光明农场小产权房，深圳楼市新房入市3月测评-2024深圳小产权房信息

这些项目按照预计价格划分：

5万/㎡以内的项目有：新世界松风明月花园、畔山铭苑、新霖荟邑花园二期、颐峰名庭、碧湖春天南花园；

5-6万/㎡的项目有：佳兆业凤鸣水岸、招商臻城花园、信城缙悦花园、观月台、信义君御山居、万科启城家园二期；

6-8万/㎡的项目有：鸿荣源壹成中心十区、皇嘉珑府、亚太?半山樾府；

8-9万/㎡的项目有：正东名苑；

9万/㎡以上的项目有：佳兆业航运红树湾、深圳中心天元、佳兆业佳园、丹华公馆。

本月即将开盘项目较多，我们将重点阐述光明区的观月台，罗湖区的亚太?半山樾府和龙岗区的信城缙悦花园这3个项目，为想买房的人提供建议。

1.观月台

推荐关键词：精装住宅、配套丰富、名优学府

观月台项目是国企特发集团在光明的首个项目。该项目预计将会在今年上半年开始推售入市，目前观月台营销中心和样板间还没开放，但城市展厅已开放，为此小编将前往观月台项目实地调研与查看情况。

观月台项目位于光明区凤凰街道，在光侨路与长凤路交界处的位置，北侧为龙光玖瑞府，南侧为龙大高速，项目西侧至西南侧分布着较多的工业园区，现阶段临近地铁6号线长圳站约1.6公里，未来还有地铁13号线（预计2025年建成）光明城站约800米，目前距离项目最近的地铁站是6号线长圳站。

观月台项目地块原为光明486农场临聘员工返还用地，占地面积约1万㎡，规划总建筑面积约5.4万㎡，集住宅，裙楼商业，幼儿园等基础配套设施于一体。该项目开发商为明众实业有限公司，由特发代建代管。

项目区位

深圳市光明区人民政府关于印发《深圳市光明区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，《规划》提到的“一心两区，绿环萦绕”的科学城总体空间布局。

“一心”即光明中心区。以光明中心区为依托，建设科学城的生活服务中心，充分发挥中心区的商业、居住、大型公共服务设施的集中优势，增加特色性的科学服务设施，为科学城提供优质公共服务。

“两区”即装置集聚区和产业转化区。装置集聚区集中建设大科学装置、科研机构、高水平大学等；产业转化区建设成果转化平台和产业创新平台，培育和布局未来新兴产业。

“绿环萦绕”即科学城蓝绿活力环。以茅洲河绿廊和周边郊野公园为主体建设活力绿环，为科学城提供高品质的生态环境和公共空间。

光明区的定位为深圳北部中心、科技创新中心、重要交通枢纽，科研经济先导区、高新技术产业和先进制造业集聚区，重点打造光明科学城装置集聚区、光明中心区、光明凤凰城、茅洲河-龙大复合功能走廊等片区，建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区。除外，重要交通枢纽、光明科学城装置集聚区、光明中心区、光明凤凰城、茅洲河-龙大复合功能走廊等规划也为光明科学城勾勒。

凤凰街道位于光明区东南部，东接光明街道，西邻马田街道、玉塘街道、北至光明街道、马田街道，南毗宝安区石岩街道、龙华区大浪街道。该街道交通条件优越，广深港客运专线在此设站。街道所属的凤凰城片区是光明区重点建设区域，同时也是深圳市15个重点开发区域之一。

片区整体观感较好，无大面积密集人城中村及传统工业厂房建筑。片区自然景观资源丰富，具有天然宜居属性。片区居住氛围较差，缺乏人气。片区整体生活配套较差，主要依赖凤凰城地铁站商圈和光明中心区商圈配套辐射。总体来说片区非常依赖后期建设，就目前来说完全不具备居住舒适性和便利性条件。

项目配套

教育配套：项目周边3公里范围内有光明区凤凰学校与光明区外国语学校两所公立学校，两所学校距离项目较远，都超出了步行可接受范围。项目所在的凤凰社区小学对口学校是凤凰学校、白花学校、光明区外国语学校、凤凰城实验学校（原塘家学校）。初中对口学校是光明区外国语学校、白花学校、凤凰城实验学校（原塘家学校）。

