南阳小产权房怎样办证过户南阳新十五小旁，竟然有单价5000+的“学区房”？-2024深圳小产权房信息

请相信你的眼睛，标题所说，并非诳语。

有图有真相：

单价5000+的房子！白河一线河景房！南阳新十五小对面！

是不是有一种天上掉馅饼、彩票中大奖的难以置信的感觉？经笔者近日现场走访实地查验，这样的房源居然真实存在！

河景是真的，5000+的单价是真的，十五小学区也是真的。但买了这房子究竟能不能上十五小，另说。

在南阳学区房房价动辄一万大几的当下，这样难以想象的“罕点房”，到底是坑还是漏儿？

同样是南阳名校学区房，为何二手房市场上有的一万多，有的5000+，差距为何如此惊人？

继续往下瞅，本文为你深度揭秘。

据南阳市教育局最新发布的《南阳中心城区2020年学区划分及招生办法》，十五小东校区（即新十五小）的招生范围为：张衡路以南，邓禹路以东，汉冶路交滨河路以北，滨河路以西。

基本上就是下图的这个区域：

除了泥营社区尚未拆迁的部分，来看看这个范围内还有哪些居民小区吧。

自东向西、自北向南大致分布有：

紫苑、总工会家属院、澜湾盛景、学府公寓（党校家属院）、清月苑（交通局家属院）、金桥水岸、景苑（实验中学团购房）、龙达新天地、康泰小区、尚座花园、府院一号、如意湖小区（宛城区公安局家属院）共计12个小区。

单位团购或家属院性质的小区占了一半，即蓝色字体的6个小区，这些小区的房子基本上是不怎么上市交易的。尤以总工会家属院、交通局家属院、如意湖小区为甚。

而剩余的6个具备流通属性的小区，除了金桥水岸，其实也都不算是纯粹的商品房小区。

而且这些小区还都有一个共同点，那就是都还没有不动产证。所以即使是已经网签的商品房，目前的交易途径大部分也是走司法公证，无法更名过户。

更何况，这些小区里还大都混杂着相当比例的安置房和经适房，甚至同一栋楼上三者兼有。

而且商品房里头又分五证齐全的和五证不全的，五证齐全的里面又有已网签的和未网签的；安置房里还分能更名的和不能更名的；经适房里有程序合规和不合规的，更有挂羊头卖狗肉的......

总之，这个区域的二手房情况复杂多变，到处布满了陡坡急弯、暗流险滩。

所以你知道的，二手房价的随心所欲千差万别，在这样的区域自然也就见怪不怪喽。

其实，这也是整个南阳市区楼市的一个典型缩影。

但是孩子终归得上学呀，在南阳，教育资源尤其是优质教育资源的极度稀缺，你瞅瞅把家长们都逼成啥样了！今年的硝烟还没散尽，明年的预备役们已经开始摩拳擦掌、提枪上阵了！

尤其是在十五小这样的金字招牌的强力吸附下，每年还是有着一波接一波的“学位刚需”冒着翻车掉坑的风险，朝着这堆问题楼盘迎难而上、前赴后继。

可怜天下父母心！

但是，在这么惊险刺激的路段开车，一定不要忘了开导航。

接下来我将倾我所知，尽我所能，带你躲坑避雷，带你闯关带你飞。

先来看单位家属院和团购房。

刚才已经说了：总工会家属院、交通局家属院、宛城区公安局家属院（如意湖小区）这几个小区因为其人员的构成相对简单固定，基本上没有交易流通现象。而学府公寓、紫苑、景苑这几个小区在二手房市场上有一定份额的流通。

其中紫苑小区以其几乎零距离临河的位置和相对较好的绿化及品质，目前二手房价格大约在一万出头。

紫苑小区现状：五证不全。

学府公寓（党校家属院）则手握和十五小隔路相望这个这个得天独厚的优势，在价格上自然也是当仁不让。

尤其是40－60平之间的小公寓（位置在临孔明路的东城精品酒店这栋楼上），因为总价相对较低，单价居然一路冲到了12000！要知道这可是在五证不全的情况下！名校学区对二手房价的加持推动作用可见一斑！

实验中学的团购房景苑小区，二手房价则跟同一个开发商的难兄难弟府院一号大体持平，在8000+的范围内波动。景苑小区现状：五证不全。

除去上述单位家属院和团购房，在本区域还有6个流通属性较强的小区。

其中品质最好的无疑是金桥水岸，体量不算大，只有两栋楼，但细节不错，加上直面白河，光武大桥和三馆一院尽收眼底的无敌景观，目前在某二手房交易平台上，仅有的两套在售房源，一套单价一万一，另外一套接近一万七（前排全方位无遮挡河景房）。

