东莞小产权房值得买？过来人告诉你不动产投资思路别搞错

道理大家都懂，但口袋里的钞票在抗议，房本上的名额在抗议。这才有了住宅之外，公寓市场的火热。

文章开始前，我们先来看一个“悲伤”的故事

有位亲爱的读者吐槽了自己一段失败的“置业经历”。

2017年她买了莞城某盘一套70年产权的二手公寓，加上税费一共43万左右，现在想脱手，中介放价仅41万！

亏了利息，保本卖，3个月还没有卖出。当初买这个公寓主要考虑到70年产权，方便小孩读书。现在想换住宅，但却被这个“住宅公寓”占了名额。

而更惨的是，该位女士还于东城置有一套小产权房，现在是处于两套都卖不出去的尴尬处境。目前该业主莞城的公寓每月收租1400，内心勉强平衡一点点。

又是小产权又是公寓，一名网友直接说她投资思路出了问题。

这位业主买下的二手公寓，位于城区，亏本一万也卖不出去，只能靠每月收租勉强缓解压力。出租问题不大，转手卖却难的情况其实不少。

1公寓还能买吗？

能！但要谨慎，选好地段和产品。

毕竟买住宅就没风险了吗？同样有！

无论是公寓还是住宅，置业关键还是在于多看多了解，摸清门道。

公寓的购买客群主要集中在有点资金的投资客和婚前过渡的小年轻。

对于投资客来说，公寓的不限购不限贷简直太方便了，有闲钱置办几套公寓，收租、转手赚差价。

而对于小年轻来说，正相反，手上资金有限，买不起住宅，先买一套门槛低的公寓过渡成为很多人的选择。由于家庭自住的不实际，公寓产品说到底还是一种投资产品。

据不完全统计，目前东莞市在售公寓项目五十余个。（文末有详细名单~）

在开发商积极供货的背后，产品鱼龙混杂。这更加考验买房功夫，告别躺赚的时代，这年头买房没点“算计”是要交不少智商税的!

2可上车，但要谨慎再谨慎！

看清属性：谨防不良开发商“挂羊头卖狗肉”

今年8月，佛山某楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”一事传的沸沸扬扬，开发商将办公用房装成公寓楼盘，出售给购房者，其中涉及业主高达5800多户。

住宅可居住可落户，公寓虽不能用于落户和入学，但起码可以居住，而办公用房是明令禁止有居住用途的。

手续齐全：防止开发商甩手不管

我们知道很多公寓是有托管服务，包括几年返租计划，每月保底返XX元，直接做甩手房东就行，对于有投资需求的人来说，好像怎么算都是一笔不会亏本的买卖。但却算漏了托管方经营不善跑路无人管现象。

今年9月，南城阳光城摩都公寓产品因托管方经营不善，托管协议不能继续执行，而协议是业主与托管方签的，开发商不管，一时间几百户业主纷纷崩溃。

在这些前车之鉴背后，避雷之路也更加清晰。接下来拼的就是各位购房者的“眼光”了，好产品自己可不会喊你来买它。

3政策持续收紧，公寓项目或成“有限资源”

实际上，公寓只是一个约定俗成的说法。

在我国的建设用地分类中，并没有“公寓用地”这种说法。相比而言，居住用地、商业用地、公共设施用地、工业用地、物流仓储用地这些才是我们常见的用地类别。

而公寓和办公用房都从属于“商业用地”性质。在很多城市，公寓也是以商业办公用地的名义进行建设的，东莞市场上在售的公寓产品基本属于这类，只有个别项目是住宅性质、公寓用途，也就是我们所称的“住宅公寓”。像前面的“悲伤”业主买的就是住宅公寓，即有70年产权，但这种性质的产品目前市场上比较少。

早年由于政策环境宽松，写字楼市场“冷淡”，开发商纷纷热衷于开发公寓产品，但从严苛一点的角度来看，从商办用途公寓的诞生之日开始，其实就是在“边缘试探”。因为严格意义上来讲，这类产品实际上是不能用来居住的。

在政策宽松的时候，或许可以打一打擦边球，但随着法规的不断健全与完善，住房市场越来越透明与规范，对于商办产品的管制也成为一大重心。

其中北上广先发制人。

早在2017年，北京就出台了相关政策，明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，且最小分割单元不得低于500㎡，500㎡以上的公寓不可能存在吧！

同年上海“不甘示弱”，全面叫停公寓项目，明确办公用地、商业用地不得建设公寓式办公、酒店式公寓，一度连酒店式公寓都叫停了。简单来说就是，上班的地方不能睡人，睡一宿那种的都不行。

而广州也曾出台了相关规定，但相比北京上海稍有放松，新建商业公寓只能出售给企业，不得出让给个人，后来虽有所放松，但这一政策带来的影响同样不容小觑。

政策的风向变动，体现的是国家对于商办市场的出手管制与重视，对于购房者来说，违规产品将更少出现，聚光灯之下黑点散去。

4东莞尚处投资窗口期抓紧时间上车

从目前东莞的情况来看，对这类商办用途的公寓产品还没有具体的调控政策出台，这或许留下了一个投资窗口期。

对于东莞的购房者来说，公寓产品并非不能考虑，对于一些好地段的，好品牌的投资价值显而易见，但购房者需要的是再多加一份警惕之心。

在目前的政策环境下，市面上在售的公寓产品可以算是“有限资源”了。一些合规的项目值得入手的要抓紧上车了，毕竟错过可能再无。

无论是住宅还是公寓，无论是商铺还是写字楼，都没有百分百的盈利，100分的投资产品本来就不存在。

5目前东莞在售公寓项目

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