停工项目，建立台账”。

一个月之后，《郑州日报》报道，上述通知印发“整改30天的时间节点，全市排查出147个已售停工、半停工商品住宅项目，其中145个实现全面、实质性复工，郑州‘保交楼、稳民生、促发展’专项行动取得重要阶段性成果。”

克而瑞房地产发布的一份数据称，截至2021年底，郑州烂尾楼有271万平方米，总共25249套，是郑州当年成交房产面积的29%。这一数据未获官方证实。

如今，绿洲花园2号院不仅通了水电气，还在2023年1月19日完成了不动产权初始登记，预计首批404户业主将在2023年5月1日之前拿到房产证。

这是一次非典型的胜利。小区烂尾之初，在不具备居住条件的情况下，就有业主“强行”入住。第一批入住者设法解决了基本的水电气供应，其他业主也纷纷搬来。他们亲手建设了自己的家园，并且通过持续地向政府机关反映问题，倒逼属地政府解决了一些实际问题，比如正式的水、电、天然气。

但业主们也有共识，他们并不是胜利者，“烂尾”也许并未结束。

“迷路”

天灰蒙蒙，寒风凛冽。2023年2月21日，绿洲花园2号院27栋一单元18楼业主张婉欣早上八点就下了楼，围好粉色围巾、戴上头盔，包得严严实实，骑着电瓶车去上班。

绿洲花园2号院于2012年开盘，占地面积为17402平方米，开发商为河南利海房地产开发有限公司——该集团旗下另一知名项目是位于郑州中牟县雁鸣湖风景区的“郑州最大烂尾别墅群”，已于2019年拆除。相比之下，绿洲花园2号院很小，一共3栋楼，即26号至28号楼，共678户。

穿过郑州北三环辅路和南阳路，张婉欣到达3.6公里外的升龙汇金广场写字楼，附近都是大大小小的眼镜城和配镜中心。

这份售卖护目产品的工作始于2019年底。那时公婆从甘肃到郑州照顾两个孩子，她才重返职场。

张婉欣的家乡在距离郑州五百多公里的河北容城。她2000年到郑州上大学，毕业后在一家影楼工作。2012年，张婉欣计划结婚，准备买房。她发现绿洲花园2号院的性价比最高——带“精装修”，不仅省装修费，还能简单归置点家具就入住。

邻居刘波至今记得托斯卡纳（绿洲花园2号院的初名）当时的宣传语：如果你迷路了，我希望是在托斯卡纳。

“没想到真的在这里迷了路。”刘波说。此后十年，678户业主一直在托斯卡纳的迷宫里寻路。

刘波出生于1987年，河南南阳方城县人。2010年大学毕业后，从事饮料酒水的销售工作。

2012年3月，绿洲花园2号院开盘，每平方米价格在6000-6700元之间。2号院的户型基本在70至90平方米，均为两室一厅或三室一厅的刚需户型。购房者多是和张婉欣、刘波一样的80后，多数来自河南省内县城和农村。

