昆明刚需都把主意打向“回迁房”了,劝你别买!【和讯房产西南频道】石岩小产权房

近日，昆明又有不少楼盘对外宣称将于7月1日开始上调房价，其中包括了上悦天地、金泰国际、金地商置·昆悦、新希望观澜汇等项目。

随着昆明的房价日益高涨，刚需一族叫苦不迭，“低价”被更多人关注，比如“法拍房”、比如“回迁房”。

此前焦点君就专门写过法拍房(《那些劝你不要买法拍房的人，已经开始买第二套》)，感兴趣的可以找来看看，那今天焦点君就着重来讲讲回迁房。

一直以来，都有不少网友咨询“回迁房能不能买?”，比如：

甚至有人连回迁房是什么都不清楚：

那么焦点君先就来扫个盲。

所谓回迁房，百度词条的解释如下，通俗的来说就是房屋拆迁后，赔偿给拆迁户的房子，昆明大部分楼盘都有回迁房。

如果回迁房用作住宅，那么产权是70年;如果用作综合用地，产权年限是50年;如果用作商业经营，产权年限是40年。

那么，回迁房与市面上大家所熟知的商品房必定是有很大区别的。

首先，对于一手回迁房，其并不是商品房，不能当作商品房出售(商品房可立即入市交易，且在银行做抵押进行贷款)。回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，并不能贷款。

但回迁房中有一点是需要注意的：如果拆迁的是商品房，回迁房自然是商品房。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，那这样的回迁房就与“小产权房”类似，不能够进入交易市场进行交易，且无法办理房产证。

其次，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

再者，商品房和回迁房买卖双方的关系不同。购买商品房是开发商和购房者签订《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定;而回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

这个部分是对于拆迁户购买回迁房这个环节来说。

在二手市场上，回迁房并不少见，约占整个二手市场的10% 。

那么，回迁房是否可以买卖需要分情况，一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

业主已取得房产证

即业主已经取得该商品小区的“房产证”，那么，该回迁房源可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可并受其监督的。所以，有房产证的回迁房，既可以买卖，又正常在房管局过户、转名，是有保障的。

这类回迁房其实就和二手商品房无异了。

业主仅有回迁协议

第二种情况是，业主仅持有开发商的回迁协议，没有房产证。不仅是昆明甚至全国市场上都有太多回迁房都长时间拿不到房产证。

这种情况下，二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，并没有得到房管局的认可。

如果购房者和业主在没有获得房产证的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

那么，只能是在公证处做公证交易，待“房产证”出来后才能做真正的过户交易。

这种情况下，既不能贷款，又不能过户，还没有房产证，为什么要入手呢?

谈及回迁房，有的人想到的是“低价”、“低物业费”、“地段好”，也一定有不少人用“质量差”、“密集”、“居民素质低”这些词语来形容。

其实，房子质量好不好与是不是回迁房没关系，这得看开发商是否重视质量。大部分开发商为了按时交付，赶工完成，追求速度，不注重质量已成为公认的事实。

据某开发商透露，出于成本考虑，很多同行在建造“回迁房”时会将施工标准降低，甚至偷工减料。

超高梯户比、低得房率、房屋开裂、户型奇葩等方面的问题暴露，造成了大家对于回迁房的不好印象，这是不争的事实。

但市场上也不乏一些做的不错的回迁房。

第二方面，部分回迁房设置为独立地块，对于小区内的环境也无法保障，有些甚至没有物业公司。“回迁房”居住的多是本地村民，大多被用作出租房，人员复杂，素质参差不齐。

卫生、环境、安全等都没有保障，居住体验差，这也是硬伤。

第三方面，“回迁房”要成功拿到房产证的周期相对较长，一般是五年。

那如果作为二手房交易，满5年的房子缴纳的税费相对较少，龙华苑小区，等购房者接手时，房子的居住年限已经相对较长(要扣除从交房到满5年，差不多10年时间)。此时接手的业主住几年后再转手，房龄就更高了，这将影响房子的贷款申请审批、利息、年限等。

第四方面，如果购买回迁房仅仅是自住，考虑以上几个问题就行了，如果是考虑投资，那么“回迁房”质量差、环境脏乱、规划不合理等缺点就会暴露无遗，这导致其接受的下家太少，升值潜力较低。

第五方面，部分“回迁房”在二手交易时需要补缴一笔土地出让金，具体情况以土地性质为主(若是国有划拨的土地，属于有限产权，需要补缴土地出让金;若土地属于国有出让性质，则属于完全产权，等同于普通商品房交易，不需要补缴土地出让金)。

如果是对于已经有了房产证的的回迁房，交易过程其实和普通的二手房没有太多区别。但没有房产证的，一定是有很大风险的。

比如：有的人非要购买，可能会先向屋主交纳一部分定金，余数等到真正过户后再补交，但是屋主也无法保证什么时候能拿到房产证过户，这部分风险比较大。

比如：屋主违约，主合同无效，已发生法律纠纷，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。

比如：屋主出现一房多卖的情况，由于回迁房买卖无法办理预告登记，一旦城市房价高涨，违约成本过低，屋主极有可能将房屋出售给出价更高的人。

比如：部分的回迁房当取得房产证时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，那如果你在拿证之前就向屋主购买，这部分钱谁来负担?

比如：物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。

比如：小区管理不规范，人员复杂，盗窃事件频发，安全无法保障。

写在最后：

自住不舒适，深圳地铁附近的小产权，投资没潜力，焦点君觉得买的意义不大。除非你特别缺钱，你挑选的回迁房也在市场上不错，也有了房产证，倒是可以考虑。对于资金充足的人，建议直接别考虑。