天河棠下小产权房 天河怎么买都不会错

前脚刚公布广州未来15年的城市更新规划,后脚就爆出2023重点旧改名单。

300平方公里,297个旧改,干了这杯鸡血

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于是,这一届网友坐不住了,那么多黄埔、番禺的,天河呢?

│图源:拆神后台留言

赶早不如赶巧,近日阿拆得到了一份文件,内容很重磅事关天河旧改。

今天,我们就来详细聊聊。

01

在公布的《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》中,天河区在未来15年内要重点推进19个旧改及城改项目。

其中,2023年要重点推进的有,冼村、小新塘、金融城棠下新墟。

冼村作为珠江新城最后一个城中村,自2010年启动旧改以来,一直是全市的关注焦点。

今年1月中上旬,苦等十几年间的村民终于迎来回迁房三至六期的摇珠分房。

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这一信息直接在市场引起轩然大波,毕竟CBD黄金地段,每一套都是“价值连城”。

此前市场就在传言,保利冼村商品房入市,或将卖到30万+/平。

出门就是18号线大动脉的冼村地铁站,周围是最高端的金融写字楼,拥有最顶级的消费群体。

更重要的是,近10年来片区没有新房供应,二手房价普遍13万+/平。

就拿冼村早期的回迁房博雅御轩,二手挂牌房价都达到14.5万/平。

│图源:贝壳数据

根据相关材料,冼村项目总建面约107.7万方,其中安置房总计容69.9万方,商品房总计容37.8万方。

与以往不同,这次冼村被下达了最后通牒,项目2027年要建设完毕。

今年计划投资26亿元,要完成主体工程的施工。

│冼村规划效果图

小新塘旧改位于天河智慧城,大家更为熟悉的可能是它的商品房保利天汇。

去年保利天汇网签成交1145套,成功入围广州成交套数最火热楼盘TOP10,目前均价6-7万/平。

│图源:广州中原研究发展部

更重要的是,项目南侧的“世界大观”游乐园地块被成功收储。

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项目占地45万平,只要开发出来,周围的交通、学校等生活配套又上升一个LEVEL。

曾经吐槽小新塘,以后可能高攀不起。

│图源:拆神后台留言

与冼村一样,小新塘也收到了Deadline,2024年要建设完毕。

今年则主攻余下部分的基坑支护施工、主体结构施工、装饰装修工程等。

│保利天汇@细鹏摄于2022年

金融城棠下新墟为棠下村下属的自然村之一,位于金融城起步区的建设范围。

在去年公布的金融城规划中,旧改项目有西区程界东村、程界西村;起步区棠下新墟;北区棠下村;东区车陂、前进村。

│金融城东区@细鹏摄于2021年

棠下新墟原有村民542户、834人,原有住宅面积约25万平,集体物业面积约15万平。

2012年6月,项目启动前期征迁工作;2013年8月,项目顺利完成全部签约和房屋拆除工作。

2021年2月,历时8年,棠下新墟举行了首期安置房分房仪式。

当时阿拆走访现场,有村民回迁面积高达3000平,价值高达2.55亿,羡煞旁人。

一线望江,金融城棠下回迁房分房,有人回迁3000平,身家过亿

│棠下新墟安置房分房现场@拆神摄

而今年,项目提出的要求是,继续建设该项目集体物业复建安置房。

说不定,年末就会传来又分房的好消息。

02

除了重点项目,吉山村、金融城西区石东村、金融城北区棠下村,也被列入了2023年城市更新改造计划。

不过,这3条村都还处于前期工作类项目。

│天河吉山村@细鹏摄于2022年

说起吉山村,大家已经耳熟能详了。

2021年,富力牵手合景正式成为吉山村旧改合作企业,根据当时文件将投入总资金206亿。

此后,富力陷入债务问题,在吉山村的股权被质押出去;合景也被下调评级...

│吉山村鸟瞰图@细鹏摄于2020年

再后来,市场传言项目的展厅被推平,另作他用,项目甚至不做了?

惊,天河206亿旧改,展厅要推平?!

很快我们了解到,展厅确已撤出,原富力工作团队也转到了珠江新城办公。

不过,项目还是要继续推进的,只不过开发商的资金问题还需要进一步解决。

│图源:拆神后台留言

过去这2年,粉丝纷纷询问,吉山村是否还有希望?

在这里做一个正面回答,作为被列入2023年城市更新计划中为数不多的天河项目之一,足见吉山村要做下去的决心。

后续项目该如何破局,还需要给开发商一点时间。

│@细鹏摄于2020年

金融城西区石东村和金融城北区棠下村临近金融城起步区,也处于城市发展的核心位置。

同作为中心城区的项目都有一个通病,拆迁补偿是个大问题。

2020年两条村先后发布了基础数据成果公示,为编制片区策划方案、实施方案提供依据。

天河棠下发布旧改数据,金融城北区也要动了

|棠下村城中村实况@拆神摄

不过,核心区位的补偿价格、高密度的居住现状、片区的建筑限高等都给旧改算账带来了困难。

然而,金融城发展规划坚持要成片连片推动重要交通、商圈、城中村的升级改造。

这又将金融城西区石东村和金融城北区棠下村,推向了旧改的浪潮。

行走在村中,道路狭窄、电线电缆凌乱、破旧、拥挤、喧闹,无一不彰显着这需要改造。

|棠下牌坊

此次被列入2023旧改计划中,看似偶然,实则是必然。

03

看到这里,你有没有发现一个问题?

2022年你可以说广州旧改的重启起,源于黄埔,之后在番禺又加速。

2023年的旧改,除了所谓的全市全面开花,更重要的是中心城区在逐渐苏醒。

旧改的推动,一方面给片区发展规划的落地带来了确定性,另一方面也给板块的楼市带来了预期。

最近很多粉丝问阿拆,天河哪些板块还可以入手?

思虑再三之后,给出一条简单的铁律:看片区旧改的速度和开发商的楼盘数量。

前者代表着ZF对板块的发展态度,后者则暗示出市场对板块的价值认可度。

|天河区珠江新城@细鹏摄

冼村所在的珠江新城板块,优质程度没得说,你要是有那个资金实力,直接闭眼入吧。

小新塘所在的奥体板块,除项目本身商品房火热之外,南侧的合景臻颐府、合生缦云等,个顶个的豪宅,开发商扎堆进入。

要是对居住环境有着较高追求,想在繁华之后寻求一片宁静,可以看看奥体板块。

|保利天汇立面图@细鹏摄

吉山村所在的天河智谷板块,珠江花城目前成交均价已经去到6.3万/平,2022年直接卖出去44个亿。

并且,去年10月湖北联投就在旁边拿下了沥青搅拌厂地块。

一个外来开发商独资拿项目,意味着什么,懂的人都懂。

首改以及再改的买房客,既想入住天河圈,又想享受优质学校等配套利好,不愿意动不动就10万+的,可以看看这个板块。

棠下、棠下新墟等所在的金融城板块,阿拆只能用“今天你爱答不理,明天你高攀不起”来形容了。

板块内南侧的二手房美林海岸花园均价8.3万/平,最北侧的骏景花园均价也去到5.2万/平。

一手就更不用说了,佳兆业壹号可望江大平层均价已经17万/平,合景臻瀛名铸均价已经20万/平了。

随着旧改的推进,金融城的城市建面、生活配套、产业导入,等将进一步升级。

不敢说以后金融城涨到多少,但是可以断言金融城一定还会涨。

哎,唠唠叨叨,口水都说干了,又2000多字了...

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