上李小产权房，房产专业律师——借名买房出资人有权将房屋赠与他人吗？-2024深圳小产权房信息

张三与王三系夫妻关系，张四与李小系母女关系，张三与张四系兄妹关系。位于B市1号房屋原系公租房。房屋原承租人为张三与张四之父张大。1988年，张大去世，经全家协商一致，基于原告的户口尚未转回北京及张四可以报销供暖费的原因，将承租人变更为张四。被告张四成为名义上的承租人，而实际由原告一家居住使用，原告一家也对母亲陈小尽了较多的赡养义务。

2003年，该房屋进行房改售房时，经全体家庭成员协商一致，确认该房屋归原告所有，但因房改政策要求上述房屋只能由承租人购买，所以全体家庭成员协商，确定由原告以被告张四的名义购买，实际归原告所有。

此后，在张四的配合下，原告以借名买房的形式购买了涉诉房屋并支付全部购房款，同时该房屋一直由原告一家居住使用。现因房屋增值，被告方否认借名买房的事实，拒不配合办理过户手续。同时，张四的丈夫去世，李小是其子女，形式上基于继承对该房屋享有部分产权，故原告也将李小作为被告予以起诉。为维护自身合法权益，提起本案诉讼。

原告张三、王三向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告张三与被告张四之间就B市1号房屋的借名买房合同有效；2、请求判令被告张四、李小协助将上述房屋过户至二原告名下。

被告辩称

被告张四辩称,被告张四不同意原告的诉讼请求。

理由：1、原告与被告张四之间不存在借名买房的关系，双方既没有书面的协议，也没有口头的借名买房的意思。2、张三的女儿张小在另案中就相同的事实提起过相同的诉讼。该案经过法院审理，确认双方不存在借名买房的关系。另案的审理过程中，张三作为证人出庭进行了陈述，称钱款是张小出资购买的，借张小的名购买的房屋，而在本案中又称是张三出资购买的，前后陈述相互矛盾。3、张三未就涉诉房屋的买卖出过购房款。

被告李小辩称：同被告张四的答辩意见一致。

本院查明

张三与张四系兄妹关系。张三与王三系夫妻关系，张小系二人之女。

张四与李四系夫妻关系，李小系二人之女，李四于2006年去世。

位于B市1号房屋（以下简称涉诉房屋）的原承租人为张四。2003年1月21日，张四作为乙方与国土资源和房屋管理局作为甲方签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定根据市政府文件和房地产管理局出售直管公有住宅楼房方案，甲方将坐落在B市1号楼房一套，总建筑面积48．49平方米，出售给乙方，房价款19948元整，乙方交纳公共维修基金1513元整；甲方根据上述文件规定，同意乙方享受0．9%年工龄折扣率；甲乙双方在协议书上签字盖章后，乙方将房价款一次付清，付清房价款后次月停租；甲方协助乙方办理房屋买卖各种手续，按规定交纳各项费用，甲方将房屋产权证件交给乙方。该协议落款处，甲方加盖单位公章，乙方加盖印章。

2003年3月7日，被告张四取得涉诉房屋的产权证书。

2004年9月20日，张四（甲方、赠与人）与张小（乙方、受赠人）签订《赠与合同》。张四将涉诉房屋无偿赠与给张小。

2005年3月7日，登记机关区国土资源和房屋管理局收到案外人张小提交的房屋买卖合同、张四的身份证、优惠出售直管公有住房楼房协议书、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表及房屋所有权证等材料，并由张小填写了房屋产权登记申请书、房屋买卖过户审批表。其中，2005年3月7日的已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表上，载明申请人为张四，其为所有权人，配偶姓名为李四，其为共有权人；拟上市房屋为涉诉房屋，共有权人意见处为“同意出售，李四”，使用情况为自住；在申请人声明处有张四签字。

2005年3月7日的房屋买卖过户审批表上，载明卖方（产权人）为张四，买方（买房人）为张小，双方议定成交价格为24万元整，该审批表卖方处有张四签名，买方处有张小签名。

2005年3月7日的《房屋买卖合同（乙种）》，约定甲方（张四）与乙方（张小）就涉诉房屋的买卖，订立合同，双方议定房屋连同附属物产价共计人民币24万元整。

2005年4月4日，案外人张小取得涉诉房屋的房屋所有权证。

2013年9月24日，银行总行营业部与张小之夫赵小签订《综合授信合同》。该合同约定，在本合同约定的授信有效期限内，赵小可向银行申请使用的最高授信额度为390万元；有效使用期限为60个月，自2013年9月24日至2018年9月24日，上述额度内提用的授信应当在额度期限内提用并清偿。

2013年10月9日，银行作为抵押权人与张小作为抵押人签订《房屋最高额抵押贷款合同（抵押登记专用）》。该合同约定，最高债权额390万元，债权确定期限为2013年9月24日至2018年9月24日；张小以其所有的涉诉房屋和F区一处房屋设立抵押，被担保主债权数额390万元，并向房屋登记机关申请办理房屋最高额抵押登记。银行于2013年10月15日取得涉诉房屋的他项权证。

此后，银行营业部依约向赵小放款390万元。

2014年4月，张四诉至本院，要求确认张小与以其名义签订的房屋买卖合同无效。在该案审理期间，张四对房屋买卖合同、房屋买卖过户审批表、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表中涉及的“张四”之签名提起笔迹鉴定申请。经鉴定，上述检材中三个“张四”签名与样本张四签名均不是同一人所写。诉讼中，张四将诉讼请求变更为要求确认涉诉房屋买卖合同不成立。经审理，本院于2015年9月17日作出民事判决书，判决确认2005年3月7日签订的《房屋买卖合同》不成立。

2016年12月22日，张四取得B市1号房屋（涉诉房屋的现地址）的不动产权证书，其上备注该房屋于2013年9月30日由张小和银行办理了最高额抵押登记，抵押人张小，抵押权人民生银行北京分行，债务人赵小，抵押金额390万元。

庭审中，对于涉诉房屋借款抵押的情况，二原告称涉诉房屋的借款已经还清，对此银行及二被告均予以认可。二被告称，二被告已在银行领取了办理解抵押手续的相关材料，但因涉诉房屋存在保全，现在无法办理解押手续。

裁判结果

驳回原告张三、王三的诉讼请求。

律师点评

根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。