首付款凑得并不容易。

张婉欣收入不高，在2004年到2010年的6年间，月薪从800元涨至3000元。为了买房，张婉欣和男友拿出全部积蓄，外加男友父母支持，才凑齐18万元首付。

大学刚毕业的刘波东拼西凑，还背上了39万元的银行贷款。他说，2012年办婚礼时，烟酒饮料都是赊账，收到礼金后才还上。

买房意味着新生活的开始。

刘波的计划是，两年内攒钱买家具，拿到房后再买车，“这不妥妥地开启了美好生活嘛”。想着等到合同约定的交房时间，儿子刚好两岁半，可以在旁边的幼儿园上学了。

买房也让张婉欣在偌大的郑州城有了归属感。和朋友出去唱歌，她会专门来到2号院所在的电厂路。眼见黄色的塔吊不停旋转，房子越建越高，她打算把父母接到身边安养。

烂尾

2023年2月22日，晚上6点半回到家，张婉欣看到两个女儿在做“黑暗料理”，馒头片夹甜辣酱和藕片，吃得津津有味。

生活看上去终于平静且美好下来，张婉欣偶尔也会想，房子如果没烂尾，生活会不会不一样。

原定交房时间为2014年4月30日至12月30日。但2013年年底，张婉欣路过时发现，塔吊一动不动。

业主开始行动。他们到售楼部维权，开发商利海集团一拖再拖。在建楼盘也在2014年10月彻底停工。与此同时，利海集团在郑州的多个项目爆出资金链断裂问题。

2015年4月23日，利海的项目办公室被法院查封，人去楼空，2号院彻底烂尾。

此时，三栋楼的外部装修已经完成，但内部水电暖都未接通。小区里建筑砖块、石头、水泥混杂成堆，地面黄土裸露，野草丛生，随地可见矿泉水瓶和垃圾袋。

2023年2月22日，郑州，如今的绿洲花园2号院27栋，小区三栋楼，共有678户。（南方周末记者魏翠翠/图）

新房无法入住，贷款还得还，许多业主去了城中村租房。

张婉欣那时住在郑州市金水区的柳林村，每天晚上七点从影楼下班，在密密麻麻的“井”字楼之间穿梭，逛夜市、买小吃，再回到十几平方米的出租屋。

房子烂尾，一连串意外也接踵而至。大女儿笑笑在2014年4月出生，出生时遭遇产程停滞，出生后又连着5天发烧，在ICU住了28天。

直到出了月子，她才从医院接回女儿。

笑笑出院后，医嘱复查。此后半年，张婉欣每个月都带着她在河南省妇幼医院做肌张力训练，每个月10天。

高昂的医药费让生活难以为继。笑笑每月康复训练需要4000元，房子烂尾，每月两千多元的房贷还得在20日准时还，而丈夫的月薪也不过6000元。维持生活的方式是套信用卡。丈夫每个月发工资后，第一件事就是还信用卡。

2014年7月，张婉欣的母亲因气管炎离世，临终前握着她的手，问她何时能住进自己的房子。

其他业主也好不到哪去。刘波经常失眠，半夜醒来就跑到出租屋狭小的卫生间抽烟，“一抽就个把小时”。妻子半夜醒来，一想起房子烂尾，就要吵架，摔东西是家常便饭，“离婚”也是张口就提。刘波只能买来便宜耐摔的水桶，“总比摔手机强多了”。

维权成了生活的一部分。

市政府、房管局、信访局，记不清跑过多少趟，刘波甚至曾在房管局睡了七天七夜，甚至做梦，他都会梦见自己在维权。

公司计划外派刘波做销售主管，本是很好的晋升机会，但那时他的生活重心是维权，只能放弃。

回想起来，作为父亲，他花在维权上的精力远远多于花在儿子身上的。

出租屋仅有十平方米，摆下一张床之后所剩无几。为了不断供，刘波的妻子得上班，几个月的孩子只好送回老家让父母照顾，再接回郑州时已经4岁。

连迎接新生的喜悦也大打折扣。26栋14楼的业主李冉是刘波的好友，在外租房时，李冉连孩子出生都不敢告诉房东，“只能偷偷摸摸”。

自救

小区烂尾不久，就陆续有业主入住。

在他们看来，住进来，成为当地居民，不断自救，才能倒逼有关部门更积极地解决问题。

28栋一单元6楼的齐健杰形容，入住时的小区是个破工地，甚至连工地都不如，“工地还有人打扫”。小区周围没有栅栏，和马路相通。齐健杰进屋一看，除了一间卧室的地面还是水泥地，其他地方已经铺上了瓷砖。

相比之下，26栋和27栋则没有这么幸运。刘波的房子那时还是毛坯，只有屋外走廊铺了瓷砖。

第一拨入住的业主要解决的是生存问题。

首先是水电。齐健杰本就是电工，他发挥专业技能，从建筑工地上接线，用于家庭照明，“起码不用点蜡烛了”。用水则是从工地的水井取水，一桶一桶提到楼上。洗衣服只能到楼下，只有一个水管，人多时需要排队。没有天然气，做饭只能用煤气罐，一罐一罐搬上楼。

