天津小产权房怎么继承房屋交易已交付未登记情形下继承标的之辨析—冯某荣诉冯某国等人继承纠纷案-2024深圳小产权房信息

转自：法语峰言

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裁判要旨

1.不动产登记的目的在于对不动产物权的得丧变更进行公示，其虽然可以进行真实物权人的“权利推定”，但并不能片面作为“权属确认”的依据。

2.我国不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实决定不动产物权变动的效力。若仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的物权变动因欠缺生效要件而未发生物权效力。

3.除与被继承人人身有关的专属性债权或合同特别约定不得继承的债权外，自然人死亡时遗留的其他合法债权可作为遗产进行继承。继承纠纷中考虑案件具体事实，从便利诉讼角度出发，可以对合同履行与遗产继承一体化处理。

相关法条

1.《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条

2.《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、第十三条

3.《中华人民共和国民法典》第一百一十六条、第二百零九条、第二百一十四条、第一千一百二十二条

当事人基本情况

上诉人（原审原告）：冯某荣

被上诉人（原审被告）：冯某国、冯某良、冯某兰、冯某芬

基本案情

马某英与冯某林系夫妻，二人育有大儿子冯某良、二儿子冯某国、大女儿冯某兰、二女儿冯某芬、小女儿冯某荣五位子女。1980年12月10日冯某林因死亡注销户口，2010年9月2日马某英去世，二人生前均未留遗嘱。马某英自2002年至去世前一直居住在美丽园810号房屋，该房屋系冯某国于2000年1月20日购买，2001年11月5日取得房屋所有权证，但冯某国自2002年未再居住该房屋。

冯某荣、冯某兰、冯某良、冯某芬均表示马某英与子女通过家庭会议，口头约定使用马某英所获的拆迁款30万元购买810号房屋，冯某国用该笔房款购买其妻子在东直门的一套回迁房，现四人要求810号房屋由其四人与冯某国各占20％的份额。为此，冯某荣提交内容为“今收到母亲购房款27万元正，拆迁款3万元，共30万元；2002年8月26日；冯某国”的收条予以佐证。冯某国对此予以否认，表示810号房屋是其与配偶白某芬的夫妻共同财产，其对收条的真实性认可，但马某英只是暂时居住810号房屋，马某英住进810号房屋后，将30万元给其，让其买一套楼层低、最好带电梯的房子，后冯某国未能购买房子，已陆续还给马某英25万元，还剩5万元未还，冯某国就此未提交证据。冯某荣提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，证明马某英系使用拆迁款向冯某国支付的房款。冯某国对拆迁协议的真实性认可，表示建房的材料钱是从其工资里扣除的。

2018年2月2日，冯某国补办了810号房屋所有权证。冯某荣表示冯某国将810号房屋所有权证、房屋买卖契约及收据原件交给马某英，实际由马某英长期保管。冯某国表示上述材料放在810号房屋的柜子里，其需要用的时候问过马某英的孙子冯某涛，冯某涛说不知道，故其补办了房本。

一审中证人甄某、李某、仉某出庭作证，表示马某英用拆迁款30万元买了冯某国的房。二审中冯某荣提交2018年5月16日冯某国与冯某涛在海淀法院的询问笔录，其中冯某国承认本人也持有本案中冯某荣提交的收条，冯某国称810号房屋楼层高，没有电梯，老人上下楼不方便，老人让其购买带电梯和楼层低的房屋，可是直到马某英去世，冯某国只购买了位于东直门符合其上述说法的房屋。冯某荣同时提交冯某国、白某芬与冯某涛的电话录音，其中白某芬自述“为什么你奶奶非得哭着让我接这个钱？说如果你不接这钱我就搬走，我就不在这住”，“我说美丽园是老家的，是拿30万，你怎么当时不过户去，你要过了户那名字是老家的了，而且给我钱了”等内容，用以证明冯某国的爱人白某芬知悉马某英购买810号房屋全过程以及冯某国出具收条的原因即为把购买810号房屋的手续履行清楚。冯某国对上述证据不予认可，冯某良、冯某兰、冯某芬对上述证据均予认可。

