南京小产权房能变大产权房吗南京这些楼盘，可能翻车-2024深圳小产权房信息

上午，苏州发布严控品质住宅新政！一时，大家都在吐槽楼盘“品质”。

政策原文一共3008个字，立场鲜明，严控品质住宅，政策出发点很好，但“浴缸”一栏却被吐槽，大有冲击“热搜的迹象”。

政策原文一栏：“2.1.4设置两个及以上卫生间的户型，其中一个卫生间应能设置浴缸。卫生间不应布置在下层住户的更衣室、衣帽间等卧室相关功能房间上部。”

针对浴缸的留言一下炸了锅：

有人说“浴缸啥的，必要性不强，既占空间，又挺费水，还不如在建筑材料的质量和监督验收上面多多提升一下”、“这浴缸一加，这面积就上去了”。

当然，也有人表示“应能这种字眼不会成为强制性规定，浴缸也有大小”。更有人表示怀疑有炒作说浴缸的嫌疑。看得我也是有点尴尬。

政策出发点还是好的，毕竟浴缸这一配置，非常“洋气”且有品质。想象一下，湛蓝天空，风和日丽，大落地窗配合着大浴缸，这才叫豪。

同样浴缸也是美剧必不可少的场景，CBS推出的情景喜剧《生活大爆炸》中，华仔幻想与美女的一段对话就发生在浴缸里，很是香艳。

不过对于100平刚需盘，能做到2个卫生间已不容易，如果强制加一个浴缸显得不实用。大豪宅，怎么搞浴缸都没有问题。所以政策里特别提到“应能”而非“强制”！

我觉得低于120平以下，搞浴缸确实略鸡肋。

不是人设置浴缸嘛，有人直接甩出“解决方案”：不是要浴缸吗？安排。

本来95CM宽的卫生间，浴缸就占了70CM，我一度怀疑这是一个拖把池。所以，苏州还是没有沉下心理解何为“品质”。

有浴缸就是有品质吗？

很有可能造成“空间变大，户型变大，配套设施增大，最后购房者支出增大！羊毛出在羊身上”的情况。

Part2

虽然苏州新政引来一小段吐槽，但是苏州还是非常高调的严控品质，这点还是走在了行业的前面。而深挖新政的背后，这属于现在逐渐开始流行的“竞品质”和提升品质之举。

另外，《南京版》也快了！

5月26日南京规资局召开会议：为“引导提升南京新建住宅质量和品质，完善地价房价品质联动机制”听取开发企业和各方意见。

不过也要注意，品质和配置是两回事，真正的品质提升，与配置、指标、性能、方案等有关系，但不绝对。

就像手机、汽车、家电等产品，不是配置到位、性能到位，就意味着“品质高”。这完全是两个不同概念。

这也就是性能和配置方面，属于“量化”，客观上，是可以衡量的。

可惜，偏偏品质这种东西，它是更复杂、精密的综合指标，无法简单的可以做量化，也不是表面参数。实际上，是综合体验的，是众多指标、参数、性能的最后的优化感，听起来有点虚，实际上非常真实。

好的体验还是差的体验，一目了然，一触即知。而且品质也不是豪宅的专属，便宜的房子、刚需小区，依然能做出“品质”，超出预期，用精妙的设计、人性化的思路做出令人惊喜的产品，这也是品质感。

这么多小区，建筑质量、隐蔽工程、外立面、公共空间、公共绿化、停车场、大堂、室内装潢、家电配置、物业水平等等，其实走一走，看一看，住一段时间，感受一下，基本上都是了然的。

但偏偏这些东西，太复杂太多了，很难来量化。当然，提升品质的举措，可以屏蔽那些没一点实力、连方案都做不好的低端开发商，筛掉太差的。

Part3

平心而论，现在南京土拍之后，只要摇号，也很难保证好地不被糟蹋。拿地普遍靠实力和运气，并不靠品质与口碑。这是一个很严重又很难解决的问题，既影响南京人的居住品质与幸福，又影响城市形象，不利于“品质南京”的打造。