商业配套：项目3公里范围内只有2个传统百货超市，暂无中大型集中式商业，集中商业还是要到万达广场和蓝鲸世界，距离项目3.6公里。未来自带商业加龙光玖瑞府和中海在建项目的商业。

医疗配套：项目对面就是市中医院光明院区，该医院为国内最大的中医药，能够较好地满足片区就医需求，但主要缺少选择性。

景观配套：项目紧邻百花公园，与观月台项目仅一路之隔；另外项目周边还有体育中心、演艺中心、图书馆、美术馆，文化综合中心等市政设施。

项目交通

观月台位于光明凤凰片区，现阶段距离最近的地铁站点是地铁6号线的长圳站，约1.6公里，未来地铁13号线将会在项目附近设点，最近的是光明城站约800米，光明城还是一个高铁站，现已通车可以乘坐高铁通往其他城市。暂时来说，项目周边的交通路网还不算完善，但项目距离龙大高速和深圳外环高速都比较近，自驾通过这两条快速路可以用相对短的时间通勤深圳各区。以下是不同的交通方式出行所需要的时间：

（分别监测一天内的8:15，11:00，18:30三个时间段，综合得出所需时间）

基本信息评分

观月台项目的初步评分为7分，现阶段该项目所处位置距离地铁较远，最近地铁站为长圳站，约1.6公里，未来项目800米处将开通13号线光明城站，将与6号线交汇，同时光明城站也作为高铁站，可快速通达大湾区各城市；且项目近邻龙大高速和深圳外环高速自驾出行较为便捷。项目自身配建幼儿园，3公里范围内有光明区凤凰学校和光明区外国语学校两所公立学校等，师资优良。项目由深圳市明众实业有限公司开发，特发集团参与代建代管，特发集团深耕地产24年，在深圳还是比较有名气的开发商公司，其项目品质与质量还是十分受客户认可的。现阶段光明区发展的是较为缓慢，但根据未来的规划发展，片区未来是以产业为主，生活为辅的一个区域。凤凰片区作为区域规模最大，最为集中的纯居住区，未来将产生大量居住需求，居住氛围必定能得到改善。

项目预估价格

目前项目周边新房与二手房指导价格都约在4.6-5.2万元/㎡之间，目前观月台的备案价暂未确定，今年新入市的项目销售均价在5.1万元/㎡左右，由于项目限价，观月台的价格可能也会在5.1万元/㎡。

户型分析

观月台项目建筑面积约5.4万㎡，共2栋住宅，360户78-108㎡3-4房的户型，1栋和2栋的建筑布局及朝向大致是一样的。

其中，78㎡两房两厅一卫：位于1栋、2栋的01（朝东北）、04（朝西南）和06（朝西北）户型；

88㎡三房两厅两卫：位于1栋、2栋的03（朝东南）和05（朝西南）户型；

108㎡三房两厅两卫：位于1栋、2栋的02（朝东南）户型。

从总平面图分析，我们对各户型做了以下的优先排序，仅供大家参考：

两房：2#04>1#04>2#01>2#06>1#01>1#06

三房：1#03>2#03>1#05>2#05(优先选03户型，再选05户型)

四房：1#02>2#02

78㎡2房2厅1卫

1、户型方正，可改造成2+1房；

2、动线明显，动静分离；

3、整体户型较为紧凑。

88㎡2房2厅2卫

1、标准的三房设计，可创意改造2+1户型；

2、主卧带有独立卫生间，既保护了业主的私密，也保持干净整洁；

3、入户门直对客厅，开门方向没有起到保护的效果。

108㎡3房2厅2卫

1、东南朝向，全明空间，采光通风效果佳；

2、可创意改造3+1户型，宽敞实用；

3、U型厨房设计，动线更加明确，有条理。

测评小结

综合以上主观判断，观月台的总分值为7.7分，目前区域内的配套建设暂不完善，而区域内拥有众多规划建设项目，对于区域配套完善仅仅是时间问题。项目涵盖了高层住宅、幼儿园、商业为一体，体量不大，但能满足日常生活需求。现阶段项目近邻6号线长圳站，约1.6公里，现阶段公共交通出行不是最好的方式，项目靠近龙大高速和深圳外环高速目前还需依赖自驾出行。也因靠近高速公路，货车及噪音和灰尘影响较大。由于限价，观月台的价格预计会在5.1万/㎡左右，以刚需户型为主，该价格对于想实现深圳安家的上车客户是个非常不错的选择。

