在成都买房小产权房好吗(还值得购买吗?)

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提问:雕叔你好!预算400万左右,请问双凤桥tod凤舞七里和机投桥的中南华宇君启盘哪个位置更好些!

回答:你好,400个的预算这两个楼盘都可上车,两个楼盘都在航线下,航空噪音这类的硬伤就不赘述了。整体来看凤舞七里的城市基本面是比较好的,它是武侯新城的南片区,武侯新城南片区内目前配套完善程度较高,生活氛围基本成熟,聚集了武侯金茂府、西派城、龙湖天宸原著、中粮瑞府等品牌开发商的“TOP”系人居产品。而中南华宇君启所处的武侯新城北片区,紧邻武侯新城产业核心区,汇集着武侯电商产业功能区大楼、西部智谷、武侯科技园创业城、智·C8文化创意产业园(建设中)。虽然周边汇集着多个产业载体,但是区域内的各项生活配套,还远不如南片区的醇熟。所以从位置上来说,我认为当下的凤舞七里更具有确定性,但是也不排除今后机投这边的北片区会发展得也很不错,但短期来看,肯定是凤舞七里更胜一筹。但是,从产品上,中南华宇君启又更加纯粹,总的是14-17层的两梯两户板式洋房,目前可以入手单价2.5-2.7的153平大户型。而凤舞七里产品就更加混杂一些,主打的是两梯三户和两梯四户的小高层,产品形态上不如中南华宇君启改善,但是总价段更加实惠,大概不到400万都可以入手最大户型。就看你更侧重什么了,如果不差钱就看中楼盘内部的改善,那么上中南华宇君启,如果预算可以省一点,然后看中板块的综合环境,那么就上凤舞七里。

提问:雕叔你好,同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下,是选择高层,还是洋房呢?

回答:作为投资选择高层,简单讲下洋房和高层。很多楼盘会高层和洋房并建,买房的时候该怎么选择?其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上,单位产出的户数少,总价不变的情况下,这个差价就需要均摊到每户平均价格上,自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好,楼层总户数少,邻里关系简单,均摊小,得房率高,但总价偏高。所以,这类房,需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高,户数多,上下班高峰期电梯繁忙,车位紧张,没有洋房户型好,公摊面积大。优势在于买房门槛低,小户型房入手容易,毕竟总价相对低很多。所以,刚需买高层电梯房比较多。买洋房,更注重是居住感受,但总价偏高,不利于后期出手,所以投资的属性偏低。买高层,居住体验没有洋房好,但是在后期转手的容易程度上来看,和相近面积的洋房来比较,总价低于洋房,所以转手率会高于洋房。

提问:雕叔,您好。目前在华侨城纯水岸有一套清水房,91平的三居室,比较小,其他还有一套商品房。目前小孩要在附近中学读书,想卖掉这套小房子,在附近换一套大点的房子改善一下居住条件,请问下目前这种市场环境下,这个时机是否合适?房子目前挂中介了,想知道目前指导价下,最低大概多少合适?目前各大中介APP查不到历史成交价。

回答:华侨城说实话,算是金牛区好的一个成熟的品质板块了,你在这买房也必然知道它的综合配套,尤其是地铁都赶上来了,加上环境和改善的纯粹度,我认为如果要买金牛,如果要买在中学附近,那么这里是一个很好的选择,支持小换大。当下各大APP的确下架了历史成交价,但是你完全可以去线下门店,比如链家的找你挂牌的经纪人查询近期的成交数据走势,他们系统内会有走势图,也是可以作为一个比较好的参考的。预估大概是2.49-2.52万之间。当下这个大环境,确实不太利于卖家,但如果你是急着置换的话,低卖低买未尝不是一个好的方案,而且现在处于二手房下降通道的早期,最近1-2个月出手,总比年底或者明年底到冰封时候出手,更划算。

提问:雕叔你好:买自住房,普通资格,全款,现在看了人居九林语和奥园one,这2个盘普通应该买得到,价格也差不多,人居的环境不如奥园但是交通方便,奥园现在的地方比较荒凉5年后应该发展起来了,旁边有5号线的青岛站。雕叔你觉得哪个楼盘更好呢?或者有更好的选择,只想住南或者东边,平层也可以,谢谢!

