深圳大水坑小产权房绿本？回迁房能不能买？听听专业人士怎么说

提问：三叔你好，咨询请教。最近有中介推荐购买龙岗南约积谷田城市更新单元，说是中海地产开发，均价2万多一次性付款，纯住宅，三年后红本在手，70年产权，因为是回迁房交房后随时可卖不受三年限售政策影响！一份是和村民签署的转让协议，一份是和中海签署的拆迁安置费协议按15元每平米补偿到交房为止！龙岗国土局的网上会有公示买房者的名字，房子面积信息公开透明。这种回迁房是否值得投资？有无法律风险？请三叔给点建议，谢谢！

回答：

你好，关于回迁房，好处是直接和开发商签约，风险较小，也无需购房资格，不好的地方是需要全款。其实风险不是全款，也不是怕拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是看运气了。世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在越来越多回迁房的业主已经意识到没有大便宜可以占。

提问：三叔您好。怎么看福田区严查实际居住？1、看新闻只针对福田区，其他区会核查吗？2、看新闻只有针对小学核查实际居住，初中会核查吗？3、这个是真核查，还是走过场，通过一些小技巧可以搞定？4、对小户型学位房有什么影响吗？

回答：关于这个消息，年年说，年年不能落到实处。据我了解，福田区有抽查，但概率很低。房子如果已经出租，为防万一，可以在出租房里放几件小孩的衣服和生活用品，同时交待租户，有人上门核查统一口径即可。大家都心知肚明，走过场而已，谁会故意为难呢，我从没听过因为这个原因报不了名的。只能明面上喊一喊不能落地的政策，对小户型学位房价格不会产生影响。

提问：三叔您好，相识恨晚！请教1、莲花北村，梅林一村，景田万科金色花园，颐林雅苑，万科四季花城哪里更值得购买？2，近期深圳房价涨了不少，刚需现在上车还是等等？3，看了您关于沙井的文章，沙井有推荐的楼盘吗（可能深外学位）？

回答：你好。是自住还是家庭资产保值呢？

莲花北村社区很大，教育资源12年优质覆盖，2个幼儿园（其中1个公立），2个小学，1个初中。大部分都翻新了，建筑现代化。

梅林一村：目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。

万科金色家园，是景田北区距离地铁口最近的，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。

颐林雅院，双地铁，梅林CDB，大社区，环境还可以，但楼龄也是有点老了。万科四季花城自住也是很不错的，户型的实用率，花园，设计很有特点，但楼龄有点老了，且人们的对这种建筑风格的品味在改变。具体看看内部分享。

提问：您好请教下现在很多都说这一波已经到了后半段福田南山宝安已经涨完了马上罗湖龙岗开始涨。感觉我福田的房子基本没涨啊，学位一般，次新花园电梯盘。按照木桶原理，最后涨幅都会差不多。为什么很多v说福田已经涨完了呢，这一波福田学位一般的很多房子真的没怎么涨。按您的推断，福田真的已经涨完了吗，还是下半年或明年还会补涨？最后福田学位一般的涨幅能达到25%涨幅吗，目前相比年同期涨幅只有10%。虽然是自住，且比很多学位房宜居，但看到西部及福田好学位房大涨，自己房子涨的不多，比亏钱还不爽

回答：福田还没涨完，但余量也不多了。你的房子只涨了10个点，那肯定不是你自定义的次新，应该是零几年品质一般的楼盘。这一轮福田涨势诡异，去年10月份开始启动，分化严重。香蜜湖安托山收获了不弱于西部的涨幅，学位房小两房也涨势喜人，今年年初，学位一般品质较好的小一居开始大涨，我监测的盘有一个月跳涨25%的。涨的最慢的就是又大又老又没概念的普盘，你的房子大概率也是这一类，所谓的宜居是最不值钱的，25%应该没有了，最终15-20%之间吧。

提问：三叔你好，想问问你们选筹有没有失误的时候？

回答：去年十月份有个很好的客户，300出头的预算，考虑自住，想买大点的房子，最后帮他买了金地龙城中央。结果到年底，西部一路疯涨，这个盘没怎么动。对这个客户和这个标，我们当时不止一次自责过，是不是帮他选错了?今年龙岗终于补涨，到现在金地龙城涨了20%了，预计最后能收获30%的涨幅，但当时要买了小户型学位房，确实涨幅更大。每个客户有各自不同的需求，我们不能精确预估每个标最终的涨幅，只能在当时做出对客户最有利的判断。这个标虽然涨幅不是最大的，在当时来说却是最适合的。

提问：三叔好，现有200，投资为主，深圳上车晚了，看好的龙华无奈大涨。投资您给点建议呗，谢谢1.追高龙华小户型2.先上车买龙岗等低价区3.燕郊现在能入手新房，2.4w高端盘，但是新盘下证后5年才能卖，大概7年卖4.投cq或者sy麻烦老师了

回答：

1、5-600万总价，追高龙华小户型或者埋伏龙岗等涨幅都可行，不过我们确实还有更好的投资片区和产品，具体看内部分享。2、北三县近期顶不住了，偷偷放松了限购，有一个月北京社保就能买房，燕郊两万多，大厂一万多，我觉得纯投资可以买，但北三是风口上的猪，风不够大吹不起来，买了要有先被埋两年的心理准备。3、最近许多人炒重庆，讲真我不看好，重庆横盘七八年才勉强翻了一倍，18年初刚走完上轮行情，这才两年就想重演奇迹，十五万套二手加上漫山漫谷的新盘，准备靠几千人去拯救?这难度系数堪比拯救大兵瑞恩。

提问：三叔好！目前我的资金已定位，首付资金有600万，小孩满18周岁有一个名额，我有一个名额，我名下塘厦有一套连排住房贷款，有几个问题咨询一下：1.东莞塘厦的160平连排是否该出掉，目前情况是小区鲜有成交。2.当下是打新还是买入二手？3.此次买房为纯投资，全深圳范围内3—5年求投资收益最大恳请赐教，非常感谢！

回答：东莞塘厦的房子具体情况不了解，不便给意见。我重点说说打新还是买二手的问题。打新，毫无疑问是打润四，讲真，我现在对苦等润四的那批人越来越忧虑。就是现在，1000-2000万的房源端明显供不应求。主要因为，去年积极入市的多是全国投资客，主力购买房源集中在400-1000万。今年，情况发生了变化，投资客明显变少，本地置换客大增，大多是去年或今年初卖了房子，手里有大几百到上千万的，正在积极入市，这些客户盯的都是一千到两千多万的房源，具体看看内部分享。

提问：西丽片区带中科实验的房子有哪些呀？

回答：这个混搭式的魔幻问题难倒我了，你问的是安托山附近的中科院先进实验，还是西丽的南科大实验？我琢磨着应该问的是中科院先进实验，所以答复如下：1、公租房朗侨峰居，不到1000户2、深云村，7000多户，绿本转红本

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