关于购买二手私人小产权房？个人转让二手住房税费这么算

【本期嘉宾】

国家税务总局沈阳市税务局财产和行为税处四级调研员谭庆红

国家税务总局沈阳市税务局第二税务分局综合业务科科长周明杰

个人转让二手住房相关税费政策

A、卖方需缴纳这些税费

1.增值税及附加：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

(按增值税税额相应计算缴纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加)

2.个人所得税：

购房时间不足5年的，或购房时间虽满5年但非家庭唯一生活用房的，按规定计算征收个人所得税(采取查实征收方式的，按转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额20%征收；采取核定征收方式的，按转让收入全额1%征收)。

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

(“自用5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上；“家庭生活唯一住房”是指，在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人【有配偶的为夫妻双方】仅拥有一套住房。)

3.土地增值税：

从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

4.印花税：

从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

B、买方需缴纳这些税费

1.契税：

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

(“家庭第二套改善性住房”是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。)

2.印花税：

从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

个人转让二手住房申报办理所需资料

(一)房屋买卖申报报送资料清单

1.房屋所有权证或不动产权证原件

2.契税完税证明原件

3.个人房屋交易涉税法律事项声明书

4.买卖双方身份证明原件，代办人需提供委托公证书和代办人身份证明原件

5.货币补偿减免契税证明材料：城市房屋货币补偿安置协议

6.产权调换减免契税证明材料：产权调换协议或具有产权调换协议效力的凭证、发票或收据、准住通知单

(二)房屋赠与申报报送资料清单

3.赠与合同原件

4.赠与双方身份证明原件，代办人需提供委托公证书和代办人身份证明原件

5.认定赠与享受减免的需提供：

①增值税、个人所得税：无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者单位人事档案或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件

②土地增值税：无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，提供资料与①相同

③无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的还需提供：人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或者街道办事处出具的抚养(赡养)关系证明，或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方抚养(赡养)关系的证明资料原件

(三)房屋继承申报报送资料清单

3.证明有权继承或接受遗赠的资料原件

4.继承人身份证明原件

(四)离婚析产申报报送资料清单

3.产权承受人身份证明原件

4.协议离婚需提供：离婚证、离婚协议书原件

5.法院调解或判决离婚需提供：法院调解书、判决书原件

(五)夫妻更名申报报送资料清单

3.夫妻双方身份证明原件，代办人需提供委托公证书和代办人身份证明原件

4.结婚证原件

5.夫妻财产约定书

连线实录

问：我名下有一处商业门市，已办理房屋产权证和契证，现在打算把这处商业门市卖掉，但当时的购房发票找不到了，想知道出售此房过程中买卖双方都需要缴纳哪些税款？

答：首先，商业门市属于非住宅，根据相关税收政策，非住宅转让卖方应计算缴纳增值税及附加、个人所得税、土地增值税和印花税；买方应缴纳契税和印花税。

其次，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

最后，在计算个人所得税时，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

土地增值税计算按纳税人转让房地产所取得的收入减除按税法规定扣除项目金额后的余额为增值额乘以适用税率，适用税率为30%-60%四级超率累进税率。购买商业用房契税税率为4%。

买卖双方按产权转移书据各征收万分之五的印花税。(个人销售房产视同增值税小规模纳税人，城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加均减按50%征收)。

问：我要将购买3年的住房赠与给孙子，应如何缴纳税费？

答：这种交易类型为房屋赠与，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹暂免征收增值税，对当事双方不征收个人所得税，因此赠与人需要按万分之五缴纳印花税，其孙需缴纳4%的契税和万分之五印花税(个人销售房产视同增值税小规模纳税人，印花税减按50%征收)。

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