一审法院认为，810号房屋系冯某国自所在单位购买,产权登记在冯某国名下,未发生过变更，从物权登记上该房屋属于冯某国的财产。虽然马某英在810号房屋居住直至去世，冯某荣提交了冯某国书写的收条，但收条仅载明收到购房款，缺少买卖房屋标的，除该收条外，并没有冯某国与马某英买卖810号房屋的直接证据，冯某荣亦没有提交证据证明马某英生前向冯某国主张过810号房屋所有权，因此现有证据不能证明马某英享有810号房屋的物权，即810号房屋不属于马某英的遗产。

审理结果

北京市海淀区人民法院于2019年11月11日作出（2018）京0108民初35272号民事判决：驳回冯某荣的全部诉讼请求。冯某荣不服原审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2020年8月25日作出（2020）京01民终1017号民事判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初35272号民事判决；二、位于北京市海淀区美丽园810号房屋归冯某荣、冯某国、冯某良、冯某兰、冯某芬所有，每人占20％份额；三、驳回冯某荣其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：根据本案双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：涉案810号房屋是否可以在继承人之间予以分割。对该争点的判断涉及如下两个问题：第一，涉案810号房屋是否属于马某英的遗产。第二，如810号房屋不属于马某英遗产，本案若对810号房屋进行分割是否有法律上的理由。依据《合同法》《物权法》《继承法》相关规定，分析判断如下：

一、涉案810号房屋是否属于马某英的遗产

根据本案上诉人冯某荣等人庭审陈述，其认为马某英与冯某国之间存在房屋买卖合同关系，马某英属于810号房屋的实际权利人。因此，对810号房屋是否属于马某英的遗产，不可避免涉及到对马某英与冯某国之间是否存在买卖合同法律关系的认定以及房屋权属变化的判断。

（一）马某英与冯某国之间是否存在房屋买卖合同关系

本案庭审中，冯某荣主张马某英与冯某国之间存在房屋买卖合同关系，并提交了冯某国书写的收条一份。根据该收条内容显示，冯某国于2002年8月26日收到母亲马某英购房款30万元。双方当事人均认可该收条的真实性，但对该购房款所指向的购房标的存有争议。本院认为，双方均认可2002年马某英入住、冯某国搬离810号房屋，该时间点与冯某国出具收条的时间相吻合；结合二审中冯某荣提交的电话录音内容，可以证明30万元购房款与810号房屋具有一定关联，冯某国爱人白某芬对此亦知情。冯某国主张该购房款系马某英委托其购买一套楼层低、带电梯的房子，但时隔多年冯某国并未为马某英实际购买其他房屋，冯某国主张已将上述购房款陆续归还马某英，但对于上述主张冯某国均未提交证据予以证实。综合上述因素及本案其他证据，可以认定该收条所指向购房标的应为810号房屋。另外，根据查明的事实，双方均认可自2002年马某英搬入810号房屋居住直至去世，在2010年马某英去世后多年时间里，房屋均由马某英的孙子冯某涛居住使用，期间冯某国并未提出异议。810号房屋自2002年，即出具收条的当年开始至今均未由冯某国实际控制、占有及使用，冯某国长达数年时间里亦未对810号房屋主张权利，明显缺乏合理性。再者，虽然810号房屋登记在冯某国名下，但冯某国却长期未持有该房屋权属证书及相关手续，其于2018年2月2日重新补办810号房屋所有权证，对此其在一审庭审时解释为“买完房之后所有材料都放在一个柜子里，后来需要用的时候回去问冯某涛，冯某涛说不知道，所以就去补办了一个房本”，房产证及购房手续等作为房屋权属的证明本应由房屋权利人妥善保管，而本案中房屋所有权证原件、房屋买卖契约原件、收据原件等与810号房屋相关的手续均由冯某荣方持有，并未在冯某国处，显然与常理相悖。因此，本院综合上述判断，认定马某英与冯某国之间存在房屋买卖合同关系，且马某英已经支付了相应款项并一直实际占有使用810号房屋。

