小产权房558近一段时期，成都、杭州、深圳、上海等地都出现了排队摇号“抢房”的盛况。不明原因的百姓心里直打鼓，难道房价又要涨了？这到底是怎么一回事呢？
多地“排队抢房”
5月中旬，“捂盘”超过一年的中铁项目“青秀未遮山”开盘销售，登记摇号人数超过7万人，但仅有1000余套新房可供出售。某媒体记者在现场发回的报道称，“买房队伍绵延几公里”。
5月25日，杭州郊区的两大热门楼盘“华夏四季”和“融信澜天”进行摇号登记，排队盛况再次出现。据报道：“过去几天，深圳小产权房最新政策，在杭州西北部郊区的很多银行出现了这样的场景：有人晕倒，有人打架，办理业务的长队排出1公里；他们都是去冻结银行存款、登记摇号买房；而其中大部分人的目标是华夏四季和融信澜天这两个楼盘。”
此外，光有时间排队还不行，还要有真金白银。5月26日，招商地产在深圳发布了“海上世界双玺花园三期2、3栋销售方案”，该楼盘将采取“政府主管部门+公证处监督抽签”的形式开盘，是深圳首个政府监管公开摇号的项目。让买房人震惊的是，要取得摇号资格，需要先缴纳500万元的诚意金。更牛的是，选房时间不得超过2分钟，过时视为放弃。
天啊，史上最严厉的房地产调控下，开发商的日子不应该是“门前冷落鞍马稀”吗？怎么突然变得“车如流水马如龙”了呢？
还是要从调控说起，本轮调控最大的杀手锏是“限价”，即限制新盘的销售价格。但是，二手房的价格是市场自由决定的，新盘限价造成明显的一二手房“价格倒挂”。
以上述杭州两大楼盘为例，这两个项目位于杭州热门板块，周边地铁等交通设施完备。“融信澜天”最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的“万科未来城”二手房挂牌价超过3万元/平方米；“华夏四季”楼盘精装修均价为26105元/平方米，而旁边的二手毛坯房单价已冲上3万元/平方米。
如此市场扭曲，难怪有购房者喊出“买到就是赚到”。
除了这个价格扭曲的主因外，还有一个次要的因素。最近多地放宽人才落户政策，甚至竞相以优惠的房产政策来吸引人才。中原地产首席经济学家张大伟就认为，过低门槛以及与楼市直接挂钩的人才引进政策，吸引的可能仅是限购政策下的购房者，甚至是炒房者。
“排队抢房”似乎是一场闹剧，表面的原因就是“短期的房价扭曲”，而深层原因更值得思考。
要想搞清楚深层次原因，就要思考下面3个问题。
房价为何会涨
第一个问题是——房价为何会涨？
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮曾著有《房地产经济学 ABC》一书，他在书中指出：“买房确实有抵御通胀的作用。”他认为：“不论从理论分析还是从国际经验看，在一个相对较长的过程中，抵御通胀和保值功能最强的，确实就是不动产。除非房子所在的城市发生了持续的经济衰退，在长达20年或者更长的时间段内，房子的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。”
“那从长期看，买房子究竟划算不划算呢？还是划算的。简单说，这个‘划算’主要来自于城市发展过程中的地价上涨。当人们抱怨大城市房价过高时，很少认真想过，你所买的并非仅仅是房子，而且还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等。城市越发展，附属于房子的居住环境和居住质量就越得到改善，从而房价就会越上涨。买房子，实际上具有把城市中这些方面的未来改善预先纳入囊中的意义。”
陈淮的观点，实际在说——在一个经济高速飞跃的发展中国家，房价上涨具有一定的客观现实性。
房子够不够住
第二个问题——房子够不够住？
面对“抢房”再次来临，不少网友留言称，自己所在地看到空房到处都是，但房价还在涨！许多人都说房子太多了，更有专家表示目前全国没人住的房子够3亿人住了！但一直唱多房地产的任志强，近日在接受采访时称：“我没觉得空置房有多少，因为总量就不足。”
