小产权房如何换物业？物业大论坛之《烟台市物业管理办法》解读（二）-2024深圳小产权房信息

一、为什么要划分物业服务区域？

合理划分物业服务区域，有利于成立业主大会和选举业主委员会，方便业主在重大问题上行使一致决定的权利，用民主的方式来保障绝大多部分业主的权益。

物业服务区域的划分关系到业主对物业的管理权以及维修基金的使用权等权利。目前，绝大多数物业，特别是新建物业，都有规划、土地等部门的批准文件，其占用土地的四至界限是明确的，附属设施设备的产权是清晰的。但也有不少建造时间比较久的住宅，由于其共用设施设备的产权不明晰，实施物业管理时，随之带来的维修责任也不明确，还有过去零星插建的旧住宅或者其他房屋建筑其设施设备与紧邻的其他物业关联性很强，若单独实行物业管理，不是侵占相邻物业业主的利益，就是成本太高，浪费资源，难以有效运转。

依据：《办法》第十三条。

二、物业服务区域划分的基本原则是什么？

相对集中、服务便利、资源共享、便于管理。

物业服务区域的划分，应当以建设规划用地许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、公用设施设备、社区建设等因素，遵循相对集中、服务便利、资源共享、便于管理的原则。具体来说，对于一般小区，就是以建设用地规划许可证确定的红线范围作为物业管理区域的四至界限，同时考虑以下三种因素：

（一）建筑物规模因素。如果建筑物的规模过大，可以根据建筑物的规模划分不同的物业服务区域；如果建筑物的规模过小，可以将几个建筑物划分为一个物业服务区域。

（二）共用设施设备因素。如果共用设施设备能够分割并能独立使用，可以划分为不同的物业服务区域；如果共用设施设备不能分割亦不能独立使用，就只能划分为一个物业服务区域。

（三）社区建设因素。社区和物业管理区域不是一个概念，由于二者管理方式不同，其划分也不是一个标准。物业管理区域原则上以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础来进行划分，而社区则以一定区域入住业主的户数为标准进行划分。

（四）如果配套设施设备是共用的，如共用绿地、道路等，不管是分几期进行开发的，还是由几个建设单位开发的，都应当划定为一个物业服务区域；

（五）如果配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域。

因此，只要配套设施设备能够分割并能够独立使用，从便于服务业主的角度，是可以划分为不同的物业管理区域来进行管理的。

依据：《办法》第十三条。

三、对于分期开发或者两个以上建设单位开发的物业，如何划分物业服务区域？

对于分期开发建设或者两个以上建设单位开发的物业来说，根据配套设施设备的可分割性，物业服务区域的划分存在两种情况：

第一，如果配套设施设备是共用的，如共用绿地、道路等，不管是分几期进行开发的，还是由几个建设单位开发的，都应当划分为一个物业管理区域。

第二，如果配套设施设备能够分割并独立使用，可以划分为不同的物业管理区域，因此，只要配套设施设备能够分割并能够独立使用，从便于服务业主的角度，是可以划分为不同的物业管理区域来进行管理的。

依据：《办法》第十三条。

四、物业服务区域划分的责任主体是谁？

建设单位是物业服务区域划分的责任主体。

《办法》第十四条规定，建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向物业主管部门申请划分物业服务区域。物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（镇政府）等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。

《山东省物业管理条例》第九条规定，建设单位应当将划定的物业服务区域向物业买受人明示。

五、物业服务区域划分后还可以调整吗？

可以。

《办法》第十五条规定，物业服务区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记，并应当经相关物业服务区域内业主依法共同决定。

调整物业管理区域属于业主共同决定事项，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，应当由部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

六、选聘前期物业服务人的责任主体是谁？

建设单位。

住宅物业的建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，已发通过招标的方式选聘物业服务人，签订书面前期物业服务合同。

依据：《办法》第十七条。

七、前期服务人的选聘必须采用招标方式吗？

一般必须采用公开招标方式，经物业管理行政主管部门批准可以采用协议方式。否则，按照《办法》第八十八条规定，除责令改正外，可以并处十万元以下罚款。

《办法》第十七条规定，对于住宅物业，选聘前期物业服务人应当由建设单位通过招投标的方式进行。但投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业行政主管部门批准可以采用协议方式。未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的，由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以处十万元以下的罚款。

