商品房都是小产权房？小产权房两者如何相互制约？

近日，广东省自然资源厅正式印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，明确指出：

对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。

换句话说，小产权房，试图借不动产登记悄然转正的希望落空，这类房子真的凉了。

此前，深圳曾出台新规，允许产业类、公共配套类小产权房转正，一时引发舆论欢呼，被认为是小产权房全面转正的先声。

然而，事实再次证明，小产权房转正，从头到尾都只是黄粱一梦。

这背后的原因，涉及高房价的秘密。

01

禁止小产权房借机转正，意味着什么？

小产权房，是相对于商品房而言的。

所谓小产权，指的是缺乏完整产权的房子。这是就商品房概念而言的，商品房双证合一，拥有土地使用权、房屋所有权的双重身份，能抵押能贷款能交易，能真正分享城镇化的红利。

与之相比，小产权房有使用权却无所有权，拿不到不动产证，不受法律保障，还时时面临清理违建的风险。

今年7月，深圳出台新规，允许部分小产权房转正，一时引发舆论欢呼，社交网络高喊“小产权即将全面转正”。

事实上，深圳这份新规，针对的是产业类、公共配套类用途的历史违建建筑，目的在于盘活土地存量，而住宅类小产权房和违建根本不在此列。

而且，深圳此番产业违建转正并非没有条件，而是规定“补缴50%土地出让金”方能转正。这么多年，一线城市地价飙升，50%的土地出让金并非小数字。

这里的大背景是，深圳城市面积狭小，不到广州的1/3。近些年来，土地开发强度较高，土地资源越来越发紧张。盘活产业类违建，有助于盘活土地资源，降低营商成本。

然而，这些所谓的利好，都不包含城中村的小产权房在内。

其实，早在2017年，国土资源部和住房与城乡建设部发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，就明确强调：

防止小产权房通过不动产登记合法化。

可以说，广东的新规，只是对国家政策的重申。

不动产登记的意义，就在于对所有不动产进行统一登记、确权和联网，这既是对居民财产权的保障，也是为房地产税出台奠定基础。

住宅小产权房被排除在外，这背后有着更加深层次的背景。

02

小产权房为何不允许转正？

在短时期内，看不到任何住宅类小产权房转正的可能。

这背后的原因，主要还不是法律层面的，毕竟产业类和公共配套类的小产权房都允许转正。几乎所有法规，都可以在现实条件下得到不同程度的解读和贯彻，要相信国人的智慧。

所以，住宅类小产权房不予转正的根本原因，不在法规，而在房价上。

在一二线城市，城中村规模相当庞大。仅广州就有100多条城中村，仅天河区上社一个城中村的流动人口就高达30多万，握手楼比比皆是，小产权房的规模相当可观。

而在深圳更加突出。2016年，深圳商品房、保障房存量不到200万套，而城中村的小产权房则高达400多万套，商品房不足小产权房的1/4。如果让小产权房转正入市，可以想象，将会对商品房产生多大的冲击？

从全国来看，情况也不容乐观，全国小产权房的面积接近商品房的七成。如果都能上市流通，结果可想而知。

根据如是金融的估算，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%，其他则为保障性质住房。

所以，即便小产权房能够摆脱阴暗逼仄的握手楼形象，以高档住宅的面目出现，即使补缴不菲的土地出让金，但基于房地产市场的稳定性，有关方面也不会轻易允许其上市流通。

反过来想，要想遏制房价，小产权房或许是最触手可及的“王炸”。

这里，全是再现实不过的考虑。

03

小产权房的价值

虽然地位一直很尴尬，但不得不承认，每个城市都离不开小产权房。

小产权房，虽然无法交易，但在保障外来人口的居住需求上，可谓功不可没。对于房租上涨的抑制作用，也是劳苦功高。

整个深圳，有将近一半的人租住在小产权房里。就是这一点，才让深圳能容纳起不同收入的人群。

城中村一度被广州视为“低成本生活区”的样板，在国外也被看成外来人口实现人生跨越的第一“落脚城市”。

事实上，正是因为小产权房在租赁上的重要性，去年8月，国家确定北上广佛杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。所谓集体建设用地，就是城中村的土地，这实际上就是对小产权房租赁价值的认可。

当然，站在政策逻辑面前，有关方面对于小产权房的善意，仅仅体现在租赁上，而不会体现在合法化上，更不会允许其轻易上市交易。

04

小产权房为什么不能买

小产权房，在目前的住房架构中，始终是个尴尬的存在。

即便如此，小产权房已衍生出诸多变种。除了城中村居民住宅之外，一些开发商拿了集体用地，建设与商品房标准一致、社区化的楼盘，通常采用20年租赁协议的方式，以租代售，试图绕开政策限制。

小产权房价格便宜，租金也不低，租金回报率也相对合理，因此吸引不少人上钩。然而，这背后却存在非常多的陷阱。

其一，以租代售这种模式，正在被各地所禁止。目前广州、杭州针对开发商自持商品房，明确规定一次只能缴纳租期不得超过10年，且单次收取租金不超过1年。这种规则，在小产权房也是适用的。

其二，违建始终在高压打击之列。目前，大多数的小产权房都属于违章建筑，包括广州、深圳、东莞在内的各城市都在大力推进拆违工作，这给小产权房带来巨大风险。虽然小产权房由于其强租赁特性而不会被完全清除，但没有谁愿意长期面对不确定性。

其三，小产权房缺乏法律保障，一旦面临城中村改造，购房者未必能获得拆迁赔偿。最终，容易落得竹篮打水一场空的下场。

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