北京昌平小产权房楼盘(14年后价格倒挂1万入市！)

紫金书院共18栋，是6-10层的纯低密洋房产品。总共1124户，一梯两户，户型产品已经确定，以改善为主。面积段为111㎡可变三居/146㎡可变五居。预计均价在6,3万/㎡，且为精装交付。建筑风格为红砖校园风，容积率只有1.84。

项目整体规划为低密洋房社区，共分为3个组团，其中C组团、A2组团定位为创新教育综合体。D组团由18栋6-10层的洋房及角部社区商业所组成。

值得一提的是，项目交付是精装修，产品设计定位科技住宅，引进金茂13项智慧科技应用，打造五恒系统，号称对标颐和金茂府。

首期开盘3、4、5、6、10、11共6栋楼约398套房源、111平米的约占四分之三，146平米左右的约占四分之一。

这块地是开发商2004年拿的，这直接影响土地使用权限。由于紫金书院所在地块今年4月份才拿到施工许可，按照节奏至少得2025年才能交房。也就是说，等到入住，产权直接缩水21年。

并且，开发商“新领域”是个成立于2001年的小民企，品牌知名度几近于无，紫金新干线一期二期还一再出现过因房屋质量、配建等问题引发的维权。到三期紫金书院，开发商为了增加产品力，引进了金茂做设计，但对于后期交付兑现能力，建议购买者提前做好有差别的心理准备。但是现在基本房屋都多多少少有维权的情况，大家就是理智看待这个情况就可以，不必放大化去看待问题。

项目亮点

回天地区核心地段昌平区重点打造的回天地区，紫金书院就位于其核心位置。回龙观周边配置完善，属于政策红利区。

邻近双地铁距离地铁13A支线回龙观东站400米，距离地铁8号线回龙观东大街站900米，距离地铁8号线和13号线交汇站霍营站1.2公里。

区域仅有的低密洋房紫金书院为保障区域产品差异化，打造区域里少有的低密度洋房，容积率仅1.84，且得房率高达78%—80%。

五恒科技住宅+品牌装修紫金书院选用金茂绿建十三项科技系统打造智慧住宅，实现恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的五恒智能科技住宅系。

划片人大附中昌平学区校区目前该校小学部、初中部已经全面开学，高中部规划建设中，可以说是一站式教育配套，12年一贯制教育体系。

户型分析开发商在三期产品上，加入了自己的专利—移动隔墙。简单点说就是可变户型设计，室内分体的墙是可移动的，业主能够根据家庭需求，调整功能间的使用。

户型只做两种，111平米和146平米，我们分别来看一看。

111㎡2+1居111平可变三居南向双面宽约7.6米，南向空间可作打通大横厅，也可以通过移动隔墙变为套房式主卧+南向面宽约4.25米客厅。北向空间可以打通，也可以隔断为书房和卧室，双明卫设计，带置物空间，卫生间干湿分离，U型厨房空间宽敞。

146㎡4+1居146平可变五居户型方正，南向三面宽达10.5米，南北通透。南向空间同样可打通变为大横厅，也可以通过移动隔墙变为南向双卧+客厅。北向空间可以隔断为双次卧+书房，主卧带浴缸，卫浴分离。

坦而言之，这两个户型布局并不是现在市场上主打的没有南北通透的LDK布局。想拿下改善客户，专门去设计增加卧室数量的户型，想法是好的，但是这样的假三居和假五居，实际居住体验感不一定有那么舒适，不知道最终客户买单率高不高，就很难说了。

项目周边配套

项目距8号线回龙观东大街站步行距离约1.3公里，距霍营站约1.6公里。

更重要的是，13号线拆分后的回龙观东站，距离项目也就300米左右，走路轻松到地铁，预计会在2025年前投入使用，以后通勤会更方便。算是妥妥的临铁房了。

「教育配套」

教育资源是紫金书院的最大亮点。项目南侧一街之隔是人大附中昌平学校，20年9月份小学部、初中部已经全部开学，学校是十二年制，未来还会启动高中招生。

并且按照招生公告来看，紫金书院就在划片范围内。据说这个分校部分老师是从人大附中本校过来的。但是未来是否拥有优质的教育质量，能不能出成绩，要看两点，生源以及老师的质量。

除此之外，教育配套上小区还有自己配建的紫金新干线幼儿园，就在项目的东南角，而且是公办私营品牌幼儿园——芭学园，教育质量很不错。并且项目设有一站式教创综合体、国学学堂、华龙苑南里幼儿园等配套，这也使紫金学院真正实现首家教育社区的构想。

「商业配套」

项目自身有商业配建，周边有首开回龙街、万象汇、TBD住总万科广场等环绕，配套比较成熟。

「医疗配套」

项目周边的三甲医院有距离1.8公里的昌平中西医结合医院，6公里处的积水潭回龙观院区。此外，2公里有京都儿童医院、5公里处的清华长庚医院，可以满足日常看病所需。

「生态配套」

周边绿化的规划也不错，有紫金体育公园、霍营公园、半塔郊野公园等等。

周边项目对比分析

目前项目周边次新房国风美唐约7.3万/㎡，公园悦府约7.1万/㎡，紫金书院6.3万/平米，每平米价格倒挂近一万。

纵观整个回龙观的二手房，除了当年的三大神盘，龙字辈的经适房比较多，小区都比较老旧，紫金书院的入市也给这些二手房买卖形成一定冲击。

再从目前京北的竞品新房来看，二拨子的北清云际和建发珺和府6.2万/㎡，平西府的奥森春晓6.3万/㎡和北清橡树湾6.2万/㎡。

紫金书院同为价格6万+价格，能买一个更低密的洋房+更成熟的配套+更靠近核心产业的地段，性价比还是比较高的。

紫金书院共18栋，是6-10层的纯低密洋房产品。总共1124户，一梯两户，户型产品已经确定，以改善为主。面积段为111㎡可变三居/146㎡可变五居。预计均价在6,3万/㎡，且为精装交付。建筑风格为红砖校园风，容积率只有1.84。

周边热盘得房率对比

但凡有项目在海淀北、昌平南上市，基本都是要关注度比较高的红盘。比如建发郡和府（点击文字可查看项目信息：建发郡和府|回龙观倒挂1万的红盘，到底是不是码农福利？），北清橡树湾（点击文字可查看项目信息：北清橡树湾|均价6W，倒挂1W，北京试点60+岁只有贷款记录者算首套），都是京北客群高度关注的。

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