2.亚太?半山樾府

推荐关键词：近公园、低容积率、带装修

亚太?半山樾府项目，作为亚太集团在清水河片区的首发之作，经过多年倾磨铸就珍罕的50万㎡综合体大盘。该项目预计将会今年上半年开始推售入市，目前亚太?半山樾府营销中心和样板间还没开放。

亚太?半山樾府项目位于罗湖区清水河街道，项目地块原属于青湖山庄小区的其中一部分，青湖山庄原本规划有4栋住宅楼组成，其中2号、3号、4号楼已于2006年建成并交付使用，1号楼在同一年因市政环卫综合处理厂建设，在项目建设到2层的情况下被叫停，后来一直保持原样，直至2019年初才正式进入到拆除重建状态。据悉项目地块是1997年签订的土地出让合同，2001年6月份2号、3号、4号楼备案入市，按照产权70年计算，截止到2022年，该项目实际产权仅剩45年了。

亚太?半山樾府项目位于罗湖区清水河街道，目前距离项目最近的地铁站是3号线草埔站，约1公里。亚太?半山樾府分四期开发，青湖山庄1号楼作为亚太·半山樾府的一期首发作品，同时也是本项目二三期的品质奠基石。其中一期占地面积17405㎡，建筑面积60240㎡，由2栋塔楼组成，A座2梯5户，B座2梯4户，楼间距超30m，为每位业主营造最大角度的开阔视野、最大化保证每位业主的居住体验。以2.48超低容积率，打造180套64㎡-119㎡2-4房，并且项目规划276个停车位，车位比高达1：1.5，全面满足业主的泊车需求。

项目区位

2020年初，罗湖区七届四次党代会召开，会上提出要在加快产城融合上主动谋划，推动城区高质量发展。坚持“以产促城、以城兴产”，实现城市更新、产业规划、招商引资、招才引智“四个联动”，高起点、大手笔构建“一主两区三带”发展新格局，包括总部经济主廊道、国际消费服务核心区、文化生态休闲区和深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带，打造推动经济高质量发展的新增长极。

罗湖区位于深圳版图的中东部，东起莲塘，与盐田区相邻；西至红岭路，与福田区相连；南临罗湖桥与香港毗邻；北到原特区管理线，与龙岗区横岗、南湾、布吉、坂田及龙华区民治等地交界。

清水河街道属于罗湖的外围街道并非罗湖核心区域，由于街道很大一部分土地被银湖山脉覆盖，自然景观较为突出，除此之外街道并无清晰的属性标签。相较于罗湖其它街道而言，清水河的居住密度和建筑密度没那么高，片区建筑主要以工业园区/厂房和城中村建筑为主，老旧商品房小区分布较少且相对没那么集中。当然，相对应的生活配套资源也没有其它街道那么丰富、优质。

片区生活配套丰富性和优质性都欠缺，尤其是对于本项目来说还存在不便利的缺陷。片区整体发展依赖城市更新推进，相较于罗湖中心城区一带来说龙湖社区建筑密度、高度没那么高，且工业属性占比高，所以城市更新一旦启动会相对容易一些，拆建速度也会更快一些。

项目配套

教育配套：根据教育局的学区划分，项目小学对口学校是草埔小学（省一级重点，步行约1.2公里），初中对口学校是罗湖教科院附属学校（步行约2公里）和罗湖区笋岗中学（省一级重点，步行约2.5公里）。

