合资房和小产权房区别，小产权房邂逅“集转国”就可以转正了吗？-2024深圳小产权房信息

案情简介

被告原某、卢某是夫妻关系。1987年10月6日，**市**区**镇人民政府核发了使用人姓名为原某，编号为穗海字第NO.*****号的农村（墟镇）宅基地使用证。

1989年3月18日，卢某（代）（甲方）与原告何某（乙方）签订了《合资建楼合同书》，约定:合资双方各占壹层，并享有该层房产权（即上盖权）......第二条：合资办法：乙方投资人民币两万圆正（未计加层补偿费）......该《合资建楼合同书》上加盖有**市**区**镇法律服务所公章。

1989年9月9日，原某（甲方）与何某（乙方）签订《增建二楼櫊楼工程协议书》，约定：......根据乙方提出，要求在贰楼间房上方增建楼櫊水泥钢筋结构10.75平方米。由甲方承包工料连楼梯在内全部装修工料，定价为壹仟伍佰陆拾陆元整......。

上述协议签订后，双方依约履行相应义务，建成一栋贰层建筑，何某支付合资建房款23186元；后原某、卢某自行加建两层。房屋建成后，二楼由何某出租，一、三、四楼归原某、卢某自行使用。

2004年4月15日，**市国土资源和房屋管理局向原某核发了粤房地证字第****号《房地产权证》，载明：涉案房屋权属人是原某......，该《房地产权证》附记：根据《土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件确权，未办理有偿使用手续。

2019年6月13日，原某（乙方）与**有限公司（甲方）、**房地产开发有限公司（丙方）签订《**村城中村改造房屋补偿安置协议》，约定乙方同意将其坐落于**市***区****村、产权证号码为粤房地证字第**号的自有房屋交由甲方组织拆除......。

经审理查明，何某不是案涉房屋所在村集体经济组织成员，双方对合建房屋的事实均无异议，涉案房屋现已被拆除。

原告何某诉请：

1、判令两被告分配房屋拆迁补偿款人民币243.75万元给原告；

2、本案诉讼费用由被告承担。

争议焦点

案涉《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》的效力如何？

法院判决

一审法院认为，据案涉农村（墟镇）宅基地使用证可知，案涉土地性质为农村宅基地，属于农村集体所有。案涉《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》签订于1989年，认定该协议效力的问题应适用1988年12月29日修订的《土地管理法》......根据该法第四十二条“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”的规定，因何某作为城镇非农业户口居民，未提供证据证明其与原某、卢某利用农村宅基地建房有经过县级人民政府批准。故，根据《民法通则》第五十八条之规定，违反法律的民事行为无效。因此，前述《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。经释明，因原告仍以合同有效为前提主张去权利，故驳回其诉请。

原告何某不服，提起上诉。

二审法院认为，案涉《合资建楼合同书》系双方当事人真实意思表示，双方当事人的合资建房行为发生于1989年，当时案涉房屋所附着土地为宅基地房屋，何某并非案涉宅基地房屋所在集体经济组织成员。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但根据**市国土资源和房屋管理局于2004年4月15日核发的粤房房地证字第**《房地产权证》的记载，案涉房屋所在土地已经转为国有土地。从公共利益层面看，原有宅基地的性质已发生转变，本案现有证据并不足以证明案涉《合资建楼合同书》仍存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，不足以证明村集体利益受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形，因此，该《合资建楼合同书》应为合法有效。一审法院认定案涉合同为无效合同有误，本院予以纠正。

律房律地评析

本案是宅基地合作建房纠纷。原被告双方签订的《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》虽名为合资建房，但由于涉案土地当时为农村宅基地，何某为非案涉宅基地所在集体经济组织成员，其与卢某（代原某）签订的《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》约定合作建房行为的实质是集体土地使用权的转让。

根据当时的《土地管理法（1988年）》第四十二条“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”的规定，一审法院据此认定案涉《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》无效。

然而，本案到了二审，**市中院却做出截然相反的认定，理由是案涉土地已经“转性”，合同违反法律、行政法规强制性规定的情形已经消失，村集体利益不再受到损害，亦不存在其他损害社会公共利益的情形，故合同有效。

由此，我们不禁思考，无效合同，在合同无效情形消失后，还能否转为有效？合同有效后，是否会侵害村民或村集体的利益？

一般认为，合同无效是当然无效、自始无效、确定无效和绝对无效，不存在补正的可能。但是，在法律特别规定的情形下，合同无效就不是绝对的，最高院就曾出台一些司法解释，肯定了合同效力补正的做法，如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。又如，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

除前述规定外，最高院在建设工程施工、房屋租赁、国有土地使用权转让等方面的司法解释也都肯定了无效合同的效力补正。

就本案所及土地“转性”后，相关宅基地（地上房屋）转让合同效力如何认定，最高院并未颁布相关司法解释予以明确，但在《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20点，曾提出“在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。”据此，能否推导出，一审法庭辩论终结前，集体土地性质已经变更为国有的，相关合同有效？

将目光投向司法实践，据检索，在村民与非村民签订宅基地（房屋）买卖合同/合资建房协议时土地性质为集体土地，诉讼或审判时土地转为国有，双方因利益分配产生纠纷的案例中，法院多倾向于认定相关协议有效，如（2021）京03民再134号、（2020）渝民申1383号、（2021）粤06民终4932号案件，一如本案二审判决。但是，即便在这些支持协议有效的案例中，法官也并未引用前述纪要的规定进行说理，更不论作为裁判依据①。

少部分法院则持相反的观点。如（2019）苏民申6075号一案，江苏省高院认为，即便土地变为国有，相关宅基地转让协议因违反法律禁止性规定自始即无法律约束力，一审判决以案涉房屋所占用土地已由农村宅基地转化为国有使用权即认定转让协议合法有效缺乏法律依据。

可以看出，对这一问题，法律并未明确，各地法院的观点亦不统一。

我们认为，无效合同能否得到补正，不仅是民事法律行为制度本身的问题，还与合同制度所涉及的价值、政策、一定的经济社会环境等因素相关。根据某个强行法的规定，合同是无效的，但是按照合同法鼓励交易、维护市场秩序的价值，又可以对该合同的效力进行补正，从而使合同发生法律效力。如《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）关于无开发资质的当事人订立的合作开发房地产合同效力认定的转变。

合同效力还受到一定的经济社会环境的影响。比如，关于建设工程中的垫资条款，从1986年《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》（建建〔1996〕347号）禁止施工单位带资承包到《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第二十五条支持当事人按照约定支付垫资利息，这一立场的转变也是考虑到带资承包是一种国际通行的做法，是我国建筑市场中普遍存在的现实。

可见，合同效力并非一成不变，而是受到一定的价值、社会环境的影响。也因此，通过法律的特别规定使原本无效合同的效力得到补正就成为可能。

就本案所涉宅基地转让协议的效力而言，现行法律、法规以及司法解释并没有对土地“转性”后，相关买卖/转让协议是否因此有效进行明确。并且，我们以为，短期内也不会出台这样的规定，原因在于，目前我国城乡二元体制尚未被打破，不论是集体经营性建设用地入市，还是宅基地制度的改革都没有动摇农村土地的根基，宅基地的转让依旧以本村村民间的转让为原则，不允许向集体经济组织以外的成员转让。集体土地依然与村民的身份相捆绑，作为农民的一项福利而存在。因此，这样的背景下，认定协议有效，不仅存在逾矩之嫌，引发法律适用的混乱，还与宅基地的身份性和社会福利属性相悖。