深圳二手小产权房能按揭吗？深圳现首个不限购“住宅”产品？-2024深圳小产权房信息

近日，市场有消息传言深圳住宅性质的单身公寓、宿舍类产品即将放开限购，原本需要购房资格的土地用途为居住用地的产品，现在录网签合同时不需要查验购房资格了。

而追溯这一消息的来源，则是12月初刚刚取得预售许可证的南山的御成府项目。据深圳房地产信息平台显示，该项目土地用途为居住用地/商业服务业用地，房屋用途为单身公寓。尽管土地属性为住宅性质，但该项目却只限贷不限购，这意味着，没有购房名额的客户也可以购买，这也是深圳市场上首次出现的不限购的住宅性质的单身公寓。

针对上述消息，南都·湾财社记者分别拨打了南山市住建局和御成府项目售楼中心电话。南山市住建局有关工作人员回应称，“单身公寓不属于商品住房的类别，它不在我市的限购政策范围内。”另外御成府项目的销售人员则向记者证实了不限购的传闻，“项目确实限贷不限购，不占名额但是占贷款记录，土地性质是住宅，税费和其他政策都按住宅的来。”

御成府。南都·湾财社记者孙阳摄

限贷不限购？

“身边有朋友看过之后推荐我过来的。”近日，南都·湾财社记者实地探访了御成府项目，同行的李女士告诉记者，“听说不占用名额，而且还可以按照住宅的首套三成贷款，本来最近打算买深圳的小户型过渡，这个项目的位置不错可以先买来自住，后续转手再置换别的住宅也方便。”抱着这样的心态李女士前往了御成府项目参观，但看完后结果却并不如她计划里的那样。

走出展示中心后，李女士向记者抱怨，“原来需要有购房名额才能按照住宅贷款，而且之后再买二套就要5成首付了，不太适合我这样的年轻刚需。”

尽管同商务公寓一样不限购，但作为住宅性质的单身公寓项目，御成府并不像商务公寓一样不限贷。

南都·湾财社记者了解到，根据销售方案，御成府销售的房源为295套建筑面积约38-55㎡的单身公寓，备案均价约8.9万元/㎡。以一套38㎡的开间单身公寓为例，总价大概在330万，三成首付的话只要100万左右即可上车。据现场销售人员向记者计算的价格表来看，该项目同样可以使用公积金贷款，最高90万。但3成首付贷款的前提是需要有购房名额。“因为是按照住宅贷款，首套按揭3成需要贷款人有购房资质。”现场销售人员说道。

那么无房刚需买入御成府后，再买二套是否限购和限贷？销售人员进一步解释道，“先买御成府的话占用贷款名额，再买住宅只能按5成贷款，但并不占用购房名额，仍可以按照限购政策买入两套普通住宅；如果已在深圳买入住宅，还未结清贷款，那么购买御成府只能按照二套按揭首付7成；如果名下已有两笔贷款记录，只能全款买入这个项目。”

除此之外，项目的其余买卖规定和住宅并无差别。例如项目的税费是按照住宅1%的契税缴纳、二手限售3年可以在市场流通，而接手的二手房买方同样不占据购房指标。

实探：产权剩44年，精装小面积公寓

从百度地图的位置上来看，御成府位于南山学府路和南新路的交叉口，这个位置周边被大量的住宅小区围绕，同样在1号线大新站、12号线桃园站和11号线南山站交叉的三角区。

得天独厚的位置对于青睐于生活便利度的购房者来说，显得十分友好。但由于周边住宅开发过早，住宅小区楼龄较大，整体环境显的略微老旧。值得一提的是，项目与大陆庄园社区相邻，实为大陆庄园的三期。公开信息显示，大陆庄园自1996年开始建设，规划有三期，总建筑面积7.86万㎡，前两期住宅分别于1997年、2002年建成，三期则因资金、项目开发权纠纷等问题一直搁置，随着御成府的开盘，整体项目始建至今已有20多年的时间。

“我们把它收购过来的，我们现在的外墙和基础设施都是重新再做的。”对于和周边大陆庄园的关系，现场销售人员向记者表示是没有太大关系的。只是提及产权问题，销售人员直言，从1996年至今已过26年，御成府目前还剩下44年的产权。

目前项目展示中心和样板间已对外开放，从产品来看，项目推出了37-54㎡单身公寓，小面积段的户型为1房1卫的开间，50平方米以上的户型为1房1厅1卫，两种户型都带阳台，但只有端头位置的房源燃气可以通到厨房，其余户型燃气仅通到阳台可以烧热水但无法连到厨房做饭使用。

另从价格来看，项目备案均价约8.9万元/㎡，单价区间约7.9万-9.6万元/㎡，总价区间约318万-517万，带精装交付。房源的设计风格较为前卫，配有智能马桶、冰箱、橱柜、中央空调等设施。而与之相对的是，项目物业费为9.8元/㎡/月，同部分核心区公寓的物业费相似。

另外从周边二手房目前的价格来看，大陆庄园指导价为6万元/㎡，该小区102.71平米的3室1厅的房源业主挂牌总价为880万，折合单价为8.57万元/㎡；御成府一路之隔的东方银座公馆指导价则为6.1万元/㎡，该小区50平左右的小面积房源挂牌总价在435万-500万之间不等，折合单价在8.5万-10万元/㎡。

住宅性质的单身公寓会放开限购吗？

“目前没有接到放开限购的工作通知。”12月15日，南都·湾财社记者拨打了12345咨询不动产登记相关问题时，相关工作人员向记者表示并未接到住宅性质单身公寓放开限购的通知。

而在询问熟悉深圳市场的中介时，有中介向记者透露，“住宅性质的单身公寓有成交的不核实资质网签，但是还没有到国土局过户的，还在等具体情况。”

那么该类型单身公寓放开限购会对后市有什么影响？对于没有名额又期待买入深圳住宅属性房屋的购房者来说，是否可以买入？深圳中原研究中心表示，“开放限购对于市场肯定是一个利好，是政府对于调控政策的尝试性调整，也是政府愿意适度放开政策的信号，对市场信心有一定的提升。一方面，目前这类产品在深圳存量市场体量不小，占据了名额，放开后相当于释放了不小的购房名额，对于市场来说是一定利好。而且很多存量单身公寓、宿舍难卖，业主换房艰难，放开后可能加速这类人群的换房需求；另一方面，作为不占名额的住宅产品，是部分没有名额的人群的优先选择，相对来说会加速产品销售。”

但同时需要注意的是，住宅性质的单身公寓在上学积分一直存在争议和模糊的边界。例如2020年深高南学位的风波，当时深圳高级中学南校区对应的八个小区入学积分突遭“降档”，入学基础分从80分降到70分。理由则是“第一类要求住宅用途商品房，请出示住宅用途商品房相关证明”。

而该8个小区因建设年代较久远，房产证明上的土地用途是居住用地、商住用地或者工业用地，而房屋用途则是住宅、单身公寓或者宿舍。后经多方协商，其中5个小区的入学积分恢复到一类住宅的档位。