（二）810号房屋权属是否发生变化

根据《物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然马某英与冯某国之间存在房屋买卖合同关系，但该房屋权属仍然登记于冯某国名下，即买卖合同关系成立后，冯某国未履行房屋登记过户手续。因此，依据上述法律规定，不发生房屋权属变更的效力。尽管马某英有权占有使用房屋，但不得由此主张其对房屋享有所有权。虽然上述条款规定了例外情形，然而例外情形指的是在物权法定原则下，《物权法》规定的不动产物权不需要登记或者不动产物权变动不以登记作为生效要件的情形。而本案中，马某英与冯某国之间属于普通交易行为，虽属于母子关系，但此不足以构成上述条款的例外。

基于上述分析，本院认为，马某英与冯某国之间存在房屋买卖合同关系，但冯某国并未履行房屋过户登记，该房屋在权属上仍属于冯某国所有，故而810号房屋不属于马某英的遗产。

二、本案对810号房屋进行分割是否有法律上的理由

如上所述，810号房屋不属于马某英遗产，但因马某英与冯某国之间存在合同关系，因此，对810号房屋是否仍然具有分割的理由，本院持肯定态度。理由如下：

（一）本案中马某英的遗产类型

根据《继承法》第三条之规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。其中，公民的其他合法财产包括非专属于自然人所有的、能够移转的财产性权益。不具有人身专属性的合同债权即属于此处的其他合法财产。

根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽然冯某国并未履行房屋变更登记手续，但依据上述规定，不影响该买卖合同效力。因此，应视为马某英依据合同约定，在支付完全部房屋价金后，有要求冯某国履行过户登记的合同权利。该合同权利属于不具有专属性的财产权益，在马某英去世后，应该由其继承人享有。故本案中，马某英的遗产应该确定为合同债权，而非810号房屋的物权。

（二）本案的合同履行、遗产继承与房产分割

根据上述分析，马某英遗留的遗产属于合同债权，应该依法由继承人承继。各继承人有权要求债务人履行房屋变更过户手续以完成交易。在完成交易后，各个继承人可以实际对房产进行分割处理。但是，本案的特殊性在于，债务人冯某国本身也属于继承人之一，债务人向谁履行、如何履行存在一定障碍。对此，本院认为，因马某英已经去世，权利主体的资格消灭，不能作为房屋所有权人继续承受权利，故而要求冯某国过户给马某英再作为遗产处理显然不当，徒增负担。从合同履行的角度考量，当冯某国将房屋由单独所有变更为继承人共同所有时，就可视为其履行了合同义务，如此认定也简化了合同交易关系。但本案为继承纠纷，在确定遗产后，仍应该在各个继承人之间对遗产进行分配。因此，法院应依据法定继承原则，直接确定各个继承人对房屋的份额，从而一并处理了合同履行、遗产继承和房屋分割的三个问题。

综上所述，本院认为，基于马某英遗留的合同债权，法院据此连带处理本案的合同履行、遗产继承与810号房屋的产权分割具有法律依据。

三、本案对各继承人份额的认定

根据《继承法》规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。本案中双方当事人均未主张马某英留有遗嘱，故本院确定810号房屋应由冯某荣、冯某国、冯某良、冯某兰、冯某芬各占20％的比例。

本案应予以说明的是，虽然冯某荣等当事人主张马某英属于房屋的权利人，810号房屋属于遗产，而本院认为该理由并不成立，但从当事人要求继承并分割房屋的真实诉求以及减少当事人诉累的角度，本院认为应在法律规范的范围内综合考量本案实际情况并最大限度处理纠纷为宜。

裁判解析

不动产物权变动是一个动态的复杂过程，从买受人取得占有到完成登记往往时间较长，于此期间常滋生争议。本案系因房屋交易已交付但未登记引发的继承纠纷，涉及继承标的辨析、不动产物权变动、合同债权承继与履行以及合同债权在继承纠纷中处理等多项法律问题，同时本案房屋交易系发生于被继承人与其中一位继承人之间，使案件更具复杂性与特殊性。