商业配套：项目自带商业约1500㎡，1.5公里范围内有钧濠·MIXpark、福安购物广场等。

医疗配套：项目1.5公里范围内分布有一个民营仁康医院和一个公立综合型医院-中国人民武装警察边防部队总医院。

景观配套：项目紧邻城心约140万㎡原始生态林——银湖山郊野公园（相当于2.3个莲花山公园）、红岗公园、洪湖公园、围岭公园、深圳市体育中心、银湖精英高尔夫。

项目交通

亚太?半山樾府位于罗湖清水河片区，距离最近的地铁站点是地铁3号线的草埔站，直线距离约1公里，步行约1.6公里，目前在建的地铁14号线（预计2022年通车）清水河站，直线距离850米，步行距离约1.8公里，使用轨道交通出行还不算便利，需要借助短程交通工具通行。项目临近红岗路，1.5公里范围内分布有文锦北路、玉平大道、泥岗东路、清平大道等主干道，由项目出发到深圳各区基本在1小时内均可到达，因此出行的最好选择是自驾。

另外，高铁罗湖北站综合交通枢纽已在规划建设，待建成后将是粤港澳大湾区核心交通枢纽之一，也是一座集国铁、城际、城市轨道以及各类交通接驳设施于一体的大型综合交通枢纽。未来，将引入深汕铁路、深汕城际和地铁14、17、25号线。清水河片区将是全市轨道交通密度最高的区域之一，也是罗湖枢纽中的枢纽。

以下是不同的交通方式出行所需要的时间：

（分别监测一天内的8:15，11:00，18:30三个时间段，综合得出所需时间）

基本信息评分

亚太?半山樾府项目的初步评分为8.28分，该项目所处罗湖区的清水河片区，该项目所处的位置距离轨道交通3号线草埔站较近，且1站抵达大型交通枢纽深圳东站火车站，与地铁5号线接驳，交通便利；3公里范围内有草埔小学、笋岗中学等，区排名前十，师资优良。项目由亚太集团开发，于1993年成立，是较早在深从事开发房地产的企业，在深圳地产行业中还是比较有名气的开发商公司，其项目品质与质量还是十分受客户认可的。现阶段罗湖区发展的是较为完善，但根据未来的规划发展，该项目将会是一座清水河未来科创智慧城，使之成为粤港澳大湾区人工智能科技创新主平台与应用先导区，以及代表罗湖区未来、独具山水特色的新一代城市中心区。

项目预估价格

现阶段亚太?半山樾府项目周边的二手房开盘年份较为久远，楼龄均超过10年以上，且二手房限价的原因，二手房指导价均在4-5.5万之间，但成交均价约在7.5-8万之间；而项目所在的清水河片区多年无新房入市，本项目是清水河片区的瞩目楼盘。项目周边去年新入市的销售均价在7.9-8.8万之间。在清水河片区银湖山下均价在7-8万之间也是比较适中的。

户型分析

亚太?半山樾府一期占地面积17405㎡，建筑面积60240㎡，由2栋塔楼组成，A座2梯5户，B座2梯4户，楼间距超30m，绿化覆盖率高达40%，约2.48超低容积率，推售共180套64㎡-119㎡2-4房，且项目规划276个停车位，车位比高达1：1.5，全面满足业主的泊车需求。

由于网络上暂无亚太?半山樾府的平面图及户型图的相关资料，小编将不对该项目进行户型分析。

测评小结

综合以上主观判断，亚太?半山樾府的总分值为7.9分，虽然说目前区域内的配套建设相对完善，而区域内拥有众多规划建设项目，且项目总体量为50万㎡，分四期开发。现阶段项目近邻3号线草埔站，约1公里，一站抵达深圳东站火车站，未来还有地铁14号线（预计2022年开通），3号线沿线（建设中）和17、25号线（规划中），密布其中，便捷抵达城市各区。由于限价，亚太?半山樾府的价格预计会在7-8万/㎡左右，该价格对于既想在市中心享受繁华生活，又注重自然原始环境的客户来说是个不错选择。

