太原小产权房如何交易？律师带你解读小产权房

该案例援引于裁判文书网（2016）鄂0116民初3497号

案情简要

原告罗超诉称：2016年2月18日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定由被告张海春将座落于本区横店街两岗街76号4楼的一套自建小产权房屋以166，000元的价格出售给原告，原告于同年2-3月，分三次付清了全部购房款。同年5月原告对房屋进行了装修，花费材料及人工费计34，000元。2016年6-7月期间，黄陂地区发生持续降雨，导致涉案房屋严重渗水，室内装修、家具以及房屋墙体受损严重，双方协商未果。经查，被告所出售的房屋系其自建小产权房，其土地是购买他人的集体性质土地，涉嫌非法擅自转让与买卖划拨土地使用权。据此诉请人民法院判令确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，由被告返还原告购房款166，000元，以及房屋装修材料及人工费34，000元，合计20万元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告张海春辩称，原、被告签订的房屋买卖合同合法、真实、有效，该合同符合平等、自愿、诚实信用等原则，原告在深思熟虑后，同被告达成房屋买卖协议；涉案房屋因降雨导致室内渗水，双方曾进行过沟通，被告亦对房屋采取了修缮等补救措施。据此，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院认为

本院认为：本案系农村房屋买卖合同纠纷，案涉房屋使用的土地性质为农村宅基地。农村宅基地使用权人必须是农村集体经济组织成员，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村宅基地亦不得向城镇居民出售。本案中，原告系城镇居民，与被告不属同一集体经济组织的成员，因此，案涉房屋的宅基地使用权不能转让。依据“房地一体”转让原则，被告张海春在宅基地上建设的房屋不得整体或部分对外出售。原告罗超作为城镇居民，不能购买案涉房屋。被告张海春对外出售在该集体性质的土地房屋，违反了法律规定。据此，本院依法认定原、被告双方签订的买卖房屋合同无效，对原告要求确认合同无效的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，确认合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应将涉案房屋返还给被告，被告亦应将购房款166，000元返还给原告。因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告主张赔偿其因房屋装修花费的材料及人工费34，000元的诉讼请求，因其未提交充分且有效的证据予以证明，但鉴于原告对案涉房屋进行实际装修的事实，且原告主张的装修损失中，包含热水器、洁具、抽油烟机等可拆卸的生活用具及物品。结合本案具体情况，本院认定原告实际装修损失为16，000元。由于双方在购买涉案房屋过程中，均存在着一定的过错，本院酌情认定原、被告各承担50%责任，故本院对原告的该项诉讼请求部分予以支持。

判决如下：

一、原告罗超与被告张海春所签订的房屋买卖合同无效；

二、原告罗超于本判决生效之日起十日内，返还给被告张海春坐落于武汉市黄陂区横店街两岗街76号4楼的房屋；

三、被告张海春于本判决生效之日起十日内，返还原告购房款166，000元；

四、被告张海春于本判决生效之日起十日内，赔偿原告罗超损失款8，000元；

五、驳回原告罗超其他诉讼请求。