深圳布吉还有小产权房吗，刚需以为是洼地，房子一买就站岗

2016年，有一位深圳业主在论坛发帖，为自己的房子价格多年不涨而忿忿不平，帖子标题是：

“被低估的阳基春天里，布吉的价格洼地！”

好几个同小区业主跟帖为这个楼盘造势，他们的发言用一句话总结就是：

这个盘的价值严重被低估，不久的将来一定会暴涨！

4年后，有人扒出这个陈年老帖，先留言问候了一下这位业主：

“楼主现在还好吗？”

紧接着便是一发略带嘲讽的补刀：

“我看这个盘有房源挂牌3年了还卖不出去，不知道你说的暴涨什么时候实现？”

小章看到这个帖子，含泪在后面回复：

“过去8年，阳基春天里这个项目，是我见过的全深圳涨幅最慢的房子，没有之一！”

小章告诉大先生，这是他“买完后悔一辈子”的楼盘。

他说，8年前他花了100多万买房，只买到了两个教训：

一是，开发商所谓“保值回购”“只涨不跌”的承诺，都是营销的噱头，坑人的骗局。

二是，深圳有那么一些楼盘，不管大市怎么涨，它们却永远都涨不动，是拉低房价、稳定楼市的“幕后功臣”。

01

“每个人都有春天，无论是你，或者是我。每个人在春天里都可以有欢笑，有爱情，有陶醉。”

这是2012年，深圳龙岗布吉丹竹头一个名为“阳基春天里”的楼盘打出来的宣传语，这个楼盘还有一个名字叫“地铁线上的爱情花园”。

可对小章来说，令他陶醉的既不是什么爱情花园，也不是楼盘靠近地铁线，而是这个楼盘的开发商承诺：房价会涨。

开发商宣称，这个楼盘的房价自开盘之日起，将逐月上调售价，每月房价涨0.5%，确保12个月内其售价上调幅度达到6%以上。

楼盘销售也明确告诉小章：“我们保证开盘后的价格会逐月上调，上调幅度会跑赢银行贷款利率。”

2012年的深圳楼市正处于低谷，很多购房者在买房时犹豫不决，很大程度上是怕买了房子就跌价。

阳基春天里打出房价上涨的保票，无疑给小章壮了胆，他果断签约，成了这个盘的业主。

但当年的小章还是太年轻了。

现在他才知道，FLAG不能乱立，否则大概率被打脸。

阳基春天里的开发商，原本信心满满，以为开盘当日就能售罄，还打出了“只限刚需购买，拒绝炒房客、假离婚买房”的旗号，将很多客户拒之门外。

结果，开盘一个月只卖出去15套房，花了好几年时间才宣布清盘。至于“只涨不跌”的承诺，最后也不了了之。

更不能轻信，否则大概率会亏得连底裤都不剩。

小章没想到，这个被媒体称之为“全国首个宣扬只涨不跌楼盘”的项目，自打他买入以来，几乎就没怎么涨过。

02

不管是横向比较房价绝对值，还是纵向对比历史涨幅，阳基春天里的数据都有点惨不忍睹。

2012年，阳基春天里开盘时，最高卖到2.1万/㎡，是整个丹竹头卖得最贵的盘。

当时，整个龙岗区的房价只有1.2万/㎡。距阳基春天里直线距离约3公里的振业城均价1.3万/㎡，片区内的万科公园里尾盘售价1.7万/㎡，还带精装，信义湛宝广场尾盘售价1.7万/㎡，距离较远的振业峦山谷尾盘均价则为9600元/㎡。

8年后的今天，整个龙岗均价4.97万/㎡，相较8年前涨幅超过300%。

振业城、万科公园里、信义湛宝广场、振业峦山谷的二手房挂牌均价分别为4.2万/㎡、5.3万/㎡、4.3万/㎡、4.2万/㎡，涨幅分别高达223%、212%、153%、337%。