回答:很明显上人居九林语,整个楼盘都比较有确定性,这是主城攀成钢的外溢区域,包括交通和板块的属性,我觉得5年后,应该还是赢过奥园的。人居就不吐槽了,真的可以的,重点说下奥园吧。它的优劣都很明显。奥园麓语ONE作为改善豪宅,产品上比一般的别墅都更加用心,每一个户型都带有花园,设置了独立电梯(一梯一户)和独立地下室。同时还是纯板式的南北通透结构,双阳台,双套房,双横厅,双玄关等设计,确实俘获了不少人的芳心。但是520万,这只是最低门槛,而最高可以达到860万,一般的房源总价也在六七百万的区间,所以总价的定位是过高的,很少有人能够达到这一门槛,相对未来接盘的人更少。相对于这样的价格,周边却没有麓湖的生态环境,缺乏别墅群的有效协作,因此具有一定的泡沫。该楼盘处于麓山南侧,目前周边大多以荒地为主,商业配套极度缺乏,各种日常的生活需要自驾出行统一购买,生活便利度不足。另外虽然该楼盘距离地铁6号线不远,但是道路需要绕行1公里以上才到地铁站,也不尽如人意。另外再多说一句!买房尽量不要全款,买房最重要的就是杠杆,资产是弹性的,负债是刚性的,只有负债才能保护你的财富。比如美国没钱了就使劲印钞,使货币超发导致通货膨胀,最后每个人都是受害者。不要短视,钱也是有价格的,10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制膨胀。如果是全款买房,那么房子可以保证你跑平通胀;如果你是贷款买房,加了杠杆,收益率提高,你的资产增值速度就可以让你更快致富。

提问:请问买二手房,该关注房子哪些细节?买房小白不懂望指教!

回答:第一,白天看采光,晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉,如果有条件,有太阳看一次,没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避,白天影响不大。如果晚上没什么噪音,白天喧嚣一点,对大部分上班族,其实没有很大影响。第二,晴天看采光,雨天看渗水。采光同上。有些房子,尤其是顶楼和东边套,雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件,注意四角的墙皮,一般也能看出端倪。第三,多看房型,少看装修。房型是很难改的,是否方正,是否通透,该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮,却选择有房型有问题的房子。第四,注意楼层朝向。多层的顶楼,高层的底楼,都是硬伤。出手难,住着也不舒服。亚热带地区,南北通风的户型住着更舒服。买房的时候,需要提前规避硬伤。第五,看外立面,看小区环境,看物业费。基本上,外立面整洁,大概率物业也很负责。同样的,物业费会贵一些。实际上,物业费贵,未必是缺点。同样五年过去,一个小区一塌糊涂,一个小区整洁,哪个小区更舒适更保值,一目了然。

提问:雕叔你好,高层和洋房比哪个更好?

回答:现在很多楼盘高层和洋房都是并建,买房的时候该怎么选择?其实还是要看具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上,户数少,总价不变的情况下,这个差价就需要均摊到每户平均价格上,自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好,楼层总户数少,均摊小,得房率高,但总价偏高。所以,这类房,需要改善居住环境的人群买的比较多。而高层楼层高,户数多,上下班高峰期电梯繁忙,车位紧张,没有洋房户型好,公摊面积大。优势在于买房门槛低,小户型房入手容易,毕竟总价相对低很多。所以,刚需买高层电梯房比较多。买洋房,更注重是居住感受,但总价偏高,不利于后期出手,所以投资的属性偏低。买高层,居住体验没有洋房好,但是在后期转手的容易程度上来看,和相近面积的洋房来比较,总价低于洋房,所以转手率会高于洋房。

提问:雕叔你好,我是高新区刚一,社保14个月,想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内,如果非常值得可以400万,但压力会比较大。投资+自住,比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套,请问:1.高新区:目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD,请问我哪个比较有希望,建议冲一冲呢?2.天府新区:我在天府新区是刚四了,有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢?对比高新区上面提到的几个盘,是高新区的好,还是天府新区好?3.二手房:我这个情况,是否需要考虑二手房,如果可以,二手房推荐哪个板块呢?

回答:整体来看,你目前高新刚一,这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳(而不是中途转来累计的)14个月,然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈?这样的话,不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房,你才能叫做是刚一资格。整体来看,你的社保时常不算太常,然后总的预算也不算太高,所以基本处于一个不上不下的概念,主打天府和高新的新房,还是有些难度,很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府,这几个剪刀差比较大,预计社保时常可能会要求比较高,你的14个月,有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个,总价比较高,中洲可能接近500万,陆肖起步350-450万,压力是大一些,如果非要二选一的话,陆肖是更合适的选择。除此之外,也可以关注一下金隅金成府,预算和你的顺位都还是比较合适的,就是捂盘很久,一直不开盘,但是可以保持关注。2、天府新区刚四的话,更不好选了,能选到的都是些歪瓜裂枣,整体来看是不如等高新区的,但是也可以把天府新区的作为备选吧,相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘,不论是资格还是预算还是你的多方面需求,都是比较匹配你当下情况的。3、二手房的话当下也是可以作为备选,和新房一起推进的,但是富贵险中求,二手房当下也有很多问题,比如单价贵,比如放款难,比如指导价下首付比例高等,总之和新房相比,都是有利有弊的,不能说绝对就买哪种好,只能说是哪种缘分更先到来。如果要看二手房的话,我比较推荐你多去看看大源(大多受制于指导价,下架了,需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息)、市一医院(南城都汇)以及新川(中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川)几个板块的高新楼盘。至于天府新区,现在1.5万以上的无法备案,对买家极为不利,而且天新二手房泡沫较大,存量品质楼盘也不多,所以放弃。