而“差房子”每个城市都有，南京也有：

▲南京某项目1

▲南京某项目2

说实话，今天苏州的新政还要看落实情况，因为苏州的土地也是“限房价、竞地价”的出让方式，老项目设计规划已经上线不可能再改。

（苏州新政：凡2021年7月15日后取得建设用地使用权的项目均执行本文件！六区四县市通用！）

只能对新项目下手，但土地出让模式不变，说严控“品质”也略尴尬。毕竟双限说到底也是也就是融资、成本的问题，有钱不一定能拿到地，但没钱肯定拿不到。

你看一下南京、苏州、杭州这几次的土拍结果，南京人就吐槽，万科怎么才拿4块地，仁恒融创怎么1块都拿不到。倒是许多XX不知道品牌房企摇到地了。

“竞地价、竞自持”何曾来过“竞品质”？地价和房价定死了，对于开发商来说，减配、降标几乎是趋势。房子营销做得天花乱坠，房子品质却越做越差，一年不如一年。

为什么有的项目卖包成功，有的则一般？这其实是需要思考的！

Part4

那么，有什么关于“竞品质”的先例？

有的，看北京之前发布了重要措施。

我们发现，根据“层楼”报道描述，5月北京集中出让30宗地块，28宗的出让条件包括竞“高标准”。其中，19宗采用“竞地价+竞公租房/竞共有产权份额+竞高标准”的“新三竞”，9宗采用“竞地价+竞高标准”的“二竞”方式出让。

竞价后的10个工作日内，房企递交高标准商品住宅建设方案，由专家评比打分，最后公布获胜者。

因此，北京这次土拍，有10宗进入“高标准”投报程序。何为“高标准”？具体打分规则又是什么？

▲北京“竞品质和方案”

《评分标准》总分100分，包括6大方面，绿色建筑分值18分，装配式建筑20分，超低能耗建筑20分，健康建筑6分，宜居技术应用16分，管理模式20分。

从技术指标看，装配式建筑、超低能耗建筑两项分值占比最多。

其中，在超低能耗建筑方面，实施超低能耗建筑面积达到总面积的30%，且超低能耗面积不低于5万㎡的项目得15分；达到50%，且不低于10万㎡的项目；或总面积低于5万㎡，全部实施超低能耗建筑的项目得20分。装配式建筑，由装配率和装配式装修两部分构成。90%≥装配率≥76%，得8分。装配率≥91%，得13分。若全面实施装配式装修，再加7分。此外，在宜居技术应用、管理模式项目中，采用三星级绿色建材、建筑垃圾再生产品、建筑师负责制、BIM技术应用等，也是加分项。（以上内容来自“层楼”）

世道不好，品质不佳，比如_______开发商。

如果再赶上房子不愁卖，开发商更是肆无忌惮。最终，买到的人又要声嘶力竭，摇旗呐喊“你要做品质”。最终，个把开发商经过“慎重考虑，采纳了客户建议”。

更多的，则是“呵呵”了。

Part5

网上有一个段子：

一条街有2家饭馆，张三家的菜好吃，李四的菜也不错，可是市场上菜价肉价却开涨了，张三和李四也想涨价，但是管理方限价不让涨。于是张家、李四都开始缺斤少两，客户大骂两家没有“品质”，却没办法。好地段全让这两家占了，况且也便宜，不吃不行，可越吃越难吃。后面新来的饭店也觉得没有钱赚，也开始缺斤少两，竞争也变得激烈起来，纷纷开始减配。后面很多客户都吐槽这一条街饭店菜不好吃，越来越没有“品质”。

说穿了，总结一句话就是：关于楼盘品质，对下限做了兜底和保障。但上限，也实在没有太完美的办法。

品质的上限是“没有上限”。

好比前几年，仁恒在南京都是铝板+玻璃幕墙，大家都说品质好，于是后面许多盘都用的铝板+玻璃幕墙。而这样的设计，几年前在杭州就非常流行了。

▲杭州中南樾府实景

如今，在南京一提这个有这种外立面，都觉得有“品质”。而杭州的仁恒滨江园用的却不是普通铝板，是「木纹」。这种建筑美学设计，仁恒用在了杭州。

产品都是不断的升级，杭州仁恒滨江园，外立面具有公建化的高级感，又用木纹铝板镶嵌在外立面，形成了“冰凉外立面上的暖色回归”。

▲杭州的仁恒滨江园

别问仁恒为什么不先用在南京，你懂的。

但是为什么越来越多的开发商在外地做得“品质”，一来南京的降标？倘若楼盘再不愁卖，更加剧了这个现象，买房人捏着鼻子买到了差的房子+劣的品质。

这简直就是对南京人“努力奋斗”一次又一次侮辱。