坂田小产权房被卖后抵押?「13」

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问题集锦-第13期

【问题1】我想咨询大表哥有关红本回迁房的问题。最近接触了不少这方面的信息,比如蔡屋围京基回迁房5万多一平,白石洲绿景回迁7万多一平,这类房能买吗?现在买的话有什么注意点?

回答:1.回迁房在深圳是一个非常成熟的市场,是公开的市场行为。大多数人对回迁房存在误区。2.回迁房能不能买最主要取决一点:有没有产证。我们常说的回迁房分为了两种,一种叫做指标房,这种是属于楼还没有开始建设,与开发商签署的确权书,这个权利是可以私下转让,但不受法律保护,不需要名额,不能租不能售不能抵押,真正意义上的不动产,纯自住,价格通常是市场价的5-7折。3.另外一种就是有产证的回迁房,他是可以交易买卖和转让,通常是5年的时间后可以交易,交易也受法律保护,在村民变成红本之前都要全款买入,需要去国土局更名,所以需要购房名额。价格通常比周边房价略微低一点,有时候甚至可能会高于周边均价,具体看拆迁标的的投资热度、关注程度以及投资周期。你说的蔡屋围和白石洲就属于这种有产证的回迁房,是可以购买的。但不建议新人购买,适合有一些资金体量,对流动性要求不高的投资客或纯自主者4.注意点:a.第一当然要和村民签合同,第二要和村委签合同,第三要和开发商签合同,第四要在拆迁办备案,第五在国土资源局备案。目前已经有专门的人做这块,不用自己去跑。b.由于的付全款,没有按揭的资金监管,打款最好去银行做个联名账户,同时注意一下村民的负债,防止釜底抽薪。

【问题2】我的基本情况:【1】南京离主城最近的新城有一套小产权170平4房,一梯两户非电梯房,两大开间朝南,采光通风俱佳,第3/共6层,地下室储物间23平。但是卖不上价格,之前一直自住,小区还有电子车库一间,08年买是7万。租4万多/年。【2】14年商品房85平米三房,公积金贷款30万,老公名下价值200万带一个中等学区,2022年通地铁,好卖,待租,租金2400。【3】16年全款买了近郊一建材市场一楼商铺,因为传言他旁边一家生意不错的建材市场到期要拆,一手买来含税114万,现在出租中但租金极低2万/年。【4】17年东莞大岭山100平米3房,新房买来178万,利息上浮20%,现在拿房待租。可租3000。【5】2019年11月中润大厦73平2房,530万贷款370万月供2万出头,准备自住。但为了及时上车首付都是借的。目前债务情况;家人借了120万,银行2个信用贷共60万,还有买公司股票贷款70万,装修贷30万。车贷15万月供6000。目前老公年收入+奖金月均7万多。之前我一直在南京,办一个营业执照家附近开一个小店主要为了方便照顾孩子。19年9月全家搬深圳,无业,现在月供和还款压力很大,月供6万多,我目前的问题是:一、想把南京两个糟心物业卖了,商品房等通地铁也卖了,但不好出手,想尽快出手卖房有什么方法吗?二、现有财务状况如何规划是不是该去找工作了?

回复:1.卖房所有的科技树方法,本质上归根结底核心只有三点:a.让利润;b.让时间;c.让更多人知道。如果想快速是卖掉,首先要让更多人知道,你可以:a.多挂几家中介,包括小区物业,保安,朋友圈等等各种渠道b.房源展现上多美化,优点话术等,给人第一印象好c.给中介的红包不能少e.尽量集中一个时间约看,再找朋友托看。看房时候你在,观察看房人。f.如果同小区有朋友,可以挂一个相对高价帮你托高。g.价格上用附加值吸引,比如赠送10多万车位,简单翻新一下,税费一人一半等等,给人不仅感觉买得便宜,而且还占了便宜。2.简单整理一下你目前的房产情况:a.南京小产权(无融资属性,计划卖掉,租金4万/年)b.南京商品房200w(欠30,租金2400元/月)c.南京商铺114w(租金2万/年)d.东莞大岭山178w(如果是3成首付,欠124,租金3000元/月)e.南山中润大厦530w(欠370,自住)目前的其它债务情况:家人借款120+信用贷60+买股票贷款70+装修贷30+车贷15房子虽然多,空有量没有质,商铺、小产权这些都是投资属性相对较差的房产类型,需要有选筹和倒手技巧。房贷的月供其实并没有多少,大概在2.8左右,但是装修贷和信用贷基本都是3-5年的等额本息的贷款,所以月供压力会相对较大。目前的负债率比较高,降低负债占比,要么房产变现,缩小负债;要么扩大还款能力,增加收入来源。3.所以建议,南京的房产必须缩减,商铺返租率不到2%,不值得持有。南京商品房需要优先出掉,商铺和小产权也尽快变现,东莞大岭山先放着,等南京变现完之后,再考虑知否需要再优化一套到深圳来,这个时候变现减少房贷以外的债务,工作上班能够减少一部分压力,同时也要在卖房的时候多花点时间。

