南阳小产权房转正(是南阳刚需买房的好时机吗?)

这篇文章的题目,是大宛楼市知识星球里某位网友的简短提问。短短几个字,却代表着刚需的声音。迷茫不安中透着瑟瑟发抖。

听多了有人炒楼一年挣了几十万,听多了某单位集资房3000涨到8000,听多了鸟巢和白河南,听多了金科和中梁选哪个,听多了完全学校周边值不值得投资之类的话题……

刚需一直都在那里,默默地,插不上话。

是啊,刚需手里没有50万,100万,只有凑来的20万,甚至十几万;刚需一个月收入3000,没有公积金,徘徊在小产权和偏远地段;刚需没有内部消息,有个风吹草动一拥而上,看清时,才发现是烂尾楼。

刚需的信念很笃定,他们坚信未来南阳房价不可能再涨。

房产税一出台,让那些靠房子发财的人颤抖吧!刚需的声音,永远是最多人的呼声。然而,越是刚需,我们越是要回归理性。

对于这个看似简单,实则严肃而敏感的问题,我想从2019年全国地产大气候和南阳地方税收两方面说。虽然有的地方只能点到为止,但我尽量把自己看到的说明白。

先说全国。

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未来二三线,是品牌房企的主战场。

我们看《2019胡润全球房地产富豪榜》的统计:

?恒大许家印、碧桂园杨惠妍和万达集团王健林家族分别为2500亿元、1500亿元和1400亿元,而他们去年的财富为2900亿元、1600亿元和1550亿元,分别缩水了400亿元、100亿元、150亿元,前三位的地产商财富缩水总额达到650亿元。

看胡润统计的225名全球地产商,会发现中国在2018年,有一个非常明显的趋势:

中国多数一线地产商收缩规模,如前十的恒大、碧桂园、万达,资产出现大规模缩水。只有少数一线地产商,如龙湖、金科、中梁,逆市操作,资产有所增长。

但是,我们需要注意到,缩水不代表亏损,很可能是政策导向下的转型。三线城市就是证明,2018年,全国百强企业在三四线城市拿地放量,三四线城市销售额占到了45.6%,二线城市占比42.9%。

可见,中国城市化进入下半场,主战场已经偏向二三线,三线未来市场广阔。

而刚刚过去的两会,透露了很多有效信息。关于房地产只用记住两个点:

1.一城一策。

2.棚改有收缩,但继续推进。

住建部随后在记者发布会,专门做了补充,其中谈到楼市的第五句话,需要注意:

要保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

这其实是在回应2016到2018这一波行情后,房价会不会大波动的问题。答案很明确,全国范围内,不会。

说直白点,就是要守住一线的风向标,都住三线的底。房价不会大波动,但全国经济形势依然严峻。

“GDP今年增长目标是6%到6.5%”,这个增速,比去年的6.6%还要低。

据CNN报道,这是近三十年来,中国经济的新低。另一方面,中国还有比较严峻的地方债问题。也就是说,经济下行压力大,我们要告别高速增长,迎来中速增长,这是新常态。

两年来,房地产起到了稳定宏观经济的作用,如今房价不再暴涨,那就稳定一下,其他途径刺激内需和投资。

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我们来看南阳。

在棚改缩水,地方债务问题严重的大背景下,南阳日子也不好过。2019年,市区棚改项目为0,2019年的其他项目,全部是“铁公基”,就是政府定向投资。

但卧龙岗和老城南北区的棚改还要继续,去年公布的数据是,这三块儿区域涉及安置7310套,棚改服务费用74亿多人民币,可见市级财政这两年压力不小。

还要着重提的是,南阳新城区的建设。南阳新城区建设速度,虽然无法与郑州相比,但步伐也从未停止,决心从未动摇。

2018年,新区建设还有明显加快的迹象,完全学校、三馆一院、土拍、月季大道、高铁站等的进度加快,有目共睹。

在地方债务压力,经济增长需要新刺激的时候,钱从哪里来?经适房转正是一项,但是规模有多大,目前无法判断。剩下的,就是搞活房地产。房地产在南阳的财政收入中,但绝对是支柱性的占比。

我们看一组财政部数据:

2018年全国“卖地”收入6.5万亿,而2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元,同比增长7%。

简单计算,2018年土地出让收入约为同期地方一般公共预算的66.48%,而2017年的比例为56.9%。也就是说,一般公共预算里,有至少6成,都是卖地收入。

南阳占多少,我查不到数据。但按照2018年的第一季度中心城区卖地收入15亿,去年市级一般公共预算,我们按2017年的49亿估算,这个比例,只多不少。

我们用南阳商品房的销售数据来侧面核实:

2017年全市一般公共预算收入年初预算合计175.5亿元。2018年的数字还没看到,我们按照175亿的数字估计。2018年,南阳全市经房管部门合同备案商品房成交269.91亿元。

一般来说,房价里面70%是地方税收,那么269.91*70%=162亿。

我们发现与全市一般公共预算非常接近。从这里面我们发现,房地产可以说是南阳的支柱性产业。一荣俱荣,一枯俱枯。

245个烂尾楼就是南阳地方的负债,没有钱,怎么还债?别忘了6月30号之前的承诺。

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政策都有惯性,2019年,南阳地方财政和河南许多三线地市一样,注定还是房地产撑着。

三线城市房地产求稳是主流,全国今年不会出现疯狂的大涨了,但因城施策,就给地方更多的主动。

南阳的第一战,是对烂尾楼宣战。

因为这个负债就是定时炸弹,随时会爆炸。

简单解释下。对于烂尾楼的贷款,信用评级很差,商业银行可能很早就打包成金融产品,卖出去了。

接手的金融机构,还会继续卖,这个和美国的次贷一样,杠杆已经很多倍。这些“次贷”是以南阳的地方信用做担保。如果2019年继续大面积坏账,PPP的投资大概都要黄,连最基础的“铁公基”都要泡汤。

烂尾楼处置好,楼市的流动性又增强。也能一定程度提振地方经济。

南阳2019年的第二战,是推进新区建设,拉人,找钱。

白河对岸还要继续有节奏卖地,才能保证新区的建设。这也是增加南阳楼市的流动性。流动性增强,楼市烂尾病渐渐好转,地方建设才能搞上去。

所以从税收和因城施策来看,2019年南阳房价,没有理由不保持稳中略升的势头。

因为只有稳,才能保住信用,只有略升,才能给予市场预期,拉动投资。

当你问今年是不是刚需买房的好时机?我的答案很明确,是的。国家层面的政策,就是求稳,保证房价不出现大的波动,让子弹飞到下一个周期。

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