美国次级债危机对我国房地产市场的启示进行了探讨

论文关键词：美国次贷危机； 房地产市场； 社会经济 论文摘要：随着利率的上升，经济逐渐降温，房地产市场泡沫破灭。 由房地产市场主导的次级债务很容易变坏。 反思这场危机，有很大的必然性。 文章探讨了美国次贷危机对我国房地产市场的启示。 过去几年，美国经济繁荣，房地产市场升温，利率相对较低，导致大量贷款买房。 住房贷款被转换成债券并推向市场。 随着利率上升，经济逐渐降温，房地产市场泡沫破灭。 由房地产市场主导的次级债务很容易变坏。 反思这场危机，有很大的必然性。 由于房地产业在国民经济和社会发展中的地位日益提高，如何促进和保持房地产业与社会经济协调发展是政府普遍关注的重要研究课题以及各行各业。 所谓次级抵押贷款是指美国银行机构向信用记录不良的客户发放的住房贷款。 从根本原因看，导致次贷危机的“凶手”是美国房地产市场由热转冷。 自2001年“911”事件以来，为了拯救美国经济，美联储将利率降至1%。 美国经济快速复苏，但流动性过剩导致美元兑欧元和黄金大幅贬值，导致房价和股市持续下跌。 上升。 自2002年以来，美国房价每年上涨10%以上，2005年更是暴涨17%，达到顶峰。

但随着美国持续加息，美国利率达到5.25%后，房价出现下跌。 2006年连续一年下跌，2007年继续“一跌再跌”，直至引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。 次贷危机引发全球股市崩盘，日本、香港、澳大利亚、欧洲、中国大陆股市纷纷下跌，引发全球金融市场恐慌，各国政府纷纷注资进入金融市场救市。 次贷危机的导火索是房地产市场过热崩溃，这种隐忧在中国也存在。 事实上，中国住房抵押贷款的风险可能比美国次级债券还要高。 因为，从住房抵押对象来看，美国次级债的次级贷款人的信用是有等级之分的（即“次级信用”），但对于中国抵押贷款借款人来说，估计大部分连“次级信用”都算不上。信用”。 虽然普遍认为美国次贷危机对中国经济的影响有限，而且中国商业银行房贷目前也不存在所谓的次贷问题，但是鉴于房地产的重要地位在国民经济产业中，从次贷危机爆发的前因后果来看，国内房地产市场值得深刻教训。 1、美国房地产泡沫分析。 美国一个令人担忧的现象是，基于房地产价格上涨的预期，大量投资者在等待价格上涨后积极购买房地产用于出租或出售。 空置率急剧上升。 1995年第一季度，出租房屋空置率为7.4%，2001年上升至8.2%，2004年和2005年分别进一步上升至10.4%和10.1%。

这些数据充分表明，相对于市场需求，美国的租赁住房供应已经出现了明显的过剩。 如果这种情况持续下去，势必会导致住房租金下降，从而减少房产投资者的收入。 根据全国房地产经纪人协会 (NAR) 的一项调查，2004 年，近四分之一的房屋是出于投资目的而不是自住而购买的。 从历史上看，这个比例一直很高。 投资者购买房屋是为了获利，如果租金下跌且价格上涨，一些投资者就会出售。 这为房地产泡沫的破裂埋下了危险的线索。 房地产市场泡沫的另一个迹象是租金远低于正常水平。 总部位于波士顿的Toto 调查显示，华盛顿地区房屋月租金与月付款之间的差距正在扩大至1989年以来的最高水平。2001年，华盛顿地区的月租金为82%的月付款用于买房，但到2004年这个比例已经下降到59%。 这表明华盛顿地区的房地产投资明显过热。 2、我国房地产概况近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已成为拉动经济增长的支柱产业。 住房制度改革短短几年时间，放眼全国，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，神州大地上几乎所有的城市商业建筑如雨后春笋般涌现。 改革开放以来，我国房地产业从无到有、快速发展。 虽然取得了令人瞩目的成就，但仍存在不少问题。

特别是近年来，国内房地产业快速发展，为拉动内需、促进国民经济发展做出了很大贡献。 然而，房地产行业发展不规范，存在诸多问题，引发国内外关于中国房地产行业是否存在严重泡沫的争论不断升级。 房地产泡沫是房地产资产的价格脱离实际基本价值并持续上涨的现象。 房地产泡沫的主要特点是：一是房地产泡沫是房地产价格波动的一种表现形式； 二是房地产泡沫具有急涨急跌的特点，且幅度较大； 第三，房地产泡沫不连续且不稳定。 第四，房地产泡沫主要是投机行为和房地产经济体系中货币供应量短期内急剧增加造成的。 投机价格机制和自我扩张机制是房地产的主要内部运行机制。 房地产泡沫是在内部传导机制和外部冲击机制的共同作用下产生、膨胀和破灭的。 三、我国房地产泡沫 1、我国房地产在连续5年以25%以上的发展速度增长后，按照其固有周期必然会进行调整，但调整周期因受以下因素影响：北京奥运会引发的建设高潮、加入世贸组织和开放国内市场刺激外资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，产生资本集聚效应。以上海为中心的长三角地区。 国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫。 大。

