深圳小产权房遇到旧改，恒大深圳旧改融资问题浮出水面

清流工作室发现，恒大将旧改项目抵押给信托机构用于借贷，但转身又将房产销售给购房者，实现“一鱼两吃”。随着恒大债务危机爆发，集团难以偿还金融机构的贷款，而抵押的房产已被销售，金融机构和购房者都陷入困局。

南油大厦旧改项目是恒大在深圳较早期的旧改项目。2014年，恒大旗下的前海君临实业发展(深圳)有限公司（下称“君临实业”）受让该项目，并于同年着手拆除旧建筑。2017年，新建筑恒大天璟获批入市，共计房屋1313户，中介网站显示已售罄。

该项目早期的金主是中信银行。2017年，恒大集团公告称，该项目公司与信银（深圳）股权投资基金有限公司签订了10份项目协议，信银基金以108.5亿元的代价，获得了项目公司49%的股权。信银基金为中信银行的间接全资子公司。信银基金进入项目公司后，同时通过委托贷款的方式，向项目公司提供与资本金同等数目的股东借款，等于一次性提供了217亿元资金。

到2018年底，恒大天璟项目已经入市销售一年有余，中信银行悄然退出这个明星项目。然而，恒大却用恒大天璟的资产，继续向别的金融机构融资。

在光大兴陇信托诉君临实业的贷款纠纷中，光大信托与君临实业在2019年至2021年签订多份信托贷款合同，总计向君临实业发放14笔贷款共计16.73亿元。为了获得贷款，君临实业将天璟大厦100多套公寓抵押给光大信托。

按照时间线看，柯鹏在2016年底成为前海君实的董事长、法定代表人，一直到2020年底离开，中途至少经手了部分贷款合同。

2021年中，君临实业正式逾期，被光大信托告上法庭，并申请财产保全。光大信托发现，天璟大厦的抵押物，已经有部分被销售给购房者。

在另一笔纠纷中，君临实业同样被指违约将抵押物对外售卖。

大业信托指出，至少有12名购房者向君临实业提起房屋买卖合同纠纷诉讼。在与大业信托、上海国有资产经营有限公司办理《债权转让协议》，办理房屋抵押手续的同一时期，大约是2021年初，君临实业已经将部分抵押资产销售给购房者，并收取了部分转让款。该行为违反协议约定，并侵害了上海国有资产公司的利益。

君临实业代表人也承认，涉案抵押范围的房屋绝大多数已经销售，若将抵押房产进行拍卖，势必引发群体性投诉问题，因此君临实业在积极化债并希望与金融机构协商其他解决方案。

目前，已有购房者的房屋被查封并提出异议。

在中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与恒大系多家公司的合同纠纷中，法院在2021年10月冻结了恒大多家公司超过12亿元的财产，其中包括天璟大厦399套房产。

一位陈女士表示，查封的其中一套楼房，应在其名下。她在2021年8月与君临公司签订《深圳市房地产认购书》，并支付总价款557万元的50%，但因执行异议审查程序不能进行全面、实体性的审理，陈女士的异议申请最终被法院驳回。

天璟大厦项目可能不是唯一被抵押的旧改项目。

恒大坪山城旧改项目的主体公司是深圳市鸿腾投资管理有限公司，其向中国银行、上海银行和广州银行组成的银团共计借款30亿元，也被要求还债。而这份借款合同，也同时签订了一份质押合同，但质押的究竟是什么资产，暂无更多信息。

值得警惕的是，鸿腾投资旗下的旧改楼盘恒大城一期和二期均已入市，大量房源已经售出。