南阳小产权房转正(是南阳刚需买房的好时机吗？)

这篇文章的题目，是大宛楼市知识星球里某位网友的简短提问。短短几个字，却代表着刚需的声音。迷茫不安中透着瑟瑟发抖。

听多了有人炒楼一年挣了几十万，听多了某单位集资房3000涨到8000，听多了鸟巢和白河南，听多了金科和中梁选哪个，听多了完全学校周边值不值得投资之类的话题……

刚需一直都在那里，默默地，插不上话。

是啊，刚需手里没有50万，100万，只有凑来的20万，甚至十几万；刚需一个月收入3000，没有公积金，徘徊在小产权和偏远地段；刚需没有内部消息，有个风吹草动一拥而上，看清时，才发现是烂尾楼。

刚需的信念很笃定，他们坚信未来南阳房价不可能再涨。

房产税一出台，让那些靠房子发财的人颤抖吧！刚需的声音，永远是最多人的呼声。然而，越是刚需，我们越是要回归理性。

对于这个看似简单，实则严肃而敏感的问题，我想从2019年全国地产大气候和南阳地方税收两方面说。虽然有的地方只能点到为止，但我尽量把自己看到的说明白。

先说全国。

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未来二三线，是品牌房企的主战场。

我们看《2019胡润全球房地产富豪榜》的统计：

?恒大许家印、碧桂园杨惠妍和万达集团王健林家族分别为2500亿元、1500亿元和1400亿元，而他们去年的财富为2900亿元、1600亿元和1550亿元，分别缩水了400亿元、100亿元、150亿元，前三位的地产商财富缩水总额达到650亿元。

看胡润统计的225名全球地产商，会发现中国在2018年，有一个非常明显的趋势：

中国多数一线地产商收缩规模，如前十的恒大、碧桂园、万达，资产出现大规模缩水。只有少数一线地产商，如龙湖、金科、中梁，逆市操作，资产有所增长。

但是，我们需要注意到，缩水不代表亏损，很可能是政策导向下的转型。三线城市就是证明，2018年，全国百强企业在三四线城市拿地放量，三四线城市销售额占到了45.6%，二线城市占比42.9%。

可见，中国城市化进入下半场，主战场已经偏向二三线，三线未来市场广阔。

而刚刚过去的两会，透露了很多有效信息。关于房地产只用记住两个点：

1.一城一策。

2.棚改有收缩，但继续推进。

住建部随后在记者发布会，专门做了补充，其中谈到楼市的第五句话，需要注意：

要保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

这其实是在回应2016到2018这一波行情后，房价会不会大波动的问题。答案很明确，全国范围内，不会。

说直白点，就是要守住一线的风向标，都住三线的底。房价不会大波动，但全国经济形势依然严峻。

“GDP今年增长目标是6%到6.5%”，这个增速，比去年的6.6%还要低。

据CNN报道，这是近三十年来，中国经济的新低。另一方面，中国还有比较严峻的地方债问题。也就是说，经济下行压力大，我们要告别高速增长，迎来中速增长，这是新常态。

两年来，房地产起到了稳定宏观经济的作用，如今房价不再暴涨，那就稳定一下，其他途径刺激内需和投资。

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我们来看南阳。

在棚改缩水，地方债务问题严重的大背景下，南阳日子也不好过。2019年，市区棚改项目为0，2019年的其他项目，全部是“铁公基”，就是政府定向投资。

但卧龙岗和老城南北区的棚改还要继续，去年公布的数据是，这三块儿区域涉及安置7310套，棚改服务费用74亿多人民币，可见市级财政这两年压力不小。

还要着重提的是，南阳新城区的建设。南阳新城区建设速度，虽然无法与郑州相比，但步伐也从未停止，决心从未动摇。

2018年，新区建设还有明显加快的迹象，完全学校、三馆一院、土拍、月季大道、高铁站等的进度加快，有目共睹。

在地方债务压力，经济增长需要新刺激的时候，钱从哪里来？经适房转正是一项，但是规模有多大，目前无法判断。剩下的，就是搞活房地产。房地产在南阳的财政收入中，但绝对是支柱性的占比。

我们看一组财政部数据：

2018年全国“卖地”收入6.5万亿，而2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元，同比增长7%。

简单计算，2018年土地出让收入约为同期地方一般公共预算的66.48%，而2017年的比例为56.9%。也就是说，一般公共预算里，有至少6成，都是卖地收入。

南阳占多少，我查不到数据。但按照2018年的第一季度中心城区卖地收入15亿，去年市级一般公共预算，我们按2017年的49亿估算，这个比例，只多不少。

我们用南阳商品房的销售数据来侧面核实：

2017年全市一般公共预算收入年初预算合计175.5亿元。2018年的数字还没看到，我们按照175亿的数字估计。2018年，南阳全市经房管部门合同备案商品房成交269.91亿元。

一般来说，房价里面70%是地方税收，那么269.91*70%=162亿。

我们发现与全市一般公共预算非常接近。从这里面我们发现，房地产可以说是南阳的支柱性产业。一荣俱荣，一枯俱枯。

245个烂尾楼就是南阳地方的负债，没有钱，怎么还债？别忘了6月30号之前的承诺。

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政策都有惯性，2019年，南阳地方财政和河南许多三线地市一样，注定还是房地产撑着。

三线城市房地产求稳是主流，全国今年不会出现疯狂的大涨了，但因城施策，就给地方更多的主动。

南阳的第一战，是对烂尾楼宣战。

因为这个负债就是定时炸弹，随时会爆炸。

简单解释下。对于烂尾楼的贷款，信用评级很差，商业银行可能很早就打包成金融产品，卖出去了。

接手的金融机构，还会继续卖，这个和美国的次贷一样，杠杆已经很多倍。这些“次贷”是以南阳的地方信用做担保。如果2019年继续大面积坏账，PPP的投资大概都要黄，连最基础的“铁公基”都要泡汤。

烂尾楼处置好，楼市的流动性又增强。也能一定程度提振地方经济。

南阳2019年的第二战，是推进新区建设，拉人，找钱。

白河对岸还要继续有节奏卖地，才能保证新区的建设。这也是增加南阳楼市的流动性。流动性增强，楼市烂尾病渐渐好转，地方建设才能搞上去。

所以从税收和因城施策来看，2019年南阳房价，没有理由不保持稳中略升的势头。

因为只有稳，才能保住信用，只有略升，才能给予市场预期，拉动投资。

当你问今年是不是刚需买房的好时机？我的答案很明确，是的。国家层面的政策，就是求稳，保证房价不出现大的波动，让子弹飞到下一个周期。

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