小产权房户头转让协议回迁房买卖合同的法律效力分析-2024深圳小产权房信息

被告张*锦、何*红、张*敬于2010年4月13日办理了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，回执载明涉案房产位于深圳市宝安区，农村城市化历史遗留违法建筑（编号：501-3001-13011-Ａ）。深圳市宝安区城市更新和土地整备局于2020年6月18印发《关于西乡街道107发展带河东片区城市更新单元增补地块旧屋村范围认定的公示》，其中旧屋村范围公式图显示：河东路、富成路一带被列为城市更新范围。

2021年1月16日，被告张*锦作为出让方（甲方）、原告崔*燕作为受让方（乙方），签订了一份《房产买卖转让协议书》（以下简称合同），约定张*锦将其拥有位于深圳市宝安区中的150平方米回迁面积转让给崔*燕；交易成交价为每平方米人民币60900元，总价为9135000元。合同签署后，2021年1月18日前崔*燕支付定金100万元，于2021年2月12日前支付二期购房款300万元，于2021年3月30日前付清所有房款。

合同第五条约定，此物业属于旧改更新的回迁物业，双方约定乙方暂时不和开发商签拆赔协议书，待以后甲方和开发商签拆赔协议书时一起签约；第六条约定，当开发商交房允许此类房产办理不动产产权证，政府部门需要甲方到场处理，甲方有责任协助乙方办理，但办证的一切费用由乙方负责；

合同第八条约定，张*锦保证其是上诉房产的所有权人……张*锦亲属不会对该房产主张任何权利，如果张*锦及其亲属违反本条保证的，张*锦应当积极采取措施消除对原告的不利影响……如原告因此无法继续对该房产享有权利的，则张*锦及其亲属除向原告返还全部购房款9135000元外，还需按照房产成交价三倍向原告支付赔偿金；

第十条约定，甲方无论任何原因不能履行此合同时，必须一次性无条件向乙方赔偿房款的三倍的违约金；第十二条约定，乙方未按照本协议约定向甲方支付房产转让款，无故逾期未支付超过3日的，甲方有权单方终止本协议，乙方按本次房产交易总额作为违约金支付给甲方；

第十五条第4项约定，甲方同意此物业在未与开发商签订拆赔协议前，无条件为乙方提供免费更名一次，甲方历史遗留证在2021年1月30日前提供。2021年2月3日，被告张*敬、何*红在合同落款处下方注明“张*敬同意”、“何*红同意”。

同日，原告签署《佣金承诺书》，约定涉案物业通过案外人王超提供信息，提供交易手续服务，促使物业成交，承诺支付2万元为服务佣金。

合同签订后当日，原告通过丈夫罗*潮向案外人陶*滚支付5万元、向被告张*锦支付25万元，附言分别为“购买私宅诚意金”和“宝安区河东路坑边村115号房产款定金”；2021年1月18日至19日，原告通过丈夫罗*潮向被告张*锦支付70万元，附言“宝安区河东路坑边村115号房产款”。2021年1月22日，被告张*锦向原告出具收据，确认收到涉案合同款项100万元。

2021年2月5日，原告通过案外人罗云贵向被告张*锦转账50万元，附言“代付宝安区河东路坑边村115号房产款”。庭审中被告张*锦确认陶*滚为涉案房产的中介人员，但否认收到原告向陶*滚转账的5万元诚意金。

2021年3月29日，被告张*锦向原告发送联络函，称“我方共收到崔*燕支付的定金及转让款共计人民币150万元；如原告未在2021年3月30日前付清全部房屋转让款项，我方将按合同约定行使单方解除合同的权利，崔*燕已支付定金不再返还，并需按约定支付违约金。”

2021年3月29日至6月27日，原告委托罗*潮向被告张*锦发函称：1.原告于2021年2月27日向张*锦提供补充协议，并就补充协议内容进行沟通；2.原告由于疫情、春节、被告张*敬与何*红在合同中签署同意、收到合同原件的时间等原因而延迟付款；3.原告与张*锦就补充协议内容没有达成一致意见，并因此没有进行律师见证而导致付款延迟。