3.信城缙悦花园

推荐关键词：城市更新、毛坯交付、生态景观

信城缙悦花园项目是信城集团在龙岗朱古石城市更新单元，信城集团多年品质住宅缔造经验，以【缙】系都荟代表作。该项目预计近期将会开盘入市，目前信城缙悦花园营销中心和样板间都已对外开放。

信城缙悦花园项目位于龙岗区清林绿谷（龙西—五联片区），目前距离项目3公里内没有地铁站。项目为缙悦城所在朱古石更新单元整体地块约55万㎡全场景全龄段宝藏大城，项目总占地面积约20.2万㎡，总计容建筑面积约55万㎡，住宅建筑面积约50.6万㎡，商业及生活配套建筑面积约3.5万㎡，总教育配套建筑面积约5万㎡（其中包括36班小学2.86万㎡、18班初中1.5万㎡、9班幼儿园2400㎡及18班幼儿园4800㎡）

信城缙悦花园分四期开发，其中二、三、四期由信城不动产集团有限公司操盘，项目一期西侧紧邻住宅社区鸿威的森林，北侧为规划道路龙城创业路，南邻规划道路石丰路，东、西两侧分别是规划道路佳辉路及碧源路。用地面积约2.6万㎡，规划建筑面积约13万㎡，计容建筑面积约9.8万㎡，其中住宅88403㎡，商业5413㎡，文化活动室1500㎡，公共开放空间2500㎡，社区服务中心+物业服务用房566㎡等若干。共6栋30-32层塔楼构成，分为1栋1/2/3单元，及2、3、4栋，共计1012套，配有停车位950个。容积率约3.65，在市面的旧改项目中属低密度产品。本次首批推售的是1栋1/2/3单元，共522套面积78-95㎡3房毛坯户型。

项目区位

在龙岗区区六届三次党代会上，“双核引领、多轮驱动”发展战略得以提出。两年来，在“双核引领、多轮驱动”发展战略的指引下，坂雪岗科技城、大运深港国际科教城的引擎作用日益凸显，各个重点区域发展能级不断提升，全区高质量一体化发展格局基本形成。

为加快打造创新龙岗、东部中心、产业高地、幸福家园，经过充分调研，龙岗区委对“双核引领、多轮驱动”发展战略进一步优化提升，提出大力实施“一芯两核多支点”发展战略。

“一芯”，就是湾东智芯，主要是发挥大运深港国际科教城的科研创新功能和龙岗中心城的综合服务功能，推动大运深港国际科教城纳入深圳建设综合性国家科学中心框架范围，打造大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台；依托深圳国际大学园、深港国际中心、天安数码城等平台资源，推动深港科研、产业、人才等优质资源高效汇聚，打造深港科技创新合作和香港青年创业的重要基地；发挥龙岗中心城行政、文化、居住、商业等综合服务功能的优势，联动阿波罗未来产业城、横岗光学智谷、清林绿谷等产业和居住组团，打造文体辉映、往来便捷、产城融合的高水平深圳东部中心、现代化国际化“城市新客厅”。

“两核”，就是东西双核。西核是信息数字核，主要是充分发挥坂雪岗科技城的电子信息产业优势，以罗山芯谷、甘坑新镇等产业空间为载体，完善公共配套设施建设，联动南湾云创小镇、布吉新城等周边区域，构建多层次产业生态体系，打造万亿级世界电子信息产业集群承载区。东核是低碳智造核，重点推进深圳国际低碳城、宝龙科技城、东部高铁新城发展建设，高标准规划建设宝龙生物药创新发展先导区，以站城一体化推动复合型高铁枢纽建设，打造创新强劲、产业活跃、交通互联、服务完备、环境美好、产业链创新链深度融合的深圳东部枢纽门户。

“多支点”，就是在“一芯两核”辐射带动下，以区内重点区域为载体，发挥各自优势，构建支撑龙岗产业发展的“四梁八柱”，促进龙岗全域形成优势互补、均衡协调的发展格局。这其中，阿波罗未来产业城、布吉新城、横岗光学智谷、青林绿谷、南湾云创小镇、龙园客韵文创小镇将作为其中重要支点，他们的发展侧重点也将各不相同。例如，阿波罗未来产业城将大力发展未来产业和战略性新兴产业，打造成为深圳东部科技创新与成果转化基地、粤港澳大湾区未来产业先导区；而布吉新城将重点发展商贸服务、创意生活、生命科学等产业，打造枢纽活力新城，树立渐进式城市修复典范。