之所以有如此的看法，任志强摆出的证据就是——“独居家庭”正在成为趋势。据统计，中国现在大概有7500万的独居户，其中4000万左右是老人，有3500多万是年轻人。任志强指出：“就算单独居住的，北欧现在是40%，中国现在是6%左右，如果未来要涨到40%的话，会有多少独居户——大概是2.5亿独居户，或者更多；2015至2017三年，每年独居户增长30%多，而且还在继续增长，估计中国独居家庭很快会超过2亿；可知我们现在的房子是不够用的。”
此外，任志强还强调，美国房地产发展了一百多年，还在不断盖房子，而中国的城市化进程远远没有结束，加上房产自身的折旧，所以未来房地产业在中国依然是最重要的产业之一。
不妨按照任志强的思路做一测算：按照全国现在的住宅面积(大概240亿平方米)以及3%(新建住宅70年产权，1.4%折旧率，而大量陈旧的非商品住宅折旧率会比较高，综合考虑取3%)的年综合折旧率测算，每年产生7.2亿平方米的住宅需求；如果我们要满足70%的城市化率，至少需要440亿平方米左右的建筑面积才能够住；如果再按3%折旧的话，就是每年13.2亿平方米的需求量。
2017年，深圳小产权房最新政策，全年商品住宅成交量创历史新高，共计成交14.4亿平方米。对比13.2亿平方米、14.4亿平方米这两个数字，就可以对“中国房子够不够住”这个问题有个明确的预期。
也就是说，在未来中国城市化进程基本结束阶段，每年新建住宅的需求量也依然是巨大的，尽管这个数字会逐年回落，但一个很明显的结论是——目前谈房子已经够住了还尚早。
“限价”管不管用
第三个疑问——限制性政策管不管用？
上一轮房地产调控(2010年至2015年年初)的杀手锏是“限购”，2016年以来的这一轮强势调控的最大利器则是“限价”。
不妨先回顾一下历史，看看在上一轮强力调控中，“限购”是否有效。
国家统计局2015年2月发布的数据显示：上海的二手房定基指数为114.9。该“定基指数”是以2010年为对比时点(100)的指数。
粗略计算：2010年年初到2015年年初这5年间，房价累计涨了约15%。也就是说，在上海一套2010年市值100万元的二手房，到2015年年初涨到了115万元。按照复利的算法，相当于每年房价的涨幅在2.8%左右。这5年间房价涨幅仅仅是跑赢通胀，可以说“在这5年内”调控的效果非常显著。
但是，2015年三、四季度开始，房价大涨(因为在2014年年底调控政策已经放松，并转向鼓励购房)。再以国家统计局的数据为例：2015年12月份上海的二手房定基指数猛升为141.1。
2016年全年房价持续大涨，并延续到2017年年初。两年多的时间，上海很多区域的房价涨了一倍，北京、深圳等地的房价涨幅也类似。
为何涨幅如此之猛？就是因为之前的5年压制了需求，政策转变为鼓励购房后，需求喷涌而出，房价岂能不大涨？如果将市场的表现连续起来观察，则2010至2015年的限购政策没有起到稳定房价的作用。
目前的“限价”政策也执行了两年多，涉及国内多个热门的城市。
由于新房备案价受到限制，开发商不能自主定价，但周边的二手房是业主定价买卖，是无法被监管限制的，二手房价随市场行情上涨，新房则被紧紧压制住。因此，多个城市一、二手房都出现倒挂现象。这种新房与二手房严重倒挂现象将催生投资需求，很多人抱着“摇中就赚到”的目的去参与摇号。
这种市场扭曲对未来楼市的影响还有待观察，但在财经专栏作家马光远眼中，其前景并不美妙。马光远发文指出：“不断上演的抢房闹剧让大家对市场的真实温度失去了基本的判断，在不明真相的人看来，市场依旧火爆，新房一开盘基本秒光，加剧了市场的焦虑；摇号这类办法会导致各种寻租和套利现象；一些开发商面对严格限价，只能选择减少开工面积，这样又使得新房的库存严重短缺，导致新的恐慌。”
他还表示：“从房地产市场的实际情况看，这些限制性的措施有些短期起到了作用，有些表面上起了作用(比如限价措施)，但带来了更多副作用，使整个市场扭曲、面目皆非，因此需要不停地为这样的政策继续打补丁。”
.理.财.周.刊