金桥水岸现状：五证齐全，已网签。

澜湾盛景，占据了最好位置，却盖出了最烂的房子！因为其中难以言说的问题而停摆搁浅、半死不活。腥红色的楼群密密麻麻地矗立在白河岸边，刺目晃眼。

有大量二手房在售，商品房均价在七千上下，安置房均价在六千上下。

澜湾盛景现状：五证不全，部分查封。

所以聪明的你一定猜到了，本文开头提到的那套均价5000多的房子就是这里的安置房，千真万确真实存在。但据笔者了解，目前这个小区的安置房是无法更名的。所以，即便买了它，也是无法上新十五小的。

康泰小区和龙达新天地相互毗邻，但价格略有偏差。

康泰小区在售房源均价多在8000+至9000+之间。龙达商品房均价一万一二，安置房均价八千多。

龙达二手房价明显比康泰偏高，可能也与小区的品质、跟十五小的距离、以及龙达开发商当年捐建新十五小校舍这些因素有关。

两者现状：商品房五证齐全，大部分已网签；安置房无法更名。

尚座花园的情况稍微复杂一点，除了商品房和安置房，它还有一部分经适房，而且有的还混杂在同一栋楼上。

三种性质的房子都因手续或流程问题办证无望，但是据笔者了解，该小区的二手房目前是可以更名的。

也就是说，买这个小区的二手房，理论上是可以上新十五小的（学位未被使用的情况下）因此它的二手房价格相对稳定，商品房和经适房均价在八千上下，安置房六七千上下。

尚座花园现状：五证不全。

在这个区域内，除了澜湾盛景，另一个因为问题频出而广为人知的楼盘是府院一号。

这个小区的地理位置不可谓不优越：新市政府、市民服务中心、如意湖、新十五小均在其300米范围内，并且紧临邕河和范蠡路，地利占尽。

然而过去几年，它却一直在以自来水污染、外墙频繁脱皮、维修人员和业主起争执致人死亡这样的负面事件而声名远播。其实这还不是它最严重的问题，它最严重的问题是违规开发销售和烂尾。

府院一号的3号楼已烂尾多年且无明显进展。更为奇葩的是，开发商景弘置业是用安置的地块来开发商品房，当初购房的业主们都是以当时商品房的市场价格和开发商签订的商品房购房协议，并向开发商缴纳了维修基金、契税和办证费等费用，甚至有一部分业主还按照当年的政策凭预售证外的四证（土地使用证上显示的又是经济适用房用地）办理了公积金贷款！

在近期宛城区相关部门召开的经适房项目经转商推进会上，对该小区的问题通报是：1、超高超规划问题至今未解决。2、批准用于安置，未安置全部对外出售。

混乱吧？魔幻吧？南阳的房地产市场总是这么神奇而充满想象。

所以这个小区也成功地因为问题众多而在周边房价高企的凯歌中黯然失声。即便它属于新十五小学区，而且西侧一墙之隔就是相关部门已经批准公示的教育用地，但目前在售房源均价也只在8000上下。

府院一号现状：五证不全。

另外，需要注意的是：上述小区除了龙达新天地部分已经网签的二手房，买方可以接着原房东的按揭还贷以外，其它的基本上都需全款。

冰冻三尺，非一日之寒。

作为农运会期间集中开发的核心区域，目前新十五小学区内的这些楼盘所存在的问题，其实正是众多农运会遗留问题的一个集中展示。

同教育资源的配置一样，南阳的房地产领域同样存在诸多因历史欠账而需要去“亡羊补牢”的艰巨任务。

去年政府对“问题楼盘”集中治理的最终节点也一再推迟，后来好像索性也没有“后来”了，不知道现在到底进度如何。

上文提到的这些存在明显问题的楼盘到底在不在“问题楼盘”整治之列？何时才能整治完毕？

相信有不少市民和业主也都存在同样的疑问。但面对这些历史遗留下来的种种问题，普通人能做的大概也只有等待、祈祷、听天由命。

当然我们要允许历史和政策有一些回环往复甚至脱轨跑偏，但如果站在更为高远的纬度上来回望，或许正是由于那些脱轨的至暗时刻，才促进了光明的最终到来。