南山公寓和小产权房，真的值得买么吗？

我觉得，这是一个值得探讨的话题。

我的建议是，如果你想要确保，小孩能读上好学校，那么带学位的商品房，即学位房，才是你的第一选择。

因为学位房的积分更高，而且投资属性也相对更强。

但如果你说，熊大，我已经被限购了，而且我预算很有限，买不起学位房，能不能考虑带学位的商务公寓呢？

答案其实也是可以的。

深圳的商务公寓，不限购不限贷，你想买多少套，就能买多少套。

而且公寓本身不限贷，但首付统一要5成，贷款一般只能做10年，利率上浮至少10%。

大多数情况下，商务公寓房使用年限为40-50年，极少公寓产权使用年限跟住宅一样，拥有70年的年限。

值得注意是，深圳的公寓是限售5年，所以你买公寓，要等房产证出证满5年以后，才能出售。

从资金投资上看，商务公寓的回报并不高。我们今天就只讲讲，在深圳买商务公寓，能不能顺利上学？

我们以最出名的两个教育大区，南山和福田区为例。

之前有网友咨询，要不要买万科云城这种商务公寓？

一是它带有学位；二是所对口的学校是深圳中学南山创新学校（原名：留仙洞学校）。

（图片来源：深圳乐居）

这所九年一贯制的学校，于2018年5月25日正式委托给深圳中学进行管理，也是南山区区委区政府和区教育局，在西丽片区重点打造的优质品牌学校，来头不小。

以初中学区为例，学区内商品房非常非常的少，学校周边绝大部分为企业或事业单位配套的宿舍。

比如：深圳市第二高级中学宿舍楼，中兴通讯人才公寓，TCL科学园国际E城等等。

目前学区内可以购买的，仅有万科云城这样的商务公寓。2房的价格，仅为350万。

相对于其他同面积房源，万科云城，无论在总价还是单价上，乍一看性价比都还挺高。

所以，很多朋友都会比较心动。

那么，购入万科云城，不占购房名额，总价又比较低，这会是一个获得名校资源的不错选择么？

个人的建议是，不见得，而且最好还是不要碰。原因有两个：

1、南山区没有像福田和罗湖那样，在积分入学政策上，对商务公寓拥有学位申请资格，做过明文背书。

简单讲，就是没有正式文件，能保证万科云城所带学位资格的含金量，说不定哪一天说取消就取消，不保证后续学位资格的延续性。

在什么时候之前购入，学位还是可以用的，但是过了什么时间购入，就不可用了，这些细节政策上都没有明文规定。

而且一旦有变动，那么这类房产的学位价值就没有了，以后也不好转手，政策风险比较大。

2、据了解，虽然万科云城部分房产，现在可以用来申请学位，但是必须要求你购入的这套房产，是你在深圳唯一的房产，才能用来申请入学。

所以，这类房产用来申请入学，利用的价值就很鸡肋。此外，在南山区的其他商务公寓，其实是不可以用来申请学位的。

万科云城目前是个特例，谁也说不准，以后会不会有取消申请学位资格的隐患。

那么，福田区的情况是怎样呢？

根据福田区的入学积分政策，商务公寓可以作为特殊住房，可以用来申请学位，但基础分值只有70分。

这意味着，如果你想让小孩在福田上学，你们家刚好又被限购，那么你可以通过购买商务公寓这类房产，获得申请学位的资格。

咱们以福田区侨香外国语学校这类名校为例，学区内对应的学位房，就有金地香蜜山这类商务公寓，入学基础分为70分。

与其他同档次或相近的小区相比，金地香蜜山的价格，在同类面积段户型对比中，价格上要便宜5-10%左右，且户型的使用率更高，社区的居家环境比较好，所以买来居家性价比还是不错的。

根据网友提供的参考资料看，2018年侨香外国语学校初中部录取分数线为70分。

那么也就意味着，你不需要提前1年或2年及以上时间布局学位房，只要你能搞定相关商务公寓的购房材料，在申请递交材料截止日之前提交就好。

甚至都不需要动用加分，就能轻轻松松申请上学校。

这是2018年比较乐观可执行的情况，毕竟花了更少的钱，不占购房名额买到更好品质、更大面积的优质物业，何乐而不为呢？

而到了2019年，暂无统计到侨香外国语学校初中部的录取线分数情况。

但我们从各同类档次名校分数线的变化上可以看出，大部分福田学校但录取线都往上涨了，而且超过了80分。

咱们假定侨香外国语初中部的录取分数线在80分，那么你想要让孩子成功入学，那么购买商务公寓就需要提前布局了。

对于是独生子女的家庭来说（加6分），还有4分的差距需要通过加分项来弥补。

假设父母已经在深圳缴纳了1年4个月的社保，并且实际居住了同样时长，那么达标录取分数线还是比较轻松。

但如果录取分数线在90分呢？那么就还差14分的差距。

假设小孩的父母刚来深圳缴纳社保（加0.1分/月），结合购房满一个月（加0.1分/月）以及实际居住一个（加0.1分/月）的加分情况，那就需要这类生源的家长，至少提前3年11个月布局，才能有更大把握地成功申请入学。

我们可以看到，在不占用购房名额的情况下，在福田区买商务公寓申请入学，还是有机会申请入学名校的。

同样在其他区，例如罗湖区以及龙岗区的商务公寓，也能通过特殊住房的方式申请入学。

所以，如果是为了自住，而且预算有限被限购，那么在福田、罗湖以及龙岗，买套商务公寓来上学，还是值考虑的。

关键，要看你的积分情况，能否达标。

如果太难达标，那可以考虑积分更高的学位房；而反之本身条件很好能达标，学校分数线也够得到，那就可以买。

综合上述，咱们可以看到，深圳各个区对商务公寓申请学位上，还是有一些差距。

南山区以及龙华区，在政策法规上就规定，商务公寓不能用来申请入学。

但是，福田区、罗湖区和龙岗区的商务公寓，由于现实或历史的原因，还是有机会通过特殊住房的方式申请入学，只不过相对积分起点会比较低。

从这个角度来看，福田、罗湖以及龙岗的商务公寓的综合价值要高，主要区别在学位的价值。

对于已经没有名额买学位房的朋友，应该算得上一种福音。

当然买商务公寓上学，也有潜在的风险。

比如政策的变动，由于学位紧张，教育局要优先保障住宅，很可能导致部分行政区的商务公寓，丧失申请学位资格，全市一碗水端平。

其次是，积分入学办法的调整，商务公寓积分分值会不会发生变化，带学位的商品房和公寓之间但差距会不会越拉越大？这一切都是未知数。

最后，还有一种可能是，好学校每年的录取分数线，都有逐渐提高的趋势，部分热门学校学位相当紧张，连有学位房的家庭都没法保证，而想要通过商务公寓上好学校的概率就更小。

总而言之，我认为带学位的商务公寓的产品，只适用于特定的客户。即使它们更便宜，也能上学，但它缺少了商品房带有的投资属性。

本质上，这类产品更多是消费，而买学位房才算是投资。

当然，每个家庭情况都不太一样，针对每个人的建议也有所不同。

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