2016年，伴随着郑州城中村拆迁，26栋和27栋业主陆续搬入。

临时水电不稳定，停水停电是常态。高层供水需要电机二次加压，一停电，就停水。负荷过高也容易跳闸。夏天，大家在微信群里协商，一家只开一个空调。

2017年春节刚过，小区停电九天九夜，居民只能去住酒店，或者在公司洗漱后再回家。这年6月，二女儿嘻嘻出生，张婉欣终于在自己家里坐起了月子。

这时的2号院已经不像工地，但像个菜园。地里种着青菜、豆角、青椒。28号楼楼下至今还留着一个长方形的小菜园，里面种着小葱和青菜，还有几株在寒风中绽放的月季。

没有物业维护，电梯三天两头坏。“天天爬楼梯，中途歇一歇才能爬上去”，张婉欣一手抱着女儿，一手提小桶水，爬到18楼。

没有暖气的冬天更难熬。早上擦完桌子，抹布没拧干，晚上回来就冻硬了，里面还有冰粒。

这些都只能业主自己解决。齐健杰白天跑车，晚上回来做水电维修，从电缆跳闸、电梯停运，到加压泵故障，“修到夜里一两点是常事”。

转机发生在2019年。在业主的持续反映下，绿洲花园2号院被列入郑州市问题楼盘台账，属于办证类问题楼盘。

《郑州市人民政府关于郑州市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚工作若干意见》郑政文【2019】106号文件提到，办证类问题楼盘解决方案具体包括解决收尾工程和办证问题。

2019年1月，小区居民正式用上了自来水；2020年，天然气管道铺设完毕，电力改造也完成；2022年1月，郑州市惠济区长兴路办事处牵头，组织业主筹措资金解决小区各项收尾工作，消防管道通水，消防设施验收通过，又联络职能部门开启绿色通道，逐步推进小区不动产权证办理。

许多事仍是居民亲力亲为。2020年，属地政府协调来一批树苗，运至小区后，居民们自发除草，拿着锄头、铁锹，挖开硬邦邦的泥土，栽下一棵棵树苗。“非专业”的痕迹很明显，小区花园地面肉眼可见的凹凸不平。

2022年2月22日，郑州，绿洲花园2号院，小朋友们在小区玩耍，花园里的树苗是属地政府协调来的，居民们自发栽下。（南方周末记者魏翠翠/图）

“托斯卡纳村”

十年下来，2号院更像一个大家庭了。

齐健杰将2号院称为“咱村——托斯卡纳村”。业主即使不知道姓名，但见面脸熟，一看就知道是住哪栋楼。

水电、消防、物业保洁，基本都是业主自行解决。“老齐作为一个专业的电工，如果小区停电，第一反应就是找他。”李冉说。

刘波隔三差五会和邻居们喝酒。“城市里可能住对门不认识，在我们小区不存在的”。

更多的关联发生在邻里之间。张婉欣将11楼的邻居介绍到同一家公司上班，工位就在她斜对面。16楼的孩子乐橙和笑笑都在4月出生，每年两家人都会一起庆祝孩子生日。

对于过去十年，业主们更愿意选择遗忘，但那些经历依然像伤疤一样，偶尔隐隐作痛。

2023年2月22日晚上10点，离开张婉欣家之后，她发来消息：为了房子到处维权，你没经历过那种求助无门的绝望，希望你一辈子也不要经历。

“别买期房。”她又加了一句叮嘱。

郑州有多少烂尾楼？能复工完成收尾工程的又有多少？无论从哪个角度，绿洲花园2号院都是郑州最幸运的烂尾楼盘之一：不仅完成收尾满足基本的入住条件，还有望拿到不动产权证。但业主们有共识：他们并不是胜利者，“烂尾”也许并未结束。

在李冉看来，烂尾楼是个难以抹除的印记。

虽然当地新闻上都说不再叫烂尾楼，但“可能等所有证全部拿到手，十年二十年后，提到绿洲花园2号院，我们还是会说，这是个烂尾楼”。

2023年2月上旬，李冉妻子的同事看到报道，问是不是她的小区。她像是被针狠狠扎了一下，“明明是花市场价买的房子”。

小区收尾工程已经竣工，但远远达不到购房时承诺的标准。地下停车场里还堆放着几袋施工余料；小区的私家车还只能停在马路边，小区大门仅有5米宽，是原来的消防通道。

2023年2月22日，郑州，绿洲花园2号院小区地下车库仍堆着不知何时留下的施工余料。（南方周末记者魏翠翠/图）

2023年2月25日晚上九点，小区里三分之二的房间亮着灯，天上闪着星星。早春夜里还有一些寒意，偶尔有人骑着电瓶车回家。

小区的空地上，一群小孩在玩轮滑，一边滑一边疯喊。

2023年2月22日，郑州市政府印发《郑州市2023年国民经济和社会发展计划的通知》，其中提出，列入省市问题楼盘台账的不动产办证类项目6月底前实现动态清零。这意味着，和绿洲花园2号院类似的办证类问题楼盘，有望得到解决。

“有几个普通人能在一个烂尾楼上坚持近十年？”刘波问。

2号院被报道之后，他们接到来自全国各地的电话，多是烂尾楼业主，不知怎么找到他们的号码，打来取经。他们的回答很简单，“熬”。

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