提问:雕叔你好!卖了家里唯一住房准备换套大的,总预算在370左右。工作和孩子读书都在高升桥附近,现在看上了置信丽都花园的一套三楼,还有丽都世家一套房子。两套价格、面积都相差不大。丽都花园小区环境好,物业比较负责,交通位置要更好一些,但房龄较老,是2003年的房子,需要重新装修。丽都世家房龄新,2014年的房子,房屋装修不错,基本可以拎包入住,但开发商是长城集团,房屋品质还有物业都比不上置信。现在纠结应该买哪套?或者是否应该等着富国上邦二批次开盘?

回答:预算中等偏上,作为普通购房者,当下二手房是很好买的,但是看新房也不是不可以。置信丽都花园地段整体不错,是闹中取静的一个板块,当年也是偏改善的,现在却沦为了老破大,这是一个不争的事实。你说不改善吗?你说物业不好吗?你说地段和配套都不好吗?不,都很好,但好些房价还不到2万,唯一的原因在于,房龄。房龄大了,不仅仅是贷款的问题,更是市场认可度,今后流通性带来的问题。当然,置信丽都花园自住的话完全是没有问题的,关键是,有没有必要上到200平的这种改善程度?是不是有点浪费的空间?一句话来说,物业好小区环境好,抵不过房龄大的这一个不利因素,你要考虑到今后20多年房龄,以后不自住了,或者需要置换需要套现了,能否卖得出去,能否卖得起价?更何况是一个3楼的需要重装的房子?其次,丽都世家,整体来说,我们并不十分看重物业和所谓的品质,品质这个,除非是洋房和别墅以及高层的差别,除非是户型的异形以及建筑之间肉眼可见的问题,一般都不会有明显的界限。丽都世家其实也是小高层,两梯四户的产品。主要优点是房龄小,不到10年,次新,今后你15年或者20年了出售,依然能比当下原房东的置信丽都花园更有优势。我们看重的是它的活力。而且丽都世家你也说了,差不多的单价,面积和总价,而且拎包入住,加上地段类似,差别不大,所以整体来说,我们是比较倾向于两者中选择丽都世家的。最后富国上邦,从地段和配套上,从开发商上,比不上前两者,但最大的优点,还是在于房龄新(不是指剩余产权年限),产品上也是小高层,两梯四户,你的预算基本可以横扫他们所有户型,因此要从自住以及板块来看,我们更建议试试富国上邦的下批次新房,依据以往经验,普通购房者也是能上手的。

提问:雕叔你好,请问如何评价滨江樾城?想买来自住、改善,比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。

回答:滨江樾城主打的就是产品和赠送,产品我不用费口舌了,大家都看得到挺好的,没有啥槽点。主要是两方面的考虑,第一是配套能否撑得起来,第二是这个价格段是否是最优解?第一点,除了地铁,周围的铁路线、城市界面,商业,都不咋地,关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧,整个板块的人气也不是很高的,属于比较低迷的一个板块(严格来说,都快不属于热闹的川师板块)。第二点,目前滨江樾城的总价段,更适合买建发央玺或者华熙528大平层,更可以等蓝润泷门,前提是买建发或者蓝润,顺位度需要较高,而买三圣乡的华熙,则不那么严格,可以和滨江对垒,综合板块的发展前景来看,甚至不如华熙528,也就是作为普通或者顺四的改善类,如果不是特别看重品质,被滨江的赠送吸引,反而可以有更好的选择。

提问:雕叔老师好,行政学院Tod高线公园怎么样?以及行政学院Tod片区未来发展潜力如何?

回答:万科的高线公园是TOD项目,此前是轨道交通自己操刀,后来万科加盟后,就更加有水准了,整体来说,这个板块的位置是挺好的,本就依托于行政学院做了TOD的综合开发,未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套,加上它地处东中轴,前有三圣乡,后有大面,是一个比较要塞的区域,未来的发展潜力我认为是没有问题的。现在主要就是它还没开盘,价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看,应该是无法捡漏,也就是说价格不会便宜,虽然也受到热捧,但单价总价会偏高,只适合预算较高的人群。从产品来看是17F的两梯两户小高层,面积在166-188平,而且还是精装发售,我估计起步价应该在400万以上了,会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。如果你预算是偏高的,而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话,我认为这个楼盘是可行的选择,虽然是龙泉驿管辖,但是它明显更想靠近三圣乡,而东门的纯改善洋房,现在看来确实非常少了。

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