十万买小产权房 在深圳你连小产权房都买不起了

事实证明，在深圳就没有什么不能炒的。

由于价格便宜门槛低，不少人正通过炒小产权房赚得盆满钵满。

甚至有开发主体确认清晰的小产权房，由于有拆迁指标，卖到了10万+/平！

我们经常跟读者说买小产权房风险高，为什么小产权房能在深圳大行其道？

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无小产权房不深圳

人地矛盾一直是深圳城市发展过程中的隐痛。

深圳在发展过程中人口不断增长，在1980~1985年仅五年间，外来人口达到40多万。

随着外来人口越来越，村民开始大量建厂房和农民房，在当时并没有得到有效管控。

1993年，深圳就开始通过村改居的方式将集体所有土地转为国家所有土地。

2004年深圳将全市户籍人口全部改为城市居民，集体所有土地都转为国有，成为中国首个无农村无农民无集体土地的城市。

在土地改革前，为了保证原住民的利益，当时政策还允许自建房，由此引发几次“抢建潮”。

当时不少村选择把土地卖给开发商建房子或者自己建房，导致现在深圳存在大量的小产权房。

据统计，截至2020年初，深圳有1082多万套住房、189万套商品房，51万套保障房，村民自建房507万套，占比高达47%！

图源：乐居

一般小产权房是集体用地，但深圳的是国有性质，如果未来能拿证上市交易，与商品房差别不大。

深圳每年几十万人口涌入，面对深圳的高房价，这些小产权房成为不少深漂们的栖息地，催生了大量的需求。

很多人从中看到了机会。

在深圳城市更新过程中，一些小产权房还被纳入旧改范围，按此前的案例不少小产权房拆迁，本地人和外地购房者都一视同仁补偿。所以中介也开始兜售有回迁指标的小产权房，很多人想来博拆迁。

即使不拆迁，一般小产权房的价格是商品房的3折左右，房价涨幅不比商品房差，还能用来出租，而且还不限购、不占购房名额。

有媒体报道，随着深圳楼市政策收紧，不少热钱开始涌入小产权房领域，其中投资客占了8成！

由于价格不透明，深圳小产权房价格随着市场热度上升，一路水涨船高，最高年涨幅甚至达到了50%。

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风险与机会并存

其实，深圳小产权房风险巨大。

虽然是国有土地性质，但实际上深圳小产权房只有《集资建房合同》来约定权属，是没有“红本”的，不受法律保护。

但给予投资者希望的是：小产权房的转正问题。

2018年，深圳通过《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》。

文件规定，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可直接申请为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质；其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

也就是说，除住宅以外的深圳小产权房已经可以转成商品房上市交易了。

不少投资客在其中看到了希望。

有投资客就认为，接下来房地产税如果推出，住宅类小产权房全面放开转正是未来的大方向。

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深圳小产权房该何去何从

不过利好还没等来，深圳小产权房最近就直接被央视点名。

据悉，报道中的相关涉事中介门店已经被关停。有消息称，部分村委已经停止过户，预计深圳会在近期出台相关文件约束小产权房的炒作问题。

深圳小产权房投资，接下来恐怕会面临不小的打击。

在深圳发展过程中，小产权房解决了深圳发展过程中的一些问题，但在深圳土地日益稀缺的情况下，小产权房上市可以缓解供应压力，甚至能对稳房价起到一定作用，小产权房的历史遗留问题、新问题都亟待解决。

拆迁难，确权难，又要抑制小产权房交易火热、房价上涨的乱象......深圳目前还没有探讨出有效合理的解决办法。

深圳该如何做？这是一个值得深思的问题，甚至会决定深圳未来房价的走势。

在最后，我们还咨询了专业律师，提醒大家购买深圳小产权房的相关风险：

广东南方福瑞德律师事务所曹纯珂律师认为，小产权房有着明显的权利瑕疵，不建议投资小产权房，建议大家慎重对待。

首先，政府不允许小产权房入市交易和自由买卖，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。

且买卖宅基地、小产权房的交易行为不因律师见证或公证处公证而合法化。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。深圳由于历史遗留和政策等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，小产权房违反了土地的用途管制，投资小产权房存在以下风险：

1、无法办理产权证，存在卖方一房多卖的风险；

2、房屋无法进行贷款，投资后，短期无法变现，更无法利用房屋进行贷款做杠杆融资；

3、如果建筑物没有依法报建或未按照建设规划许可证施工建设，城市更新征地拆迁时，有可能作为违章建筑处理，拆违的时候，买方可能得不到任何补偿；

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