深圳新建小产权房？背后风险重重

位于深圳地铁11号线马安山站外的不少中介门店，近期又重新开张了，路边站着的中介们手拿宣传单，向路人推荐临深房源。

今年4月底，深圳宝安沙井片区执法部门曾连夜出动，对小产权房周边的个别中介门店查封，马安山地铁站附近的门店几乎全部闭店。原因是有些门店从事“小产权房交易”被相关政府单位查封、贴上封条，随后更多的中介门店也停止营业。

最近重新营业后，界面新闻记者向一位中介询问沙井片区是否还有小产权房源时，该中介人士明确表示：现在政府严查，不能交易，我们也不做小产权房的业务。

不过当晚，这位中介人士就发微信私下询问道：“沙井荣泰园有一套3房的二手小产权房，现在只要170万，属于开发商统建楼，找开发商能过户，您考虑不？”

界面新闻了解到，同属沙井片区的另一个小产权房春和雅苑，最近一房的均价约2.7万/平方米，两房均价约2.5万元/平方米。但沙井片区的商品房均价基本在5-6万元/平方米之间，离该项目3公里范围内的二手商品房华盛西荟城4期，挂牌单价介于7.3-8万元/平方米之间。两相对比，春和雅苑的单价仅约同区商品房价格的三分之一左右。

虽然产权不明晰、购买方所有权不能完全保证，相关政府部门也不认可交易并一直在整治，但小产权房就是不缺购买者。

深圳小产权房的买家们选择这个市场的原因也很简单，或是因买商品房预算不够，或是搏日后旧改获取更大收益。

但是在小产权房交易过程中，每一个环节都充满风险，稍不注意，买家可能面临“钱财两失”的局面。

交易链风险重重

小产权房通常指在集体土地上建设的住宅。1992年、2004年深圳完成特区内外土地国有化转制后，成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。

在深圳官方口径中，并没有“小产权房”说法。深圳的“小产权房”既包括没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、安居房等。流入销售环节的小产权房，主要是统建楼与打着回迁概念的城中村农房。

组团看房、委托中介或现场销售，律师见证下签订合同，部分项目甚至提供分期付款或按揭金融服务。多年来，深圳小产权房市场已形成一条完整的产业链条。

但由于最核心的产权不明确，上述每一个环节都可能存在风险。

据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48％。

庞大存量小产权房成为交易持续存在的支柱，除了沙井片区，深圳龙华清湖和民治、龙岗布吉、宝安福永等地也是小产权房密集分布的区域。

按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，小产权房买卖因此属于私下交易。

在深圳的小产权房市场，大量房源集中在小型中介门店中，贝壳或者中原地产这类大型的中介机构不会挂牌小产权房。这也使得买家在寻找房源时要么依赖熟人资源，要么非常倚重拥有小产权房源的中介们。

今年4月，李武刚购入一套位于龙岗区的小产权房。他告诉界面新闻：“买小产权房要有熟人，我叔叔专门做这个业务我才买得，你直接去找中介也可以，但要多家比价，每家的房源不一样、价格也不一样，你要不注意，万一买到产权不清或者一房多卖的房子，钱就收不回来了。”

在小产权房交易的过程中，如果房东以小产权房不能进行交易毁约，购房者将很难得到补偿。

界面新闻通过实地走访了解到，购买小产权房基本的操作流程是：买家看好房交完定金签个转让合同，原业主带上手头购房资料，双方找个律师见证。买家付完全款后，原业主将所有购房资料与律师凭证交付给买家。

如果交易物是统建房，一般还走“村委过户”流程，买卖双方带上房屋转让合同到村股份合作公司盖公章。

购房合同上通常不会标明“房屋买卖”字样，双方往往还需要另外签署一份合作建房或永久租赁协议，表明买家拥有该房子的使用权。

中介人士谢玲告诉界面新闻：“现在买房签的是集资建房合同，买房人以入股的方式支付价款，相当于你是整栋楼的其中一个股东，合同上会写明你分得的房子是哪一户，房子建好后你会有其中一间房。”

无论是谢玲还是已经购买了小产权房的业主，他们均表示：在小产权房交易的过程，能得到的只有一纸合同，这个合同证明你拥有这个房子，但不会有红本或者绿本。

至于每个人都着重强调的——律所见证，律所也会有一份合同，事实上并不具备法律效力。

深圳市司法局已经多次发文严禁深圳律师为违法建筑销售行为提供律师见证服务。这意味着律所的见证只能说明合同如实进行，但并不一定能保证买方权益。

北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘子孺律师表示：“对于小产权房，深圳是不允许做律师见证，一旦见证律所会面临处罚，深圳之前就有因律所见证无效、被判赔偿的案例，即便有律师见证，也并不能说明合同的效力问题。”

除了交易合同的法律效力外，在小产房交易过程中，确认房屋产权性质也十分重要，但个人购房者并不容易辨别。

谢玲在推销其房源中表示：“如果栋楼是有历史遗留回执的，是小产权房里面最安全的类型，合同上会有编号，国土局也有备案可以查询。签得合同上只有你能转卖，房东不能转卖，合同里也规定了，以后拆迁赔偿也要征得你们的同意。”

