小产权房如何改合同不签协议只能以违建拆除？-2024深圳小产权房信息

■本文作者：北京在明律师事务所

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导读：社会高速发展带来居民日益增长的物质需求，居民对居住环境及居住条件的要求日益提高，面临有限的土地资源，极易产生“人地矛盾”，在城中村中尤为突出。

城中村周边城市化发展迅猛，使得城中村的空间越来越局促。而村民的嫁娶、生育属于社会发展的正常现象，人口增加，居住空间的需求势必会增加，而商品房售价偏高。

为了改善这一状况，小产权房应运而生。要么村民集资建房，要么引进外来资金建房，总之，村民会以很低的价格得到宽敞舒适的居住环境，因此极为受欢迎。

但是此类房也容易产生纠纷，更易被执法机关盯上。尤其是遇到拆迁时，本着“违建不赔”的原则，拆迁单位总会以各种手段给小产权房戴上违建的帽子，从而降低拆迁补偿。在遇到拆迁时，小产权房是否应当被认定为违建？

基本案情

周女士所在村，村委会为解决村民住房困难，村民代表大会决议通过，决定集资兴建集体住宅楼。周女士参与了出资建房并分得一套120多平米的房屋。

2021年3月，该村被纳入拆迁改造范围。拆迁单位有意压低对村民兴建的集体住宅楼的补偿，部分村民因各种因素影响，签订了补偿协议；但是部分村民觉得补偿太低，拒绝签订补偿协议。

拆迁单位为加快拆迁进度，由城管局、街道办、城棚改事务中心、资规局四单位联合作出《关于拆除违法建设的联合通告》，督促相关人员尽快搬离集体住宅楼。后，资规局和城管局又作出《违法建设认定的函》。最终由街道办实施强拆行为。

周女士不服强拆行为，提起行政诉讼。一审法院判决确认强拆行为违法，但是在事实认定部分将上述集体住宅楼认定为违法建设。周女士只看判决结果，当然觉得已经胜诉，但是律师立即发现问题所在，决定提起上诉，请求二审法院纠正一审判决关于违建认定的事实。二审法院组织了庭询，最终在二审判决中纠正了一审判决的错误。

律师说法

1.暂且不说集体住宅楼的建设是否符合法律规定，但是结合建设背景，以及周女士作为买受人支付对价的事实，以违建拆除确有不妥，势必会给周女士等人造成财产利益的减损，并且也是对多年以来形成的稳定的占有使用权益的侵害；

再者，征收项目就此类房屋已经作出征收实施细则，并对部分购房者进行了补偿，不能因为不签协议就认定为违建实施强拆。“区别对待、选择性执法”不可取。

2.即便为了达到加快拆迁进度的目的，也应当由职权机关经法定程序作出相关行政决定。要么由规划部门依据规划法的规定，以未办理规划许可手续为由认定违建；要么由土地行政主管部门依据土地管理法的规定，以违法占地，未办理用地相关手续为由认定违建。

具体到本案，上述《关于拆除违法建设的联合通告》《违法建设认定的函》并非对外发生效力的行政决定，只是行政机关内部公文来往，没有具体相对人，没有查明违法建设的基本事实，也未告知救济途径。周女士等人根本无法通过独立的程序维护权利。

律师认为只能起诉强拆，并在强拆案件中对强拆依据进行附带审查。

一审法院未对强拆依据进行审查，直接采纳被告的意见，二审法院对此作出否定，认为没有具体行政决定，周女士也未对联合通告提起诉讼或申请复议，作为实施强拆行为的依据，法院应当对此进行附带审查。最终认为无论是从规划法律规范，还是土地法律规范，均无充足的证据证明已经进行了法定的违建认定程序，一审法院认定缺乏法律依据和事实依据。

律师提醒

购买小产权房有风险，作为村民，如有建房需求，建议您首先依据法律规定向村集体申请宅基地，申请宅基地是您的权利，至于村集体及相关部门是否会审批同意分配宅基地给您，是他们综合考量后履行法定职责的表现，如您对相关结果不满意，可以提起相应的法律程序进行救济。

如您确实已经购得小产权房，也请您不要担心，单纯以违建的名义拆除小产权房的可能性微乎其微。小产权房建设于村集体土地上，随着城市化进程，势必会面临拆迁，面临拆迁时，您就有获得补偿的权利。