善意取得与小产权房如何认定不动产抵押权善意取得的构成要件-2024深圳小产权房信息

不动产抵押权善意取得的要件是债权人支付了合理对价、善意且已经办理不动产抵押权登记。在申请执行人对执行标的享有合法的担保物权或者其他优先受偿权的情况下，申请执行人的优先受偿权应获得优先保护。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2020）最高法民终553号

上诉人（一审原告）：陈志忠。

委托诉讼代理人：刘建明，宁夏鸣钟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐志勇，宁夏鸣钟律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。

法定代表人：马仲林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：赵海川。

委托诉讼代理人：倾兆滨，甘肃恒亚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：瞿梦炜，甘肃恒亚律师事务所律师。

上诉人陈志忠因与被上诉人中卫市楚雄房地产开发有限公司（以下简称楚雄公司）、赵海川案外人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2019）甘民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈志忠及其委托诉讼代理人刘建明，被上诉人楚雄公司的委托诉讼代理人丁一凡,被上诉人赵海川的委托诉讼代理人倾兆滨、瞿梦炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈志忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止对宁夏中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房（门牌号××、423）的强制执行及解除对该房屋查封与拍卖，并确认陈志忠对上述房屋享有所有权。2.本案一审、二审诉讼费用由楚雄公司、赵海川承担。

主要事实和理由：一、陈志忠于2011年12月27日已善意取得并实际占有案涉房屋至今，对案涉房屋享有所有权，案涉房屋没有办理产权登记不是陈志忠的原因，一审对上述事实未予认定，认定事实错误。2011年12月，经双方结算，楚雄公司下欠陈志忠工程款共计1100多万元。2011年12月27日，双方签订三份《顶房协议》，约定楚雄公司以案涉房屋抵付陈志忠工程款。协议签订后，楚雄公司将案涉房屋交付陈志忠占有使用至今。2014年4月15日，双方签订《商品房买卖合同》，进一步证明案涉房屋出卖给陈志忠，陈志忠是案涉房屋唯一合法的所有权人。双方签订《顶房协议》《商品房买卖合同》后，楚雄公司未及时出具购房发票，刻意掩瞒案涉房屋已经符合办理登记条件的事实，以案涉房屋向赵海川借款并办理抵押登记担保借款，导致未办理过户登记，陈志忠不存在任何过错。二、本案一审适用法律不当，判决结果错误。陈志忠善意取得并占有使用在前，一审法院2018年7月23日、2019年7月9日作出（2018）甘执62号、62号之一执行裁定，对案涉房屋进行查封拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定，陈志忠对案涉房屋享有依法排除执行的权利。三、楚雄公司以陈志忠实际所有的房屋为其与赵海川之间的高额民间借贷提供抵押，不能排除楚雄公司、赵海川恶意串通的事实。本案一审驳回陈志忠的执行异议申请及执行异议的诉讼请求，但在与本案事实高度重合的（2019）甘执异187号执行案件中支持了案外人请求。一审法院对同样的案件作出截然相反的两份裁判，有违法律的公平公正。综上，本案一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误，请求依法撤销一审判决，支持陈志忠的上诉请求。

楚雄公司答辩称，案涉房屋抵付给陈志忠后进行了实际交付，并于2014年签订了商品房买卖合同，未及时办理房屋过户的原因在于案涉房屋相关竣工验收手续未办理完善。之后因楚雄公司以案涉房屋作抵押向赵海川借款。因楚雄公司董事长马仲林因涉及刑事案件2019年羁押至今，本案的具体情况及相关证据代理人无法调取核实。

赵海川答辩称，赵海川对案涉房屋享有合法的抵押权，陈志忠对案涉房屋不享有所有权，享有的是债权，其权利依法不能排除强制执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回陈志忠的上诉请求。

陈志忠向一审法院起诉请求：1.确认其与楚雄公司签订的关于宁夏中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房（门牌号××、423）《顶房协议》《商品房买卖合同》合法有效；2.判决停止对夏中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房（门牌号××、423）的强制执行及解除对该房屋查封与拍卖，并确认陈志忠对上述房屋享有所有权；3.本案诉讼费用由赵海川承担。主要事实与理由：一、楚雄公司已于2011年12月将中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房（门牌号××、423）抵顶给陈志忠，用以抵偿欠付工程款，双方签订的《顶房协议》《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋依法属于陈志忠所有。2009年楚雄公司将宁夏中卫市沙坡头区黄河花园、瑞丰家园等土方工程发包给陈志忠施工，2011年12月经陈志忠与楚雄公司结算，楚雄公司欠付工程款1100多万元，楚雄公司将宁夏中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房（门牌号××、423）抵付部分工程款，双方签订三份《顶房协议》。该协议书签订后，楚雄公司将黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房（门牌号××、423）交付陈志忠实际占有使用。陈志忠催促楚雄公司办理房屋产权登记，但楚雄公司一直推托。2014年4月15日签订了正式的《商品房买卖合同》。二、楚雄公司与赵海川之间的借款抵押行为发生在2014年4月29日，在陈志忠已与楚雄公司签订《顶房协议》及《商品房买卖合同》之后。房屋所有权均完全属于陈志忠，不属于楚雄公司，楚雄公司无权抵押，一审法院不应查封拍卖。三、案涉房屋已由陈志忠实际占有使用至今，一审法院强制执行无事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”双方签订的《顶房协议》和《商品房买卖合同》中约定的房屋、抵顶金额及责任承担等内容，均符合法律规定，且已履行完毕，上述房屋至今由陈志忠实际占用使用。因此，案涉房屋属于陈志忠所有，一审法院查封拍卖，无事实与法律依据。

