北郊镇小产权房(万熙天地好在哪里｜房哥问答159期)

问答159期

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问：目前手里两套小户型，是卖掉置换大面积还是继续持有？

答：天鹅湾在区域内品质还可以，外加以后有八号线，现在有老城根龙湖商业，二手房能卖到16000左右；

但劳动北路上的锦花园就很一般了，无名开发商小区只有三栋楼，虽然挨着师大大兴新区小学，但学校为私立，并不算学区房，单纯挣租金，又拼不过周边小产权和经适房小区，40平的面积也就决定了长期住不了，建议尽早卖掉，整个梨园路一侧基本都是安置区，生活方便但品质太差；

如果考虑置换大面积，赶早不赶晚，在有的住的前提下，可以考虑将两套全部出手，在区域内或同档次的天朗，龙湖，金辉小区置换三室。

问：天地源万熙天地也不便宜，和万科高新华府比，好在哪里？

答：两个小区都属于雁塔，但距离高新很近，小区体量都很大，高新华府已经交房，绿化，物业，配套都看得到，还算不错，二手房已经飙到18000+朝上，但区域内没有什么学校，高新华府上学在长安的师大万科城小学，且名额紧张；利好包括500米外的千亩西安城市运动公园；

万熙天地算网红盘，由于天地源以往的小区都带有比较好的学校，所以即便万熙天地现在只是确定教育用地，学校未知，还是有很多人奔着上学的希望过来，一万六的价格放在高新基本是白菜价，外加万熙天地周边交通，商业，公园一应俱全，开盘次数又少，所以中签率一直不高；

隔壁碧桂园高新时代，虽然也处于雁塔，但此前新房的价格已经到了18000+，万熙天地和高新有明显价差，所以人多。

问：房哥，华安紫竹苑怎么样，评价一下？

答：都说这小区是现在城南性价比最高的，均价只有9988块，属于买了不亏的，基本是刚需必看，要知道上次华安登记，还是1月份，具体到小区里，虽说小开发商，户型楼间距很一般，北边还有热电厂大烟囱，西边是成片的城中村；

但耐不住价格便宜，在南三环边，这个价位仅此一家，同时一公里外还有现成的清凉山公园，以及中粮900多亩的城市综合体在规划。

问：准备入手北郊天朗御湖，二手房16000左右，怎么样？

答：北郊的二手房因为房龄，小区品质不同，跨度比较大，最便宜的凤城二路周边，凤凰新城，嘉馨花园价格在12000左右，越往北越贵，其中凤城七路靠近市政府价格最高；

御湖最近的成交价也是16000左右，旁边鼎正大都城低2000，长和上尚郡贵2000，大概就是这行情；位置确实还算不错，紧挨经新小学，附近商业交通都很便捷，700米外地铁4号线；

整个小区规划20栋楼，5400户，两室小户型居多，户型一般，小区环境还可以，13年的小区，房龄还算比较新。

问：普通家庭首付只有30万，买了万科大都会现在比较后悔？

答：西安现在限购区域（主城区）的房子，万元以下屈指可数，能叫上名字的也就星雨华府，华安紫竹苑，金旅南星台，紫薇东进几个，且都是小开发商或者老盘加推项目，对于刚需资格还好，基本都能买到；

但普通家庭，名下有房，中签率是很大的问题，外加预算还有限；万科大都会在非限购区域的位置还好，对面新城吾悦广场，万科品质物业还行，又靠近咸阳主城区和大学城，当然人气和西安还是没法比；

对于预算有限，买不到，买不起的情况，几个建议，能力之内买最大面积，刚需早点买，用空间换时间，非要主城区看，算准自己中签率。

问：中铁建花语城和紫薇东进价格差不多，哪个有投资价值？

答：小区定位上，花语城是比东进要高的，这体现在小区规划，和户型世界上，同时前者还是六号线地铁口，虽然旁边环境不咋的，但在整个东郊，性价比确实最高，户型从97-140平，均价只有10700块；很多人反映的咸宁东路上垃圾车经过，离江沟垃圾场近的问题，只能是自己去感受下了，刚好现在也是夏天；

东进小区好在已经有交房入住的，又是二环内，小区环境，物业配套看得见摸得着，但八府庄周边改造中，一来安置房小区众多，二来没有太好的学校；同样价格，花语城的卖点是强于劣势的，尤其是地铁口，在投资转手的时候很吃香。

问：名下有四梯16户的安置房一套，是出租好还是卖掉？

答：由于压缩成本，土地稀缺的原因，在西安环境，物业，卫生好一点的安置房小区实在不多见，大部分在很短时间内会未老先衰，高梯户比基本是普遍现状，这类房子大多数还没有房产证，即便协议过户买卖，成交价也只有同区域商品房的60%左右，且不能贷款按揭；

这类房子是不保值的，并且损耗极快，由于大多数房源都是出租，流动人口多，自住人口少，导致下去设施损坏也快；越往后，越贬值，永远记得，自己都住的不舒服的房子，别人住着也不会舒服，何谈升值。

问：购买地铁附近小户型，出租投资是否合适？

答：前几年或许还可以，但按照北郊现在二手房普遍15000的成交价，能否用租金挣回成本都两说，更别说获得溢价了；北郊地铁口很多小户型，基本没有小区，就是几栋楼，干啥的都有，短租的多，长租的少；

虽然经开区是有不少企业办公，有租房需求的，但同区域成熟商品房，安置房太多，各个房源之间压价太厉害，所以租金收益也一般；

如果非要长期持有挣租金，高新办公楼周边，各个名校周边，锦业路CBD周边的租金还是要划算一些，可以中介调研一下，一年租金能否达到总房价的5%收益，这样20年才能收回成本；我们现在的房子虽说产权70年，但能住30年的能有几个？

问：海亮德文郡和万科城如园哪个性价比高？

答：一平差价一千，当然德文郡便宜了，但买房不能只看价格，位置配套物业品牌都很重要；德文郡周边看到的是朱雀农产品市场，城南建材家居城，西沣路建材市场；没有地铁，公交很少，环境一般；

万科城如园周边是师大校区，长安区政府，以及各个小区，西长安街上算是长安发展，环境最好的区域，交通配套一应俱全，只差1000块，请给我一个不选万科的理由？

口碑上，万科虽然五五开，但物业是一致的好评，业主几十万，小区十几个，海亮这边出了新英里交付，德文郡和唐宁府还在施工中，无法评价。

问：大兴九臻一期，13500的价格可以入手吗？

答：又是一个地段跑赢产品的小区，九臻确实占了好位置，门口八号线，背后鑫苑大都汇商业，门前的桃园北路通了后，去高新也很方便；

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