但刘子孺从律师角度却并不这么认为：“小产权房拆迁能否赔偿并不确定，没有产权证的小产权房属于违法建筑。”

在具体的交易手续上，小产权房交易一般都以一次性付款为主，也有中介告诉界面新闻：一手小产权房交易可以贷款分期，贷款五成，走第三方贷款，年利率在4.2%至7.2%左右，高学历人士一般能凭借学历将贷款年利率做到4.2%的较低水平。

界面新闻查询小产权房房源的相关网站也发现，一手小产权房普遍能贷款，分期五年到十年都有，年利率从4.56%到10.8%不等。

目前深圳市场的商品房首套房贷利率为5.10%，二套房贷利率为5.60%。

但这些小产权房交易使用的第三方贷款渠道并不是银行，而是一些小贷机构。刘子孺认为：“虽然查询到的利率有些会比商品房贷款利率还低，但走第三方贷款买小产权房这种事，不排除存在套路贷的可能，风险较高。”

即便买房者顺利的通过中介找到合适的小产权房源，买到心仪的房子入住后，也仍有风险伴随着他，即：日后房屋拆除后是否能得到补偿，还有一手房东会不会存在认为合同无效、后期要收回房屋的风险。

深圳的小产权房交易过程，幸运的人或许能赌对，拥有一套小产权房；不幸运的人，即便在购买的小产权房中生活数十年后，当原房东一纸诉状、上诉后，仍要面临房钱两失的局面。

界面新闻查询中国裁判文书网发现，关于小产权房的合同纠纷不胜枚举。曾有购房者在所购得小产权房生活二十多年后，原房东上诉，认为当初共同签署的《转让房屋合同书无效》，要求归还房产以及由此产生的房屋使用费。两者来回打官司数次，购房者最终才艰难胜诉。

刘子孺认为：“深圳对于小产权房的判决比较复杂，有判决有效的、也有无效的，还有裁定不受理的。从目前政策面来看，购买小产权房确有风险，我们都警示不要交易。”

小产权房交易背后

“深圳市中心的房子高攀不起，关外的商品房还款压力太大，孩子快出生了也要有固定住所，我们就决定买小产权房了。”

在豆瓣上一个买房小组中，因上述理由决定在深圳买小产权房的购房者不在少数。

以界面新闻走访的宝安福永的小产权房为例，一间装修好的近80平的小产权房总价在170万元左右，光线不好的小产权房售价为120万元。

对于预算并不宽裕的深圳购房者而言，小产权房的总价可能还不够深圳商品房的首付，百万元能在深圳安家落户，还没有月供的烦恼，两相对照之下，小产权房显得格外“香”。

“我买的小产权房76.6平，装修好了，最后付了150万元（包括过户以及其他的所有费用），我现在社保不满五年买不了商品房，而且月供压力大啊，以后没钱买商品房就自住，等有能力买商品房就把这间卖了，免得以后小产权房涨的都买不起。”李武说道。

有网友甚至认为：“深圳小产权房就是中低收入者买房的希望。”

当然，在小产权房交易市场中，仍存在不少投资客，这类型的客户购买小产权房更主要的目的是：搏旧改获取更大收益。小产权房一旦通过旧改翻身，存在巨大的套利空间。

据经济观察网报道，一个典型案例是深圳白石洲旧改项目。2019年底，该项目回迁房指标价格不到5万元/平方米，去年高峰期卖到9.8万元/平方米。

白石洲旧改房价格翻倍，在于有投资公司抱团进入并进行操盘。投资公司是深圳小产权房链条中不可或缺的一环，深圳市面上大部分带有回迁指标的农民房背后，都布满投资公司的操控痕迹。这些投资公司专门在市场挑选小产权房项目进场，批量收房，重新包装之后再对外散售。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为：“深圳投资小产权房，其实一直都存在。但由于前期商品房价格快速上涨，小产权房和商品房价格的差距扩大。特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小产权房，博取高收益。”

除此之外，小产权房交易明明风险重重、为何又屡禁不止，跟深圳多年以来的住房供给矛盾分不开关系。

早在2014年，深圳市政府曾在相关规划文件中表示：“商品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。”

近年来，深圳一直不断加大居住用地的供应，旨在解决住房供给矛盾。

7月9日，深圳发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，涉及深圳住宅、商业办公、人才保障、学区房等具体问题。

该措施除了提到供给目标和计划，还提出允许商业用地改为居住用途，最高30%调整为商品房，其余为公共住房；同时引导旧改项目建住宅，可申请增加住宅面积，已批规划商业可改成可售的公共住房等。

再加上从去年715发布的楼市调控政策以及今年2月发布的二手房指导价政策，深圳市正在试图从各个方面解决深圳长久以来存在的住房供给矛盾问题。

当然，希望通过加大土地供应、楼市调控政策来缓解住房供给矛盾，都需要用时间做尺度等待。

有长期专注深圳地产市场的业内人士认为：“深圳楼市已形成了强烈的投机氛围，所有人买房也是一种炒房，加之深圳所处地理位置的优越性，多数人都会看好房价。毕竟土地端供应造成的居住矛盾不是一日形成的，楼市的投机氛围也不可能立马消失。”

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