粤港澳大湾区&先行示范区双轮驱动，约1.4万亿东进战略，龙岗中心打造“东部中心”，“一芯两核多支点”战略规划。项目所在“清林绿谷”新城，作为龙岗战略发展支点之一，定位深圳东部高端宜居、宜业、宜游的中央生活区，与中心商务区、大运新城区形成三足鼎力格局。项目坐享黄阁路北延中轴线，周边汇聚总规划建面超1100万㎡城市更新，信城等众多品牌开发商抢滩进驻，重塑区域格局。

深圳“十四五规划”，东进、西协、南联、北拓、中优。深圳西进将见顶，东进空间大。龙岗作为深圳中心区扩容的最大赢家，将重点推进大运深港国际科教城、坂雪岗科技城、清林绿谷等片区建设，形成“一芯两核多支点”发展格局，打造龙岗国家级产城融合示范区和全球电子信息产业高地。而深圳东部都市圈中，清林绿谷，作为龙岗“一芯两核多支点”发展战略的重要支点，定位深圳东部高端宜居、宜业、宜游的中央生活区，联动“产学研”一体发展，以高端制造、生物电子、纳米技术等产业为发展方向，打造东部未来新兴产业集聚基地。

项目配套

教育配套：更新单元内还规划有一所18班幼儿园及一所18班初中，临近的春洋旧改地块内规划有1所幼儿园及1所9年一贯制学校；项目周边500米内有清林径实验小学和鸿景华庭幼儿园已开学，距离华中师范大学附属龙园学校（初中）车行距离约6.5km、兰著学校（龙岗百年名校初中）车行距离约3.8km。未来学府环绕。

商业配套：项目自带漫步式街区商业，从项目驱车可快速通达醇熟的世贸中心、万科广场和万科里等龙岗重要购物中心，未来衣食住行都很便利。

医疗配套：项目周边有鸿威社区健康服务中心、万科千林山居健康服务中心、龙岗妇幼保健院、龙岗区人民医院等，片区内还规划了深圳市第三儿童医院（目前正在开展前期筹备工作）。

景观配套：约28平方公里清林径森林公园，清林径、黄龙湖和杉坑三座水库；儿童公园（规划中）、证券山、将军帽公园等十二大公园环伺。

项目交通

信城缙悦花园位于龙岗龙西—五联片区片区，现阶段项目所在3公里范围内暂无地铁，但未来将有23号线西延线（规划中）、10号线东延线（规划中）以及31号线（规划中）三地铁线，届时连接福田中心区。现阶段可以选择自驾出行，外环高速，贯穿深圳东西，串联全市6个重点开发区域（坝光生物谷、国际低碳城、大运新城、光明凤凰城、平湖金融城、大空港新城），项目距外环高速五联出入口车行距离约1.2KM，快速畅达龙华、宝安、光明等中西部核心区；未来黄阁路北沿（规划中）段连通后，可快速通达大运中心；另外，项目距盐龙大道最近入口车行距离仅约4.1km，快速接驳水官、机荷、博深、盐排等高速，通达深圳各核心区。