对于非住宅物业，鼓励采用招标方式选聘前期物业服务人。

八、物业服务人是否必须提前介入项目的开发建设？

《办法》鼓励物业服务人早期介入。早期介入可以优化规划方案，保证工程质量，维护业主权益，有利于后期物业管理。

《办法》第十八条规定，鼓励前期物业服务人提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业服务有关的建议。

在现实生活中，物业管理的纠纷很大程度上是开发遗留问题造成的，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套建设不齐全问题等，因此，由前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议，有利于从源头上减少物业管理纠纷，也有利于以后更好地实施物业管理，因此，《办法》对物业服务人提前介入项目的开发建设是持鼓励态度的。

九、建设单位办理销售备案需要提供哪些资料？

需要提供物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建设和住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料。

《办法》第十九条规定，建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

十、前期物业服务合同对业主有无约束力？

有约束力。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条和《办法》第十九条都有相关规定。

《办法》第十九条规定，前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主有约束力。

十一、新建物业的物业服务用房是由开发商配置吗？

由开发商配置。

新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求，并与建设工程项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。

可见，开发商具有为物业服务人配置物业服务用房的法定义务，在建设项目的立项阶段，就要做到全面规划、统筹安排，以使物业服务用房在建设工程勘察、设计、施工的各个阶段得以顺利实施。

依据：《办法》第二十条规定。

十二、新开发建设项目的物业服务用房的配置应满足哪些要求？

《办法》第二十条规定，物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）独立且相对集中配置，方便服务业主；

（二）地面以上成套装修房屋，具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口；

（三）建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（四）建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。

十三、物业服务用房能否设置在地下室？

不能。根据《办法》第十条的规定，新建物业的物业服务用房必须是在物业管理区域内的地面上的独立层装修房屋，并且要求具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口。

十四、业委会办公用房能否从物业服务用房中调剂使用？

根据《办法》第二十条的规定，业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。

十五、物业服务用房的所有权是归物业服务人吗？

《办法》第二十一条规定，物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，建设单位应当依法办理不动产权属登记。

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

这些法律法规明确规定了物业服务用房的所有权属于业主，既不属于建设单位，也不属于物业服务人。同时也明确了物业服务用房的用途是特定的，物业服务企业实施物业管理的，可以使用物业服务用房，但无权改变物业服务用房的用途。

十六、开发商在房屋销售时是否应将前期物业服务合同和临时规约予以公示？

建设单位在房屋销售时不仅应当将前期物业服务合同和临时规约在售楼处醒目位置予以公示，还应当将下列内容以图文形式向物业买受人明示：①物业服务区域的范围；②物业共用部位、共用设施设备名称；③规划用于停放机动车、非机动车的车位（库）数量和位置、处置方式，是否为人防车位；④物业服务用房的面积和位置；⑤生活垃圾收集站点、变电室、换热站、燃气调压站、充电桩、化粪池、公厕等其他需要明示的场所和设施设备；⑥物业服务人、物业服务等级标准、服务内容和收费标准；⑥应当向物业买受人明示的其他内容。

依据：《办法》第二十二条。

十七、什么是新建物业承接查验？

新建物业承接查验，指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位共同对物业公共部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能为主要内容的再检验。

物业承接查验的目的主要在于分清各方责任，减少矛盾和纠纷，以利于业主的使用和物业管理顺利进行。

《办法》第二十三条规定：

物业的承接查验，是物业服务人在承接建设单位的新建房屋，或公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

物业服务人承接物业时，应当与建设单位或业主委员会办理物业验收手续，在完成承接查验后，物业就移交物业服务人管理。

十八、新建物业的承接查验内容有哪些？

建设单位应当在物业交付使用十五日前，与物业服务人完成物业服务区域的承接查验，移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料，并签订物业承接查验协议。

根据《物业管理条例》第二十九条的规定，建设单位应当向物业服务企业移交的资料包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。

物业设计的文件资料大体包括物业权属资料和技术资料。前者是反映物业上的法律权利义务关系的资料，后者则是关于物业建设的相关技术文件。这两类资料都是物业服务人开展有效的物业服务所应拥有的，在办理物业承接查验时都需要进行移交。

依据：《办法》第二十三条。