城市商业格局向南扩张，长白、全运板块迎发展新机

日前，RET联合第一财经正式发布《沉阳城市商业分布图（2018年）》，对沉阳市已运营及潜在商业项目进行梳理盘点。 作为沉阳首张以商业项目分布为重点的指示性地图，旨在展示沉阳商业发展的轨迹和特点。 同时，希望能够帮助热爱商业地产的人们了解沉阳商业新格局，成为他们手头可以阅读的指南。

本次统计的业态类型涉及购物中心、百货商店、商业街以及其他类型的业态（如奥特莱斯）。 据统计，沉阳目前共有商业项目136个，其中商业项目89个，已知潜在商业项目47个； 项目存量已超过800万平方米，未来市场上仍有超过600万平方米的商业项目放量。 其中，城市商业项目多为体量10万平方米以下的中小型商业项目，占统计项目总数的66%； 体量15万平方米以上的巨型商业项目占比18%，且大多集中在沉阳青年街沿线。 。

△ 各群众性项目数量占比

通过对商业项目的梳理和盘点，沉阳城市商业的发展趋势也更加明显——

①城市商业结构向南拓展，长白、全运板块迎来新发展机遇。

随着城市骨架的不断拉伸，沉阳的商业结构也在悄然发生变化。 首先，从商圈影响力来看，由于中街、太原街等传统商圈近年来几乎没有新项目，原有项目在业态和空间布局上受到一定限制。程度，对消费者的吸引力日益减弱； 并且随着人口从市中心向城市外缘转移，区域商圈的影响力和消费者的辐射效应逐渐增强； ，并且无法满足消费者的高层次需求，这两年越来越下滑。 其次，从商业项目分布趋势来看，与北部和西部地区相比，城市南部的商业区域更加集中，业态形成了向南拓展的趋势，这与落实大浑南城市发展战略目标。 作为新的城市中心，在引进产业、住宅、人口的同时，还需要配套相应的商业设施，以满足区域内不断增长的人口的消费和生活需求。 目前，城南地区个体商业供应在体量上具有规模优势，业态相对多元化。 未来，随着长白、全运板块潜力企业的陆续进入，在弥补区域业务不足的同时，也将进一步带动区域发展，提升板块价值。

②城市商业社区化进程加速，社区商业或有更多发展机会。

未来，沉阳商业将逐步从区域化向社区化发展，现代社区商业将迎来市场发展机遇。 一方面，目前，城市新建住宅大部分集中在二环、三环以外，导致人口从市中心向新城区迁移。 但新区的业态大多以销售为主的住宅零售业态，无法满足消费者多元化的消费需求。 这为功能复杂、业态布局精细化的社区商业提供了一定的发展机遇。 另一方面，在人口相对密集的老城区，由于缺乏大型现代化商业，无法有效满足周边住宅区居民的一站式生活需求。 因此，未来现代品质社区商业在城市人口密集的居住区将有发展空间。 此外，新型社区商业不仅能满足居民消费需求，还能促进旧城升级更新，给城市带来更多新鲜活力。

③ 轨道交通沿线业务分布，但互动不足。 未来需要关注业务与流量的关联性。

沉阳市现有89个商业项目中，近70个分布在地铁沿线，占比78%。 但与北京、上海等轨道交通发达的一线城市相比，沉阳商业与地铁的互动还不够充分。 以上海为例，相关数据显示，上海52家年营业额在10亿元或接近10亿元的购物中心中，直通地铁站的购物中心有27家，占比52%。 与沉阳相比，仅有万象购物中心、FTC金融购物中心、市政厅广场66、万象城、大悦城与地铁站互联，占比仅为7%。 原因在于，北京、上海等城市的大多数商业在发展之初，就充分考虑到了与地铁的关系和互通。 未来随着沉阳地铁线路的新建和逐渐成熟，开发商也应关注商业与地铁的衔接互动，尤其是换乘站的区域商业项目。 地铁作为城市重要的公共交通，可以快速有效地为商业引入客流，稳定的客流和人气是商业发展的基础和动力。

沉阳市商业分布图（2018）从设计到印制历时一个半月。 由于沉阳商业项目数量众多，信息量巨大，很难在短时间内做出全面详细的统计。 因此，本分布图中的项目纯属商业性质，统计体量不包含酒店、公寓、写字楼等物业。 这次向公众展示的分布图的意义不在于它大而全，而在于它把沉阳这个城市与商业联系起来，让每一个收到、看到这张分布图的人都能感受到商业带来的变化。去城市。 了解城市发展对商业的作用。

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