以下是不同的交通方式出行所需要的时间：

（分别监测一天内的8:15，11:00，18:30三个时间段，综合得出所需时间）

基本信息评分

信城缙悦花园项目的初步评分为7.86分，该项目所处的龙岗区的中心城片区，该项目3公里范围内无地铁站，根据深圳地铁远景规划，未来23号西沿线会在龙西五联设置站点、10号线东沿线也会修建至龙西五联、31号线会在途经项目附近，设置清林径站。不过这些都是远期规划；道路交通方面：项目本身处在一个夹角的位置，与外部通勤主要是往东走，项目周边道路并不完善，分支小路多缺少主干道，对于本项目来说深圳外环高速和沿龙大道是通往外部的主要道路。项目驾车至深圳外环高速入口约2公里、至盐龙大道约2.7公里，去福田走外环+珠三角环线约50分钟，去南山走外环+南光约50分钟，去罗湖走盐龙+水官约40分钟可达，总体来说通勤市区不方便，且通勤成本高。项目周边教育资源也很欠缺，除了幼儿园学校外，周边目前就只有两所公办小学和一所职业技术学校，初中学校是空白的。不过，据了解项目三期会配建一所18班初中学校，未来实现家门口完成九年义务教育是没问题的，根据龙岗区2021年度的学区划分，项目小学对口学校是清林径实验小学（步行约300米）；初中对口学校是华中师范大学附属龙园学校（驾车约5.8公里）和兰著学校（驾车约3.5公里）。项目由信诚地铁集团开发，于2017年成立，公司虽成立时间不长，其董事长是前万科集团副总裁、深圳万科总经理，在地产行业超过15年。现阶段龙岗区发展的是较为缓慢，虽龙岗未来的规划发展项目及旧改数量庞大，但也是以后的发展，目前整体配套欠缺。

项目预估价格

目前项目周边新房与二手房指导价格都约在3.2-4.5万元/㎡之间，目前信城缙悦花园的备案价暂未确定，去年新入市的项目销售均价在4.5万元/㎡左右，根据周边二手房及新房的价格情况，且由于项目限价，信城缙悦花园的价格可能会在4-4.5万元/㎡之间，此区域地段出现3字头的概率较小。

户型分析

信城缙悦花园项目推出A1户型建面约78㎡三房两厅一卫，A2户型户型建面约78㎡三房两厅一卫，B户型95㎡三房两厅两卫，C户型112㎡四房两厅两卫，D户型115㎡四房两厅两卫，共计5种户型。1栋1单元、1栋2单元、1栋3单元、2栋、4栋，都是2梯6户；3栋是2梯4户，是本项目的纯大户型楼栋112-115㎡。现阶段推售的是1栋1-3单元78-95㎡户型。

其中A1户型78㎡3房2厅1卫在1栋1-3单元、2栋、4栋的04（朝东南）/05（朝西南）户型；

A2户型78㎡3房2厅1卫在1栋1-3单元、2栋、4栋的03（朝东南）/06（朝西南）户型；

B户型95㎡3房2厅2卫在1栋1-3单元、2栋、4栋的01（朝西南）/02（朝东南）户型。

1、A1户型78㎡的优先选择04，再选05；

2、A2户型78㎡的优先选择03，再选06；

3、B户型95㎡的优先选择02，再选01。

78㎡3房2厅1卫

1、该户型均为南向，04为东南向，05为西南向，全明户型，通风采光效果好；

2、室内分区合理，动线明显；

3、入户门直视客厅，私密性较差。

78㎡3房2厅2卫

1、该户型均为南向，03为东南向，06为西南向，全明户型，通风采光效果好；

2、室内分区合理，动线明显；

3、入户门直视客厅，私密性较差。

95㎡3房2厅2卫

1、该户型均为南向，01为西南向，02为东南向，横厅设计，实际使用率更高、采光面更大，视觉效果更好；

2、室内分区合理，动线明显；

3、阳台至少有一半被相邻户型楼梯遮挡。

测评小结

综合以上主观判断，信城缙悦花园的总分值为7.7分，虽然说目前区域内的配套建设相对欠缺，而区域内拥有众多规划建设项目，对于区域配套完善仅仅是时间问题。现阶段项目3公里范围内暂无地铁线路，项目周边道路并不完善，分支小路多缺少主干道，对于本项目来说深圳外环高速和沿龙大道是通往外部的主要道路，项目的交通没有太大优势，通勤不便利且通勤成本高。由于限价，信城缙悦花园的价格预计会在4万/㎡左右，该价格对于在龙岗中心城区是较低的，目前项目周边配套设施欠缺，但规划较为明确，未来发展前景较好，刚需客户对该项目还是值得考虑的。

以上是本期的“鑫房推荐”内容，我们针对不同的客户群有以下项目推荐。