坂田小产权房被卖后抵押？「13」

【问题1】我想咨询大表哥有关红本回迁房的问题。最近接触了不少这方面的信息，比如蔡屋围京基回迁房5万多一平，白石洲绿景回迁7万多一平，这类房能买吗？现在买的话有什么注意点？

回答：1.回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，是公开的市场行为。大多数人对回迁房存在误区。2.回迁房能不能买最主要取决一点：有没有产证。我们常说的回迁房分为了两种，一种叫做指标房，这种是属于楼还没有开始建设，与开发商签署的确权书，这个权利是可以私下转让，但不受法律保护，不需要名额，不能租不能售不能抵押，真正意义上的不动产，纯自住，价格通常是市场价的5-7折。3.另外一种就是有产证的回迁房，他是可以交易买卖和转让，通常是5年的时间后可以交易，交易也受法律保护，在村民变成红本之前都要全款买入，需要去国土局更名，所以需要购房名额。价格通常比周边房价略微低一点，有时候甚至可能会高于周边均价，具体看拆迁标的的投资热度、关注程度以及投资周期。你说的蔡屋围和白石洲就属于这种有产证的回迁房，是可以购买的。但不建议新人购买，适合有一些资金体量，对流动性要求不高的投资客或纯自主者4.注意点：a.第一当然要和村民签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。目前已经有专门的人做这块，不用自己去跑。b.由于的付全款，没有按揭的资金监管，打款最好去银行做个联名账户，同时注意一下村民的负债，防止釜底抽薪。

【问题2】我的基本情况：【1】南京离主城最近的新城有一套小产权170平4房，一梯两户非电梯房，两大开间朝南，采光通风俱佳，第3/共6层，地下室储物间23平。但是卖不上价格，之前一直自住，小区还有电子车库一间，08年买是7万。租4万多/年。【2】14年商品房85平米三房，公积金贷款30万，老公名下价值200万带一个中等学区，2022年通地铁，好卖，待租，租金2400。【3】16年全款买了近郊一建材市场一楼商铺，因为传言他旁边一家生意不错的建材市场到期要拆，一手买来含税114万，现在出租中但租金极低2万/年。【4】17年东莞大岭山100平米3房，新房买来178万，利息上浮20%，现在拿房待租。可租3000。【5】2019年11月中润大厦73平2房，530万贷款370万月供2万出头，准备自住。但为了及时上车首付都是借的。目前债务情况；家人借了120万，银行2个信用贷共60万，还有买公司股票贷款70万，装修贷30万。车贷15万月供6000。目前老公年收入+奖金月均7万多。之前我一直在南京，办一个营业执照家附近开一个小店主要为了方便照顾孩子。19年9月全家搬深圳，无业，现在月供和还款压力很大，月供6万多，我目前的问题是：一、想把南京两个糟心物业卖了，商品房等通地铁也卖了，但不好出手，想尽快出手卖房有什么方法吗？二、现有财务状况如何规划是不是该去找工作了？

回复：1.卖房所有的科技树方法，本质上归根结底核心只有三点：a.让利润；b.让时间；c.让更多人知道。如果想快速是卖掉，首先要让更多人知道，你可以：a.多挂几家中介，包括小区物业，保安，朋友圈等等各种渠道b.房源展现上多美化，优点话术等，给人第一印象好c.给中介的红包不能少e.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。f.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。g.价格上用附加值吸引，比如赠送10多万车位，简单翻新一下，税费一人一半等等，给人不仅感觉买得便宜，而且还占了便宜。2.简单整理一下你目前的房产情况：a.南京小产权（无融资属性，计划卖掉，租金4万/年）b.南京商品房200w（欠30，租金2400元/月）c.南京商铺114w（租金2万/年）d.东莞大岭山178w（如果是3成首付，欠124，租金3000元/月）e.南山中润大厦530w（欠370，自住）目前的其它债务情况：家人借款120+信用贷60+买股票贷款70+装修贷30+车贷15房子虽然多，空有量没有质，商铺、小产权这些都是投资属性相对较差的房产类型，需要有选筹和倒手技巧。房贷的月供其实并没有多少，大概在2.8左右，但是装修贷和信用贷基本都是3-5年的等额本息的贷款，所以月供压力会相对较大。目前的负债率比较高，降低负债占比，要么房产变现，缩小负债；要么扩大还款能力，增加收入来源。3.所以建议，南京的房产必须缩减，商铺返租率不到2%，不值得持有。南京商品房需要优先出掉，商铺和小产权也尽快变现，东莞大岭山先放着，等南京变现完之后，再考虑知否需要再优化一套到深圳来，这个时候变现减少房贷以外的债务，工作上班能够减少一部分压力，同时也要在卖房的时候多花点时间。

【问题3】目前在南山世纪村租房住，今年想买套房子，已经满5年社保，有购房资格，考虑自住也可以投资，目前手上资金70-80万左右，之前一直关注你，非常认可你很专业，看看能否可以帮我推荐一下吗？可以的话买哪里？非常感谢！1.西乡碧海湾小产权村民统建楼2.小公寓3.红本首付老破小？

回复：1.小产权属于纯粹的自住房产类型，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，因为成交量无法统计，基本上不讨论涨幅，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。2.新人首次置业不需要考虑公寓，品质公寓才有价值，但往往门槛较高，门槛不高的公寓，基本都是割韭菜的。政策暂时还不允许公寓转正，公寓住宅化只有豪宅片区才能实现。3.说说适合你的几种方案：A.投资打法：70万首付买240万总价的房子（适当高平）单价5万左右45-50平米一房或者小两。具体可自行搜索B.自住打法：70万首付买龙岗280万总价房子（高平）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁口。

【问题4】我在坂田有一套房，月供27000，刚供楼不久，手上还剩220W现金，本人月收入2W左右，计划明年结婚，想再入手一套，我有一点担心首套房后面会断供。第二套房希望能带好一点的学位，学位+投资。请帮忙推荐一下，谢谢！

回答：1.如果首套是贷30年，负债应该差不多是460左右，按照你目前月收入，尽管有220w现金在手，但是每月支出是负现金流，现金是慢慢消耗的。通常来讲，我相信很多人也建议你不要再买房。2.但是再买一套投资的话，也不是不可以，只是杠杆的使用得特别小心，而且标的不能过大，资金规划合理安排，用IT行业的话叫做“负载均衡”。给你算笔账就清楚了3.首套先一次性留3年的月供，也就是97万，剩余123万，等于现在的条件是，首付123万，月供2w，怎么买的问题？结论是标的320以下，新套负债控制在220左右，新月供1.2w左右，出租出去，返租回报5-6k，实际月供6-7k，两套月供都无忧，留30万结婚和月供防火墙。也就是总共留97+30=127万在手。不确你结婚是增加负债，还是“多出钱包”。如果不是特别大的负担，新的标的控制在320以下，投资期3年，不会有太大问题。如果是多出钱包，就是意外惊喜。4.目前320以下的标的，学位也不太差的，租金回报高一些的，未来也有投资规划预期的，比如罗湖小2房、福田1房、碧海翻身1-2房，可能适合你的投资预期。