2. 将住房视为投资。 保守估计，超过20%的购房者是为了投资或投机。 大量居民购买新房后将旧房出租，用租金偿还新房贷款。 其实这也是一种投资行为。 最典型的就是温州炒房集团，据民间传说拥有1500亿元资金。 有钱的温州人希望投资，但苦于缺乏合适的渠道，于是数十位亲友集资数千万资金投资某处房产，迅速抬高房产价格后出售。 但一旦房地产泡沫破灭，房价开始下跌，这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。 三是房地产贷款超常增长。 我国土地购置和房地产开发资金80%来自银行信贷。 商业银行参与房地产开发全过程，承担房地产市场运行各环节的风险。 近年来，房地产贷款金额呈指数级增长。 很多消费者只认为首付比例低，对未来收入的预期要么过于乐观，要么没有认真考虑还款，因此购房面积不断扩大。 如果出现系统性风险，消费者只能推迟还款，所有风险都会转嫁到银行身上。 我国目前的情况是储蓄大于投资。 银行急于放贷，尤其愿意为消费者提供车库贷款。 但事实上，如果出现系统性风险，多余的商品房集中到银行，银行只能低价拍卖。 银行最怕坏账。 我国商业银行约有25%存在坏账。 房地产泡沫洗劫后，可能会达到40%。

4.空置率上升。 近三年空置面积与竣工面积总和的比值称为空置率。 国际标准是10%。 截至2004年底，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57.6%。 5.投机土地。 许多地方在征地、拆迁等方面存在残酷、非法剥夺居民个人财产的现象。 这是资本化和收缩权力的最残酷的方式。 由此产生的超额利润是房地产泡沫的根源。 之所以说房地产泡沫必须破灭，是因为最长的就是持续到城市土地卖完，或者耕地不够生产足够的粮食为止。 事实上，这种情况不会持续到那时，因为一旦房地产开发商囤积的低价土地被集中投资，或者一旦银行收紧信贷，泡沫就会破裂。 四、对策虽然我国房地产业的快速发展对于改善城镇居民住房条件、增加政府税收、扩大就业等方面发挥了非常重要的积极作用，但我国房地产业的长期过快增长不仅对改善城镇居民住房条件、增加政府税收、扩大就业发挥了非常重要的积极作用。导致房价持续过高。 房地产行业的巨额利润成为资本争夺财富的对象。 这些暴利对消费者利益造成极大损害，引起社会广泛不满，对产业升级、城镇化、工业化、收入差距扩大以及宏观经济运行、资源环境和经济协调发展产生很大负面影响。 。 例如，我国不断增加的过剩流动性主要集中在房地产行业，加剧了社会财富向房地产行业既得利益群体的集中，加剧了社会收入分配差距，也是中国经济过热。

此外，银企勾结、官商勾结等形式也助长了腐败蔓延； 扭曲的财富分配抑制了社会对高新技术产业的投资，不利于鼓励研发和技术创新； 影响了社会资源的整体配置。 和社会福利的改善。 这些都是长期经济表现的巨大损失。 虽然仅从盈利指标来看，中国房地产行业是一个经济效益较高的行业，但单纯盈利能力高、被极少数人拥有并不是衡量一个行业市场表现的唯一标准。 因此，从综合指标来看，我国房地产行业的市场表现不高，需要进一步完善和提高。 在美国市场经济的大环境下，房地产市场也是一个比较完善的市场。 在这个市场上，房子是商品，商品按照市场供求规律流动，政府不直接干预房地产市场的运行。 然而，次贷危机的爆发和美国房地产市场的困境，却让人们对中国房地产的现状进行深入思考。 美国次贷危机可以直接启迪国人，那就是金融体系支撑的房地产泡沫风险极大。 不管我国是否存在泡沫，我们都要未雨绸缪，积极采取对策，防患于未然。 要从根本上解决投资结构和土地问题，引导投资和消费行为，建立健全配套的金融服务体系，同时加强信息流通，尽可能避免非理性行为。 防治房地产泡沫的产生，使房地产业健康发展。

特别是完善金融体系，控制资金来源。 金融机构是房地产市场发展的重要推动力量和房地产资金的主要来源。 然而，我国金融机构却在房地产市场不完善的情况下介入。 制度上，加强政府对金融的监管，帮助金融机构降低金融风险，拓宽企业和个人融资渠道，实施金融创新，是控制资金来源、有效防范房地产泡沫的重要手段。 对此，我们可以借鉴美国次贷危机的经验，同时消除其弊端。 金融机构是房地产市场发展的重要推动力量和房地产资金的主要来源。 然而，我国金融机构却在房地产市场不完善的情况下介入。 因此，有必要完善金融体系，加强政府金融监管，帮助金融机构降低金融风险，拓宽企业和个人融资渠道，实施金融创新控制资金来源，有效防止房地产泡沫。 吴晓雅

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