一、房屋交易已交付但未登记情形下的继承标的辨析

关于不动产物权变动，通说认为我国采用的是债权形式主义的登记生效模式。在此模式下，不动产物权需经登记始发生物权效力。因基于法律行为发生的物权变动是物权变动的主要方式，故不动产登记在多数情况下是不动产物权变动生效的要件。因此，正确认识不动产登记的法律性质是理解不动产登记在物权权属确认作用中的前提和基础。

（一）不动产登记的“权利推定”与“权属确认”

我国《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”与第二百零九条规定相衔接，具体明确了不动产物权变动生效时间。上述规定与《物权法》关于不动产登记的内容基本相同。其中，第二百零九条规定的“法律另有规定”，主要包括三方面内容：一是本条第二款规定的依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是非依法律行为而发生的物权变动情形，具体指（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。（2）因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性，法律没有一概规定必须经依法登记才发生效力。例如土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件，地役权的设立亦作出类似规定。

依上述，我国基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记生效为原则，登记对抗为例外，因此不动产登记薄上记载的权利人一般推定为不动产物权的所有人。需要指出的是，登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号。因此应把不动产登记理解为当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，或者理解为物权变动的生效要件，而不能把不动产物权变动解释为行政权力的物权授权。易言之，不动产登记的目的在于对不动产物权的得丧变更进行公示，为外界知晓，维护交易的稳定与安全。其虽然可以进行真实物权人的“权利推定”，但并不能片面作为“权属确认”的依据。

（二）“物权说”与“债权说”的博弈

司法实践中对物权登记的效力经历了从不区分物权变动和合同行为到区分合同行为和物权变动的变化。物权变动效果能否维持而不受原因行为效力瑕疵的牵连，不仅关乎法律行为内部当事人的利益，也关乎外部第三人的利益。在当事人之间已经成立房屋买卖合同关系并实际交付的前提下，是否必须经不动产登记方能产生物权变动的效力，实践中观点各异。

有观点认为，在基于法律行为发生的物权变动中，当事人之间法律行为所包含的合意与登记不一致时，可依当事人之间的真实意思表示为依据确认不动产物权的归属，在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权，本文称之为“物权说”。第二种观点认为，已实际占有房屋之买受人取得的是一种介于债权向物权转变过程中的“准物权”，交付占有后的出卖人对标的物所享有的所有权中已不再包含占有、使用、收益三项核心权能，其所有权实质上已经被掏空，本文称之为“准物权说”。第三种观点认为，当事人关于不动产物权归属的约定，在以登记生效为要件的物权变动模式下，不具有物权法上的效力，不符合物权变动生效要件，其性质为债权而非物权，当事人之间的争议应基于合同约定的债权债务关系加以处理。本案的裁判采纳了后者观点，笔者认为，不动产登记在本质上虽然是不动产物权的公示方式，但对其性质的认识不能脱离法律赋予不动产登记生效要件的法律地位这一基础。

《民法典》第一百一十六条规定，物权的种类和内容，由法律规定。由此明确了我国物权法定的基本原则。对于物权法定原则的含义，理论上有不同看法。法国学者所解释的物权法定，仅指物权类型和内容的限制，而德国学者所解释的物权法定，则不仅包括物权类型和内容的限制，而且还包括物权设立和移转形式的限制。至于日本和我国台湾地区学者对其立法上明文规定的对法定物权外的物权的“创设”的禁止规定中之“创设”的理解，则均认为是对物权种类和内容之任意创设的限制。笔者认为，物权的移转由法律规定，而不能由当事人自由创设是物权法定这一基本原则的应有之义。“物权说”虽然在土地承包经营权、地役权等以登记对抗为原则的不动产物权变动时在结论上是成立的，但实际上混淆了物权与债权的概念，与我国物权法规定的物权变动的主要模式和要件在根本上相违背，其将导致虚化不动产登记在物权变动中的法律作用或效力的后果。应当认为，我国不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实决定不动产物权变动的效力。若仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的物权变动因欠缺生效要件而未发生物权效力。

