公寓 小产权房 你敢不敢买？

无产权公寓也有人抢

热销的无产权公寓

“总价45万就可入手黄埔三房，还带精装修……”这一套看起来令人心动的说辞是房屋中介们烂熟于心的话术。

记者近日走访广州黄埔区大沙地步行街，每隔几米就可见身穿白衬衫黑裤子的中介，手上拿着相同的楼盘广告纸，遇到行人就卖力地推销，而行人只要有所犹豫，中介便会紧追不舍，势必要带着去看看房。

无产权公寓的销售到底有多热，或许从位于黄埔文冲的中国软件CBD售楼部可见一斑，七夕当天，有大批的消费者聚集在售楼部，目的是为了赶上大优惠。

记者在护林路的中国软件CBD外看到，售楼部几百米外的路边就有大批揽客的销售员在蹲守客户。来到售楼部里，两个销售员就热情地开始介绍，先是从地铁线路图，讲述中国软件CBD的地理优势，随后来到沙盘，进一步列举楼盘的规划。据销售员说，这是广州重点打造的软件区，目前已有500家企业、65个项目签约落户，将来还有5万平方米的特色商业街区，涵盖电影院、超市、咖啡厅、餐饮等各类生活娱乐，配套齐全。

在销售的带领下，记者参观了正在热销的两种户型，一个是33平方米两房，一个是60平方米三房，都是5米高的LOFT户型，将房间分为上下两层，声称买一层送一层。

正在售卖中的无产权公寓

记者注意到，目前楼盘正在建筑当中，最早的交楼时间也得到明年6月份。而现场销售告诉记者：“这个楼盘目前已经到了清盘的时候，还剩最后的一百多套，买这里绝对划算，在这里未来升值空间是不可限量的。那个时候可买不到这么便宜的房了！”为了催促记者下订金，销售员特意把七夕夜他们卖楼的盛况视频给记者看，确实是轰轰烈烈挤爆现场。

同样热销的无产权公寓可不止这一家，仅在黄埔区就有多家楼盘也在卖。另一家也打着“广州临港CBD”的项目叫V-city万荟珑寓，号称是与万达联手的商务综合体，面积28-45㎡超稀缺实用户型，买一层送一层。

所有接到类似公寓推销电话的客户都得到中介的保证：这些公寓是有大产权的，是政府支持的大项目。

而当记者实地走访，无论是中国软件CBD还是万荟珑寓，售卖这类无产权公寓，都是无法给出房产证的，声称是集体产权，无法进行分割，产权归开发商所有，售卖的实际上是一定年限内的公寓使用权，其性质一下子就从卖房子到租房子了。

为了让投资类型的消费者没有后顾之忧，楼盘销售还表示，他们可以负责包租3年，与酒店品牌合作，以酒店客房的形式租出去，精装修也由他们负责。

多家地产中介告诉记者，不仅是在黄埔区，广州11个区起码有60个左右的楼盘都在卖这样的无产权公寓。一个地产经理给记者发来一份“广州部分使用权项目分布图”，显示卖这种无产权公寓的涉及多家知名开发商。

普遍双合同规避政策

记者调查发现，所有这些无产权公寓基本都是每平方米一万多的价格，小面积，买一层送一层，使用期限从20多年到40年都有，主要看地产商拿地的时间。

而按照国家《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。为了规避这个问题，中国软件CBD和万荟珑寓的公寓销售人员都表示，这些公寓的销售合同都是以两份甚至多份的形式进行签订，将40年拆分成2份租住合同。中国软件CBD的合同是以物业转让使用权方式，而万荟珑寓则直接就是签订一份房屋租赁合同，另外附加一份续租住年限的补充协议。据链家的房产中介介绍，目前市面上出售的这种长租公寓都是以这样的形式来售卖的。

当记者询问无房产证如何保障业主权益时，销售人员表示，这个合同就是保障，甚至可以拿去银行作抵押。

不过销售人员也明确表示此类长租公寓拿去抵押也不像有产权的住宅，只能最多抵押十几万，不如去多开几张信用卡。

链家销售经理小罗告诉记者：“由于政府的新规定，开发商在拿地以后也都必须保证一定的自持比例，自持部分不能进行买卖，所以售卖这样的长租公寓实际上是开发商在政策限制下的自我变通，许多著名的房地产大品牌也都在如此操作。”