【问题3】目前在南山世纪村租房住,今年想买套房子,已经满5年社保,有购房资格,考虑自住也可以投资,目前手上资金70-80万左右,之前一直关注你,非常认可你很专业,看看能否可以帮我推荐一下吗?可以的话买哪里?非常感谢!1.西乡碧海湾小产权村民统建楼2.小公寓3.红本首付老破小?

回复:1.小产权属于纯粹的自住房产类型,小产权不能落户,不能上学,没有杠杆,因为成交量无法统计,基本上不讨论涨幅,除非你有靠谱的拆迁内部消息,不然还不如租房住。2.新人首次置业不需要考虑公寓,品质公寓才有价值,但往往门槛较高,门槛不高的公寓,基本都是割韭菜的。政策暂时还不允许公寓转正,公寓住宅化只有豪宅片区才能实现。3.说说适合你的几种方案:A.投资打法:70万首付买240万总价的房子(适当高平)单价5万左右45-50平米一房或者小两。具体可自行搜索B.自住打法:70万首付买龙岗280万总价房子(高平)单价3.5万左右80平米买三房(龙城广场片区)最好有地铁口。

【问题4】我在坂田有一套房,月供27000,刚供楼不久,手上还剩220W现金,本人月收入2W左右,计划明年结婚,想再入手一套,我有一点担心首套房后面会断供。第二套房希望能带好一点的学位,学位+投资。请帮忙推荐一下,谢谢!

回答:1.如果首套是贷30年,负债应该差不多是460左右,按照你目前月收入,尽管有220w现金在手,但是每月支出是负现金流,现金是慢慢消耗的。通常来讲,我相信很多人也建议你不要再买房。2.但是再买一套投资的话,也不是不可以,只是杠杆的使用得特别小心,而且标的不能过大,资金规划合理安排,用IT行业的话叫做“负载均衡”。给你算笔账就清楚了3.首套先一次性留3年的月供,也就是97万,剩余123万,等于现在的条件是,首付123万,月供2w,怎么买的问题?结论是标的320以下,新套负债控制在220左右,新月供1.2w左右,出租出去,返租回报5-6k,实际月供6-7k,两套月供都无忧,留30万结婚和月供防火墙。也就是总共留97+30=127万在手。不确你结婚是增加负债,还是“多出钱包”。如果不是特别大的负担,新的标的控制在320以下,投资期3年,不会有太大问题。如果是多出钱包,就是意外惊喜。4.目前320以下的标的,学位也不太差的,租金回报高一些的,未来也有投资规划预期的,比如罗湖小2房、福田1房、碧海翻身1-2房,可能适合你的投资预期。

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一、解读深圳投资环境

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二、购房资格&贷款方案设计

根据家庭及个人情况,确定获取购房资格成本最低的方式;针对购房人的资质情况,设计最大化贷款的方案,最大化投资杠杆;

三、资产配置&找准目标板块

根据现金流情况,规划首付规模、后期融资及月供方案;针对购房偏好及投资倾向,推荐适合的板块,并对板块情况做深入讲解;基本锁定目标范围;

四、品质小区&房源定向推荐

确定目标区域后,协助挑选出各区域的品质头盘,并安排房源带看(外地可提供带看视频),挑选出满意的目标小区;针对目标小区,定向盯盘;发现优质房源或笋盘,第一时间推荐给客户;并安排带看(外地可提供带看视频);

五、协助谈判、砍价、签约

确定目标房源后,与业主做前期沟通,确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等;进入谈判环境,协助客户进行砍价及相关条款的确认,帮助客户争取有利条件,并促成合同签署;

六、代理完成交易全流程

协助并代理客户最快时间完成资料准备、资金监管、赎楼、过户、办证、收房、水电过户等交易流程,确保流程安全顺畅,规避潜在风险;

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