而阳基春天里目前的挂牌均价为3.93万/㎡，比丹竹头均价4.86万/㎡低了9300元/㎡，比龙岗低了10400元/㎡，涨幅连100%都不到。

作为一个开盘不到10年的次新盘，阳基春天里的均价在丹竹头所有住宅小区中，也是排名倒数第一。

同片区比阳基春天里还便宜的小区，要么是楼龄几十年的老破小，要么是无开发商、无物业服务的小产权房。

在贝壳上，阳基春天里共有30套房源挂牌。其中价格最低的两套房源，单价分别是3.28万/㎡，3.49万/㎡，比整个小区的均价低了近5000元/㎡。

然而，这两套“笋盘”，最久的已经挂牌了3年，今来还主动降价了近50万，依旧无人问津。

再看成交情况。

今年以来，阳基春天里基本每个月都有成交，但成交单价集中在3.6-3.8万/㎡左右，基本没有什么涨幅。

有意思的是，即便挂牌价和成交价都这么惨淡，依旧有业主心气高涨。

前几天新上的一套房源，挂牌价4.7万/㎡，也是整个小区最贵的一套。

小章说：这个业主如果是真心想买房，又不愿意大幅降价的话，恐怕再挂5年也卖不出去。

03

仅从楼盘本身来说，阳基春天里其实挑不出什么大毛病。

2013年建成，至今才7年楼龄，外观几乎与新房无异，是整个片区年代最新的二手房之一。

据我了解，小区自带幼儿园、游泳池，绿化和物业管理也不错。

再加上这些年布吉房价涨了不少，这个盘却一直没怎么涨，目前也称得上是价格洼地了。

对购房者来说，不到300万，就能在布吉买到一套次新的3房，还是很有诱惑力的。

既然房子不错，价格也便宜，怎么还是无人问津？

因为在产品之外，这个盘可以说是集齐了所有和房价有关的负面因素；能推动房价上涨的正面因素，却一个也不沾边。

地段很拉胯。

丹竹头这个位置，不仅离布吉的核心区域远，同时也是整个布吉片区离福田中心最远的位置。

未来自身没有太大的发展空间，也难以享受到福田的外溢，目前房价已经跑输龙岗平均水平。

交通不咋地。

虽然有丹竹头汽车站，但没有公交总站，去地铁站走路要20分钟，出行不利。

学位也不怎么样。

项目配套的学区是南湾学校，这些年中考成绩一直差强人意，处于中下等水平。

商业配套基本没有。

小区楼下只有个金泰国际家具城。用小章的话说：除了刚买房，谁整天没事逛家具市场啊。

周边环境也破破烂烂。

小区周边都是老旧农民房、工业区，想全部拆迁改造完，不知道要何年何月。

还饱受噪音的困扰。

小区门前就是丹竹头立交桥，正南是深惠路，楼下是丹平快速，过于吵闹的环境，跟宜居完全搭不上边。

最要命的是，从楼盘对面的丹竹头汽车站向后直行十分钟，就是深圳殡仪馆，这就有点吓人了。

在外部环境糟糕的情况下，小区本身的体量又实在太小，无法通过内部环境改善居住体验。

项目总占地面积仅9482.95平方米，仅有3栋24层高的建筑，面对一条高架路，背靠物流中转站，左右则多是物流门店，空间显得十分局促。

不夸张地说，在整个丹竹头片区，阳基春天里应该是位置、配套、交通、体量最差的一个项目了。

地段、环境、配套全方位劣势，让阳基春天里所谓保证“刚需升值”的口号，彻底成了笑话。

04

8年不涨的阳基春天里，还能带给我们什么教训？

我多次在文章中告诉大家，在深圳，最能为一个楼盘加分的要素，只有这三个：地段、地铁、名校。

具备这三个核心要素的楼盘，即便是在户型、商业配套等其他方面有一些缺陷，也不会成为阻碍房价上涨的绊脚石。

比如香蜜湖是深圳的核心地段，教育配套、交通配套都是深圳一流的。所以即便是破败不堪的老旧小区东海花园，靠着名校学区的带动，房价也能起飞。

而像阳基春天里这种一个上涨要素都不具备的楼盘，就算在没有其他缺陷的情况下，也只能跟随片区大势，最后一个补涨，却很难有独立的行情。

至于那些给房价拖后腿的因素，不是说不能有，毕竟没有哪个盘是完美的，只要不是像阳基春天里这样，把所有缺点集于一身就行。

比如噪音问题，如果地段好，交通便利，吵一点也没有太大问题。

像全深圳飞机噪音最为严重的碧海片区，由于靠近前海和宝中，房价依旧成功冲上了10万+。

但有一些负面因素，比如靠近殡仪馆、火葬场，或是发生过严重刑事案件，就属于神仙也难救的减分项了。

比如宝安西乡的碧海名园，小区还算新，最大特点是户户都赠送房间，还是少有的主打复式和错层结构的项目，面积小却可以有好几个房间，却也陷入了价格低、涨不动的境地。

最直接的原因，就是发生在2013年那场震惊全深圳的刑事案件。

很多购房者从此对这个小区望而却步，原本好好的一个盘，也就这样被冠上了风水问题。

买房子本来就是当家做避风港的，谁也不想以后住的不舒服，毕竟中国人几千年的风水、迷信思想，不是一朝一夕就能改变的。

如果你的房子也像阳基春天里这样，看不到任何上涨的利好，让房价涨不动的缺点却有一大堆，现在就是你出手的最好时机。趁着补涨的利好卖掉它，不然未来怕是很难出手了。

即便一直拿在手里，未来也跑不赢大盘。

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