原告崔*燕向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原被告间签订的《房屋买卖转让协议书》；2、三被告连带返还原告购房款人民币150万元及资金占用利息28554元（以本金人民币150万为基数，按一年期贷款市场报价利率3.85%自2021年2月5日起算至清偿完毕之日，暂计至2021年8月2日）；3、三被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。

【法院判决】

一、被告张*锦应于本判决生效之日起七日内向原告崔*燕返还已付款项人民币50万元；

二、驳回原告崔*燕的其他诉讼请求。

【判决理由】

一、关于合同效力。

本案为房屋买卖合同纠纷。原告崔*燕与被告张*锦签订的《房产买卖转让协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告以涉案合同违反深圳市政府部门的相关规范性文件为由主张合同无效，法院不予支持。被告张*锦是否实际获得回迁期房名额属于其履行能力的范畴，不影响合同的效力，故原告以回迁指标属于期待性权利，涉案合同中的回迁安置期房不存在为由主张其与被告张*锦签订的《房产买卖转让协议书》无效，法院不予支持。

二、关于原告向被告张*锦提供补充协议并要求签署的行为性质认定。

根据《中华人民共和国民法典》第四百八十八条的规定，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。法院认为，原告作为涉案《房产买卖转让协议书》的受要约人，在作出承诺并部分履行合同后另行向被告张*锦提供补充协议，该补充协议对合同关于原告的履行期限、被告张*锦的违约责任、合同标的的基本情况等实质内容进行了变更，为新要约。被告张*锦在接收到补充协议后，明确表示拒绝承诺，补充协议尚未成立，故双方应按照原合同履行义务。

三、关于违约责任的认定。

从合同中约定的内容上看，原告崔*燕负有先行履行支付房款的义务，被告张*锦在原告支付房款后负有配合原告办理拆赔协议、办理不动产产权证、向原告支付租金等义务。法院认为，原告在支付100万元定金和50万元的房款后向被告张*锦发出了新的要约并要求办理律师见证，张*锦拒绝后原告没有按照合同约定的时间支付相应的款项，构成违约，应当承担违约责任。原告以张*锦没有按照约定办理律师见证为由主张被告张*锦违约，但原告证据不足以证明被告张*锦就律师见证事宜作出了承诺，故对原告上述主张，法院不予支持。

四、关于被告张*敬与何*红是否应当承担连带责任。

法院认为，根据案件实际情况，被告张*敬和何*红仅在合同上签署“张*敬同意”、“何*红同意”字样并不足以认定其作为合同主体参与其中，故原告要求被告张*敬和何*红承担连带责任的主张缺乏依据，法院不予支持。

五、关于违约金的认定。

庭审中，原告及被告张*锦均主张涉案合同已解除，法院予以确认，故，原告关于解除涉案合同的主张，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款的规定，涉案合同既约定违约金，又约定了定金，被告张*锦可以选择适用定金或者违约金条款。庭审中，被告张*锦明确选择了适用违约金条款，法院予以确认，但从合同中的违约金条款来看，合同约定的违约金过分高于因原告违约对张*锦所造成的损失，法院酌情调整，原告应当向被告张*锦承担的违约金为100万元。原告已向被告张*锦支付合同款项150万元，故被告张*锦应当向原告退回50万元的购房款。

【律师评析】

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，是在特殊时期、特殊条件下形成的产物。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的回迁房流通也越来越多。

在现实中，回迁房有两种：

第一种，业主已持有房产证

这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是需要购房指标、价格高（跟市场商品房同价）。

第二种，业主只有开发商的回迁安置补偿协议，买卖的是回迁权（期房），而非真正的房屋过户。一般是在签订权益转让协议后直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还须经开发商承认，在国土部门备案。

关于回迁房买卖协议的效力，一般认为，只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律强制性规定或社会公共利益，该房屋买卖合同应为合法有效。

但购买回迁房并非没有风险。在购买之前，建议考察以下方面：

1.通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；

2.要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；

3.明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；

4.明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；