小产权房屋如何出售二手小产权房转让方法

　　浦***沙房屋买卖律师咨询产权部分是单位，部分是员工个人的***房对于这种情况下，因为***房是单位与个人共有，根据民法通则及相关法律规定，一方未经其他共有人同意不得擅自处分共有物，况且自《物权法》实施后，不动产是登记主义，***房登记有共有人的情况，因此第三人在购买***房时是可以知道单位是共有人的，因此不适用善意取得，再者，购买人未经共有人的同意，也过户不成。因此，对于单位员工与第三人签订的***房转让协议应是无效的或部分无效的，若出卖人将相关款项补齐之后，就可以获得完全产权进行转让。 ***房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。能享受***建房的职工也有很多具体条件。如果职工是全额***，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易;如果是部分***，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于另部分***人(单位)。

　　小产权房屋如何出售

　　小产权房可以进行出售，但是一般都存在着风险。这是由于小产权没有***颁发的房权证，没有房产证的房子是不能上市交易的，即便签订了买卖合同再法律范畴内也是属于无效的。因此出现问题很难追回损失。

　　二手小产权房转让方法：

　　市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下，也只能算是合格的农民房;

　　现在的小产权方是不能够在市场流通的，一些中介也只是在暗中兜售;

　　严格意义上说，买卖小产权房是违法行为，小产权房也是禁止市场流通的;

　　市民购买小产权房利益受到侵害时，也得不到法律保护;

　　小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;

　　小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;

　　小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《房屋所有权证书》;

　　对于小产权房，无论是国土资源部，态度向来强硬。

　　购买小产权时还要注意双方的权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已***该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，应由卖方承担全部责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力。

　　房地产纠纷案件的主要类型

　　(一)房屋拆迁纠纷案件

　　在城市化的推进，旧城改造和商品房的开发建设过程中，房屋拆迁案件成为房地产纠纷案件中数量***多、当事人矛盾***容易激化的案件。

　　(二)房地产交易纠纷案件

　　随着房地产业的不断发展，光明新区田寮小产权房，房地产交易市场的逐渐活跃，此类型的案件数量不断增加，且疑难问题也较多。

　　1.商品房预售纠纷。商品房预售制度有利于房地产开发经营企业及时筹***金投入到房地产开发中去，加速了商品房的流转，促进了房地产市场的发展，因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是，当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后，在房屋正式交付使用时，却发现标的与原来的广告宣传不同;或是开发商在预售之后，不能办理产权证;或者是开发商不能按期交房，或有其他违约行为而发生纠纷。

　　2.单位***房和已参加房改的公有住房的出售纠纷。根据房改政策，单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有，不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件，不允许随意转让。而有些职工在条件好想购买新商品房时，会将房改房出售，但县一级的房改房出售又未制定相关政策，或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益，许多房屋都是私下出售，根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定，造成了大量买卖行为无效而发生纠纷。

　　3.私有房屋和二手房买卖纠纷。房屋系不动产，依据法律规定在转让时必须办理变更登记，而且要交纳税款。社会上大量存在因不愿交纳税款，在房屋买卖后不变更登记(俗称过户)的行为，随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时，有些人对原卖价反悔，以合同未变更登记为由，起诉要求解除合同。

　　4.商品房出售纠纷。商品房的出售过程中，主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具***、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款，出让人要求履行付款义务，甚至是主解除合同的。

　　5.房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷。随着房屋的升值和房屋的拆迁，上述案件逐年增加。这类案件时间跨度大，多发生在家庭内部人员或亲朋之间，双方往往互不让步，案件举证难，判决后上诉多。