一审法院认定事实：2014年4月29日，楚雄公司与赵海川签订了《借款合同》，约定向赵海川借款2000万元，以中卫市黄河花园三期50号楼25套房产（包括案涉门牌号为××和423号的10、11、12号房产）作为抵押，并签订《抵押合同》，办理了抵押登记和他项权证。2017年4月18日赵海川向一审法院起诉楚雄公司要求还款，一审法院作出（2017）甘民初50号民事调解书确认：“楚雄公司偿还赵海川2018年1月5日前的借款本息合计26149495元，2018年1月5日后的利息以17574880元为本金按照年息24%支付至实际付清之日”楚雄公司未履行还款义务，赵海川申请强制执行，一审法院分别于2018年7月23日、2019年7月9日作出（2018）甘执62号、62号之一执行裁定书，依法查封、拍卖上述房产。2018年8月20日，陈志忠提出楚雄公司欠其工程款1100多万元，双方分别于2011年12月27日和2013年6月22日签订了《顶房协议》，通过以房抵债的形式将案涉房产抵顶给陈志忠，认为一审法院查封、拍卖错误，向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年9月19日作出（2017）甘执异19号执行裁定书，驳回了陈志忠的异议请求。陈志忠不服，提起本案诉讼。

一审法院认为，本案争议的焦点问题为：陈志忠对案涉房产是否享有足以排除一审法院查封执行行为的民事权益。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”案涉房产系楚雄公司开发的楼盘，至今仍在楚雄公司名下，所有权人为楚雄公司。赵海川就案涉房屋已办理抵押登记和他项权证书。其对案涉房产享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”陈志忠主张其与楚雄公司之间通过以房抵债的形式，用案涉房产抵顶楚雄公司欠付的工程款。因并未办理产权登记，陈志忠对案涉房产不享有所有权，《顶房协议》和《商品房买卖合同》仅能证明陈志忠与楚雄公司之间存在债权债务关系。其对案涉房产享有的是债权请求权，不能对抗赵海川的担保物权。陈志忠的证据不能证明其对案涉房屋享有所有权，其关联性不予确认。所以，陈志忠主张确认其对案涉房产享有所有权排除执行的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。

关于陈志忠诉请确认其与楚雄公司之间的《顶房协议》、《商品房买卖合同》有效的问题的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的受理范围，一审法院另行裁定处理。

综上，陈志忠诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决：驳回陈志忠的诉讼请求。案件受理费××07元，由陈志忠负担。

二审中，陈志忠提交两组证据。证据一：案涉房产10号、11号、12号《入住须知》三份，证据二：物业费收据三份。证明：陈志忠与楚雄公司的物业管理公司分别签订《业主临时规约》《消防协议》《装修管理协议》，并交纳物业费，陈志忠已在抵押和法院查封前合法占有案涉房屋。楚雄公司认为，《入住须知》记载的内容无法甄别，对物业费收据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。赵海川对两组证据的真实性和证明目的均不认可。本院认为，前述证据不能达到陈志忠的证明目的，本院不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明，2014年4月15日，陈志忠与楚雄公司签订三份《商品房买卖合同》。甘肃省高级人民法院（2017）甘民初50号民事调解书载明：“楚雄公司未按上述期限履行给付义务时，赵海川有权对楚雄公司抵押财产（已办理他项权证的中卫市黄河花园三期50#楼25套面积4522.08平方米的房屋）折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据本案一审判决和陈志忠上诉的事实与理由，本案的主要争议焦点为：陈志忠对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

根据前述规定，不动产抵押权善意取得的要件是债权人支付了合理对价、善意且已经办理不动产抵押权登记。在申请执行人对执行标的享有合法的担保物权或者其他优先受偿权的情况下，申请执行人的优先受偿权应获得优先保护。

本案中，陈志忠主张其与楚雄公司在案涉房产办理抵押登记之前已经约定以案涉房产抵顶楚雄公司欠付的工程款，虽未办理产权变更登记，但由陈志忠实际占用使用，其权利足以排除强制执行。2014年4月29日，楚雄公司与赵海川签订了《借款合同》，约定向赵海川借款2000万元，以中卫市黄河花园三期50号楼25套房产（包括案涉门牌号为××和423号的10、11、12号房产）作为抵押。双方签订《抵押合同》，办理了抵押登记和他项权证，赵海川依法取得了案涉房产的担保物权，该权利亦得到甘肃省高级人民法院（2017）甘民初50号民事调解书的确认。虽然陈志忠与楚雄公司在案涉房产办理抵押登记前签订了《顶房协议》和《商品房买卖合同》，但未办理所有权变更登记，其对案涉房产享有的是债权，不能对抗赵海川的担保物权。一审根据前述法律规定和事实，认定陈志忠对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，该认定并无不当，本院予以维持。

综上，陈志忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费××07元，由陈志忠负担。

本判决为终审判决。

审判长骆电

审判员王东敏

审判员杨卓

二〇二〇年七月二十六日

法官助理杨婷