长租市场能否盘活深圳存量房？

　　长租公寓的行业“赛道”上，多了一名强劲选手。6月13日，佳兆业集团在深圳蛇口举办2017佳兆业创享空间品牌发布会，正式宣布进军长租公寓和联合办公领域。

　　据了解，在长租公寓发展先行城市深圳，已经有地产商、中介、创业企业及本土传统企业等多方角力长租市场。

　　深圳政府监管部门表态乐见其成，深圳住房用地紧缺，长租公寓有利于盘活包括城中村在内的存量房。

　　现状？？多家企业深圳布局长租公寓

　　佳兆业本次发布的创享空间旗下拥有两大产品线，专注于长租公寓的“寓享空间”与专注于联合办公的“办享空间”品牌。佳兆业方面表示，将致力于解决都市新移民及新创企业租客的痛点。

　　2013年，长租公寓首次全面进入大众视野，2015年、2016年逐步火热，市场上既有万科、中海、招商蛇口等地产商，you+、魔方、自如等全国性品牌，村委统建房，也有窝巢梦公寓、微家公寓等多家本地创业公司，另外世联行等中介公司也推出了自有品牌。据合屋统计，近100家运营商参与。除去传统二房东模式，以集中式公寓占据主流。

　　以行业巨头万科为例，在长租公寓领域试水数年后，2016年推出了长租公寓业务的统一品牌——泊寓。

　　6月14日万科向南方日报介绍，截至今年3月底，泊寓已布局全国19个城市，共有开业经营房间达2万套。其中深圳泊寓目前已开业3家门店，房间共计810间，其中开业运营时间超过1年的南山科技园店、坂田星火店目前入住率100%，全年平均入住率96%，新开业的宝安福永店目前入住率80%。

　　万科还透露，深圳泊寓目前已储备项目19个，累计获取房源3.5万间，覆盖深圳福田、南山、罗湖、龙岗等核心区域，未来3—5年逐步推向市场。

　　据报道，大多数开发商长租公寓运营模式，均是通过盘活存量房资源。招商蛇口的公寓项目中，就有一部分是由存量住宅改造而来；深业也是通过对自有存量物业进行改造升级，村委统建房，并与政府合作对部分存量物业进行运营管理。

　　一位行业专家曾表示，“如果说过去10年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。”

　　背景？？盘活存量房化解深圳“痛点”

　　“十三五”期间，深圳拟建设40万套公共住房，包括保障性住房和人才住房。深圳市住房和建设局住房改革和发展处处长王德响介绍，该局在“十三五”期间拟建设40万套公共住房，包括一部分保障性住房和大量人才住房。

　　“40万套意味着什么？如果用70平方米换算，那就是3000万平方米左右；如果用平均容积率5来折算，相当于600万平方米的土地。公共住房还得配套学校、医院及其他必要设施，算下来大概800万平方米土地。”王德响称。“这个土地需求量考虑到目前土地现状，会发现很难完成。”

　　目前市规划国土委预计深圳能完成20万套左右公共住房，还有20万套需要创新渠道，挖掘存量地方资源，盘活存量房已经提到议事日程上。

　　深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康近日在一场论坛中提到，深圳目前住房总量1041万套，按照平均每户2.59人测算，深圳现有住房可以容纳2800万人口，而深圳现在实际人口约为2000万人。

　　“房企的长租公寓与联合办公模式，住建局会鼓励的。”王德响认为，把存量住房盘活，有利于解决住房结构问题。接下来监管部门将探讨政府与企业怎么合作，通过市场提供优质住房服务，来满足中低收入群体和引进更多人才的需求。“政府可以通过补贴、通过优惠制度和政策，来把目前市场上分散的房源整合起来。”

　　“甚至包括城中村，现在城中村一些违法建筑、灰色地带的小产权房也可以盘活起来。”王德响提出一个大胆想法。

　　创新？？引入人工智能打造共享空间

　　有市场前景、有政府支持，但对长租公寓而言，要获得市场认可，还要认清其特殊性。

　　世联行董事长陈劲松接受采访时认为，现在是长租公寓的碎片整合期，尚无全国性巨头出现；深圳房源太贵，竞争激烈，并非长租公寓发展的合适城市。

　　对此，佳兆业对其决定却颇为自信。佳兆业集团创享空间总裁梁国钧认为，2016年中国房屋租赁市场租金增速高达35%，但是中国全年房屋租赁总额只是住房销售的7%，而同期美国为50%，市场潜力巨大。

　　谈到竞争优势，梁国钧认为，佳兆业主要把“共享”理念发挥到极致，“我们特别强调每一个空间里面一定要有一个公共的空间，这个理念我们必须坚持。否则的话，只是做一个纯粹的二房东，没有任何创新内容。”

　　另外，佳兆业在产品中注入智能元素，其已与百度达成战略合作关系。百度大脑项目技术专家刘俊表示，将为创享空间提供更多智能化服务。

　　更为重要的是，佳兆业以旧改起家，拥有较多旧改资源与经验。佳兆业近20年开发项目超过100个，并成功改造超过20个大型城市更新项目，在产品的设计、规划、改造、运营等方面经验丰富，能理解业主和租户的痛点和需求。

　　佳兆业方面透露，创享空间将实行并购与自建并举的发展策略，布局全国所有一线城市及主要二线城市，预计3年内打造长租公寓10万间，联合办公卡位5万个，致力于成为运营规模、收入、服务达到行业领先的空间运营商。

　　据了解，佳兆业创享空间目前在深圳、成都、北京多个城市落地，今年将推出深圳佳兆业前海广场、深圳航运综合楼、成都佳兆业广场等多个项目，今年8月深圳万象城附近将推出首个项目。

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