结合本案现有证据及双方当事人陈述可以认定马某英与冯某国之间存在房屋买卖合同关系，马某英已支付完全部价款并实际占有使用房屋，但在房屋未完成权属变更登记的情况下，房屋所有权仍应为出卖人冯某国所有，马某英仅享有要求冯某国履行过户登记的权利。在马某英去世后，继承标的应为债权，而非物权。

二、房屋买卖合同相对人死亡后权利义务的承继

一般而言合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，而本案中房屋买卖合同的买受人一方在履行完支付全部价款的义务后去世，出卖人一方过户登记的义务尚未履行。此时，继承能否突破合同相对性原则，由继承人承继买受人的权利系本案的另一焦点。此问题解决的前提是确定合同债权能否纳入遗产的范畴。

（一）继承人基于合同成立且已部分履行而承继买受人的权利

遗产作为继承的客体，经过了一个从身份权逐渐式微与财产权日益扩张的演化过程。我国《继承法》第三条对遗产范围的规定采纳了“正面概括加列举”的模式，以“公民的其他合法财产”作为兜底条款。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条对该兜底条款进一步明确为“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等”。由此可见，法律将部分债权纳入遗产的范畴之中。

随着社会经济和社会生活的变化，财产权利不断增添新的内容，遗产范围采用列举的方式难免会存在立法漏洞，进而增加法律被修改、补充的可能，不利于法的稳定性，因此，《民法典》放弃列举的方式，将“正面概括加反面排除”模式作为立法的选择。《民法典》第一百二十四条对继承权作出规定“自然人合法的私有财产，可以依法继承”，第一千一百二十二条对遗产范围进行明确“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承”。对遗产的排除范围可从两方面予以界定，一是依照法律规定不得继承的不得作为遗产，包括自然资源利用权、宅基地使用权、生前租用或借用他人的财产、指定了受益人的保险金等；二是根据其性质不得继承的除外，主要指与被继承人人身有关的专属性债权。这种模式大大拓展了遗产的范围，将现有财产如物权、债权、知识产权、股权等全部纳入其中，而且为网络虚拟财产权等已经出现或未来可能出现的新型数据财产权等留足了空间。

依上述，无论是现行《继承法》还是即将施行的《民法典》均将债权纳入遗产的考量范畴，即除与被继承人人身有关的专属性债权或合同特别约定不得继承的债权外，自然人死亡时遗留的其他合法债权应作为遗产进行继承。需要说明的是，这种继承只是对合同中规定的债权的继承，而并非对合同本身的继承，除了合同中特别约定的以外，继承人不能因被继承人的死亡而当然取代被继承人成为合同的当事人。

本案中马某英生前与冯某国订立房屋买卖合同并已依约履行合同义务，其去世时遗留的对冯某国的合法债权可由其继承人进行承继，即其继承人可要求冯某国继续履行过户登记的义务。

（二）继承人与出卖人身份重合时合同义务的履行

本案的特殊性在于冯某国既为房屋买卖合同的出卖人应依约履行义务，又系法定继承人之一可承继马某英去世时遗留的合同权利，身份的重合导致本案债务应向谁履行、如何履行存在一定障碍。考虑被继承人已经去世，权利主体资格消灭无法继续承受权利，若要求义务人继续过户给被继承人显然不合宜，结合上述继承人可依法继承部分合法债权的阐述，本案裁判认为当继承人与义务人身份重合时，义务人（同时也是继承人之一）向其他继承人履行合同义务即可视为其合同义务已履行完毕，此种做法便利当事人诉讼的同时也提高了争议解决的效率。具体到本案中，当冯某国将房屋由单独所有变更登记为继承人共同所有时，即可视为其履行了合同义务。

三、本案基于合同债权在继承纠纷中一体化处理的考虑