深圳购买小产权房定金纠纷(交了定金20万，现在业主违约了怎么办？)

【粉丝提问】您好！碧海置换，跟业主6月初已经签订了合同已网签交了定金20万，昨天业主说不想卖了要违约，合同上有写违约赔房价20%或者违约金，业主只愿意赔20万的违约金，但是现在业主违约我们买不起了，同户型挂盘价比之前高了100多万，想问一下这种打官司胜的可能有多少？能赔到百分之二十吗？这种事情怎么处理比较好呢？卖方说不接受就打官司吧，但是打官司的时间我拖不起呀，我现在很焦虑很迷茫，是该打官司还是赶紧重新去选一套房子，我该怎么办？请老师帮忙答疑解惑，感谢！

回答：

首先，也别谈什么契约精神了，也别谈相互理解的话了，理想和现实差异很大。最讨厌就是像郭德纲所说的，以旁观者的姿态来劝你，根本不了解事情的真相就妄加评论，这种人的话只能当做念经了。不知他人苦,莫劝人大度。真的这个事情发生到自己身上，就不要像个苍蝇一样嗡嗡尽扯些有的没的。核心的关键是如何解决问题，而不是建议请个律师这种敷衍的废话，我能请律师，讲一些解决不了问题的客套话，给你花那么多钱付费学习的意义何在？不是每一个咨询者都是三岁小孩。

【买卖合同里的房价的20%或者双倍定金，我们应该以哪个为准？】

首先要知道，为什么买卖合同都是这样的规定？

根据房产交易买卖相关法律规定，缴纳的定金不得超过之后成交的买卖合同的总额的20%，即为成立买卖合同而签订的定金合同所缴纳的定金小于或者是等于买卖合同标的总额的20%，根据相关法律规定，若定金合同存在违约，当事人一方请求赔偿数额为定金的两倍。简单点说，“或”的关系，已经说明，二者取最小其一。法官不是好忽悠的。

【调价的原因】

假如你是业主，你想想在如此限购的条件下，在涨幅如此过快的碧海片区，为什么还有业主愿意逆流而上涨价呢？这里面不外乎几点：

1.业主的房子满5年，因为最新的税费政策，一下子相比没有满5年的，1000万以上的标的，至少有50多万的税费优势，所以违约提价至少合情，至于是否合理看个人了，你无法要求每个业主都守规矩。

2.业主觉得原来的价格卖便宜了，不急卖；或者原本资金周转问题，已经解决了。

3.业主原本通过“策略”换房，由于新政的原因被堵死了，让业主放弃卖房出手

4.有更高的出价对手，更快的付款方式的人跟你抢，任何犯错违约都是有成本的，但是有更有实力的人为违约买单，即便你先占住了茅坑，也未必是你的。所以为什么说，买房卖房也是讲缘分的。

【解决办法】

1.是你的终究是你的，不是你的强求都没有用。见好就收，寻找下一套。这种业主主动违约的案例事情比比皆是，结局都是大同小异。

你不劳而获获得双倍定金，就别贪得无厌还要房价的20%。因为你要知道，房子没有过户给你之前，房子的涨幅跟你一毛线关系都没有。别拿别人碗里的东西，当成自己的菜。打官司从提出诉讼到一审终审到执行，没有一个一年半载搞不定，遇到仲裁调节，周期更长。如果你是刚性的置换

改善居住，改善学位，你根本没时间耗得起。

2.上面讲的是防守，也可以说的“被动”收入。你同样可以尝试参与“进攻”。如果业主要卖给另外一个人接手，原来的网签是需要撤销的。网签不撤销，通常的有效期是3个月。因为变更和撤销网签合同，需要双方参与配合，你可以拿不配合，作为你进攻的利器。拖三个月，双方都不好受，就看谁能扛得住。但是凡事还是以和为贵，可是和气也不代表软柿子好捏。

3.最后总结，你的这种情况，律师都没有必要请，尝到甜头，速战速决，寻找下一个战场。并且如果纯投资的话，现在还在碧海这个高位还去接盘，基本面没有任何变化，投资性流量受到强烈挤兑。可以负责任的告诉你，如果你是高位入手的话，明年的这个时候，你可能还要感谢业主的不卖之恩。

【会员提问】大表哥深圳湾双拼如果2000w要准备多少钱呢？夫妻一个名额有一套房贷款另一个名额是超过60岁的父母

回复：

1.两个购房名额因为是两个家庭，都可以独立3成。但是你们的名额可以贷30年，父母的名额可能只能贷10年，贷款年限加上年龄不超过70岁（工行是75岁）

2.如果以深圳湾双拼总价2000为例，首付最低600万，但是月供会有多种情况，因为有的双拼是均等户型面积，有的不是均等户型面积。

a.如果是均等户型，比如三湘海尚175平，子女贷款700w，30年，等额本息，月供3.6w；父母贷款700w，10年，等额本息7.3w；合计月供10.9w;

b.如果是像150左右的双拼，并且是非均等户型面积，比如就可能是89+61这种，每套价格会有差异，具体看面积比例，假设一套大的1200w，一套小的800w，最低首付还是600w，只是大的贷款840w，30年，等额本息，月供4.4w；小的那套贷款560w，10年，等额本息，5.8w；合计10.2w；

3.两套双拼都都可以单独抵押，因为双拼在价格上有优势，很多人都是以自主为主，或者说投资周期较长，不需要消耗太多利息换时间，所以父母那套尽可能少贷款，需要的时候，父母这套依然可以做抵押。双拼建议的资金储备在5成以上。

【会员咨询】表哥你好，坐标深圳，未婚，无房，深圳的房价太贵，想回老家买房（老家是一个三四线城市），不知道可不可行？

回复：

还是建议不要买，如果不能让自己的资产保值，就是三四线城市的房价破万，也不要着急买。

目前来看，三四线城市的一些新房确实房价破万了，但是这些都是新房，真正能够反映房市价格的应该是二手房。

一般来说，三、四线城市的房子只有居住属性，没有金融属性。就算摊上了一些楼盘是上市公司，还在重点学校门口的房子，金融属性多多少少有了，但是价格可能也要变。

【咨询】表哥好，到底什么是强盗经济？

回复：

每一次出台的各种限购限贷等政策，看似降低了流动性，而实际上，却恰恰相反，反而是增加流动性。

中国长期教育错误的经济学，小白是最愚蠢的。只要给他一个新的概念，就可以继续骗他许多年。当你把每一次调控，看成一次抢劫，你就会明白流动性背后是拿什么做对冲？

举个例子：

我和一群朋友一起去户外野营，爬山外加丛林探险，突然冒出来一帮山贼强盗，抢走了我们团体的200元钱。

对于这次抢劫，经过讨论，我们一群人决定作出如下安排：

1）张三借给李四200元，作为应收帐款。

2）王五付给张三200元，作为预付帐款。

3）赵六借给王五200元，并以张三欠王五的200元作为反担保。

4）赵六把王五的借条，分割成100元的二份，卖给冯七和周八，作为再保险，并收取2元佣金。

5）冯七和周八，各支付10元给朱九，作为赵六违约金。

6）张三，李四，王五，赵六，冯七，周八，朱九，每人支付5元给队长潘十，作为确保合约履行的税金。

7）潘十承诺在李四出现流动性危机的时候，提供过桥贷款。

8）李四收购赵六30%股份权益，成立有限公司

9）李四进行IPO公开募股，冯七和周八潘十成为股东。各占25%股份。

10）潘十将13%股份卖给张三，并承诺以15%的利率回购。

好了，现在请问。经过一系列的财务安排。我们这群人一共给山贼抢走了多少钱？

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