小罗介绍，最近公寓的成交要比住宅高，特别是无产权公寓，因为有价格优势。早期买的房都是房产证交易，现在买的公寓都是合同交易。

一些公寓还没盖起来只是一个沙盘就已经开售了

而相比于无产权公寓，有产权公寓价格上会比无产权的公寓贵上许多，以天河区的天健汇和荔湾区的富凯星堤为例，均价都在2万多元一平方米，且面积上也比无产权公寓要大许多，有36-84平方米不同类型的户型，虽然有房产证的保障，但小罗告诉记者，这种公寓想要转手卖给别人存在一定困难，一方面是在2017年3月30日以后，广州已经出台了限制产权购买的相关规定，300平方米以下的商业用地是不可以转卖给个人的，必须以公司的形式进行转手，以办公形式存在；另一方面转手的交易税费也是十分昂贵的，许多业主不想卖得便宜，而买家却又不想在高昂的税费下还以高价来买，所以这类以商业用地名义建起来的小户型公寓在后续的转手上，是一个很大的痛点。

有风险也有需要

记者发现，对此类无产权公寓的网上争议相当多。有人表示，按照计算是一万多元一平方米就买40年，听上去好像挺便宜的，实际生活成本却相当高昂：公寓没有学位，不能落户，因为面积小，动辄一梯十几户，居住密度大，人员杂，不能用明火做饭，贷款首付高，而水电费的计算是以商业用地价格计算，相比普通住宅的计费标准要高出许多。而从投资的角度看，回本的时间也相当漫长，收益率并不乐观。

早年因投资格子铺受骗的梁小姐就向记者反映，最近她老是接到中介的这类推销电话，她看到许多公寓开发商声称因为不是卖房，不需要预售证，连楼都没建就开始卖，担心一旦烂尾，就是下一类失败的格子铺。

因为公寓买卖而闹出纠纷的事时有发生：去年广州番禺区的WE公馆因违建而被拆除，就有大批消费者购买了一套甚至是多套无产权公寓，有的业主甚至是买来自己居住的，然而被判违建后，一切的合同都得不到法律的承认，大批消费者在WE公馆拆除后并没有拿到补偿。去年6月，佛山YB国际商务中心的业主也因为买到的公寓住宅变成了有不动产权的长租房而上访。

这种无产权公寓到底存在什么风险？就相关问题记者咨询了广州旭瑞律师事务所陈伟杰律师。

陈律师告诉记者，首先国家就规定了不允许小产权房的买卖交易行为，而这些公寓大多是以租赁的形式进行售卖，实际上就是在打擦边球，不能严格意义地判定它违法。按照合同法的规定，法律保障租赁的效力也只能维持20年，尽管楼盘销售与消费者签几份合同去保证剩余的使用年限，但超出20年的部分并不能得到法律的保障，这也是选择投资这类长租公寓的消费者需要考虑的风险。40年太久，中间发生了什么变故，是存在血本无归的可能。

广东房地产研究会副会长、地产专家韩世同教授表示，此类商业用地报建手续多、流程复杂，很多楼盘可能手续并不完整，那么后续也存在被判违建等风险，消费者在选择投资前对其相关资质也需要仔细查验。

韩世同表示，此类无产权公寓的存在也是有一定道理的，开发商以商业用地的形式去拿地，但是全部拿来盖写字楼，又并不是有那么多人可以租得起写字楼，这样可能会造成资源的闲置，而且开发商也赚不到钱，所以就有了大批地产商大搞长租公寓。他认为，这种公寓的身份虽然国家并没有承认，但也没有一棒子打死，对于很多买不起房的年轻人，选择资质齐全有保障的公寓也是一种不错的选择，而投资这类房型就得另作打算了。

一位房地产企业负责人在接受记者采访时介绍，广州公寓市场的走势是和政府的政策分不开的：自2017年3月30日，广州政府发布了调控房地产市场的“330新政”后，公寓一度呈现断崖式下跌；2019年7月16日，广州市多部门联合发布“商改住”新政，鼓励已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，改造成租赁住房，这也让更多的消费者对公寓重拾信心；今年3月3日发布的有关通知中曾提及，商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象，虽然该政策在一天后被删除，但随着政府鼓励企业将自持租赁住房用作人才公寓等各种措施出台，让更多年轻人和低收入者有房住，同时帮房地产企业解困，同样符合国家政策方向。

广州市黄埔区住建局房地产处的一位干部则表示，因为无产权公寓不是卖房，所以不需要办预售证，她建议消费者要谨慎，“如果没有交钱就不要交钱。”

【图文记者】项仙君实习生李奂

【作者】项仙君

本文地址:https://www.fang85.com/cunwei/124835.html