南京小产权房别墅 共有产权房观泓雅苑南京买房

区别是存在的，如果说G01的地块档次在南京楼市算是BBA的话，G121应该靠近保时捷的档次了，当然这里没有踩一捧一的意思，而是用大概的一个档次差距做一个对比，首先总结一下G121地块的信息：

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以蓝色圆圈为重点，就是南部新城大校场区域，作为南京市主城区最后一大片待建设的处女地中，最为精华的一片土地了：G121地块位于南部新城南部，北至机场四路，南至机场六路，西至国西路特色街巷，东至国际路，地块东侧靠近在建的地铁5号线神机营站，紧邻在售新盘金地大成汇文府，距离大成雅境项目也不远。

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正在建设中的大成雅境项目

去年，2021G121地块被南京南部新城会展中心发展有限公司拿下，以底价258000万元成交，楼面地价11896元/㎡，未来毛坯限价44998元/㎡。今年年初河西集团发布的消息，河西集团下属公司奥体建设公司成功中选2021G121项目开发建设合作单位，获得该项目住宅地块代建代销、商办地块代建业务。

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上图中我们可以看出，项目楼层不高，居住舒适度较高，将会打造12栋8F-18F住宅，C、D两个分区各拟建6栋8F-18F，另外还会打造2栋商办楼以及商业等配套设施。出让要求里表明该地块需要引进1家科技类企业、1家商贸类企业、1家物联网企业。

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商办部分效果图

此前，奥体建设在南京的项目多集中在河西，已交付的包括青奥村、奥体建设六园（海棠园、青桐园、丹枫园、木樨园、清竹园、翠杉园），口碑相当不错，同时奥体建设还有在江心洲的纯新盘江尚紫薇等待上市。G121地块出让要求中，也注明须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质材料。

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G121地块附近的配套学校地块实拍，旁边为华夏幸福大校场项目G地块工地。

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同时，G121地块紧靠未来的地铁5号线神机营站，5号线途经鼓楼区、秦淮区和江宁区，线路全长37.4公里，全部为地下线，共设地下车站30座，其中，有14个车站是换乘站，比地铁4号线还多5个换乘站，是南京地铁中当之无愧的“换乘王”。

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作为标准的改善盘，G121项目未来主力户型预计在140-170㎡左右，还有少量220㎡以上超大平层，至于价格，目前据说精装单价会达到5.1万-5.2万每平方，不过一切还需要KFS的官方发布。

项目预计国庆节前后入市

早在今年5月份，考察团便针对南京今年首个共有产权住房试点楼盘——观泓雅苑项目进行了实地考察。

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根据上图中标注的情况可知，观泓雅苑项目距离南部新城大校场板块的金基望樾府以及云澜尚府项目并不远，而望樾府项目收官开盘的价格为销许均价为全装修房源51059元/㎡，升级装修包5400元/㎡，观泓雅苑项目的均价则是仅仅32000元/㎡，并且还要打八折！

客观地讲，因为观泓雅苑项目较为出色的地理位置加上买房人实际购房单价为25600元每平方，这样的价格差，对于刚需客群的吸引力是不小的，针对项目的开发商、地理位置、周边配套以及项目概况等信息，考察团对观泓雅苑项目做出了详尽的整理与总结，

然而遗憾的是，上次针对观泓雅苑项目的实地考察因为项目样板间正在施工，考察团并未能进入样板间进行评测，如今距离项目报名截止时间（项目将于2022年6月1日-7月10日接受报名，申购人可通过微信公众号“南京房产微政务(房帮宁)”提出申请，也可以线下至观泓雅苑接待中心(石杨路御水湾花园东侧约200米)提出申请。）

报名仅剩5天，考察团再次来到项目实地样板间，为大家分析已公开的两个样板间。

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进入样板间路上的项目公区，瓷砖墙上配置了消防器材，这方面不算特别精细。能看出产品的细节还是比较偏刚需的。

项目目前公开了两个实体样板间，分别为75㎡两房户型跟82㎡两房户型，尽管项目后期为毛坯交付，但是样板间则是以精装形式呈现的，在这个基础上也是给后期买房人提供了一种改造与装修的方向。

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75㎡样板间的入户柜+玄关，因为尺寸问题，能打造成这样已经是极限了，进门左手边就是厨房。

厨房面积不大，后期如果想在厨房内放置冰箱的话，只能考虑为图片中的空间里的柜体做减法，腾出冰箱空间，如上图一般打造厨房柜体的话，冰箱是没有空间放置的。

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客厅与餐厅的空间，可以看出项目针对原来的毛坯交付时的状态对样板间进行了改造——客厅与卫生间之间的墙体被打掉了一部分，增大了室内空间，在卫生间洗手盆做了开放式处理，这样的好处是将客餐厅的实用空间与观感进行了提升的同时，还没有造成餐厅与卫生间距离太近而产生的不良影响。

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次卧空间不大，朝东向的窗户保证了后期的采光，在这个基础上，还保证了一个写字桌的空间，当然了，可以看出空间确实是比较小的，如果后期作为儿童房的话，勉强合格。

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主卧空间，中规中矩，得房率75%（可能还没有）的基础上，能有这样的表现也算是还行了，只是大概率只能三口之家勉强居住。

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阳台面积不大，但是居然还做了转角设计，充分保证了采光，另外临街的楼栋没有遮挡，外面就是秦淮河河景，这样的景观我给满分——看看对面的高楼是什么价格，懂得都懂，当然，只有临街的楼栋有这样的“福利”的同时，未来也会有一定的道路噪音影响。

下面我们再来看看82㎡的两房户型样板间。

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跟75㎡一样，项目都设置成了大进深的设计，从入户玄关柜的尺度可以看出，多了点面积，情况就是不一样。

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入口走道右手边的卫生间，做到了干湿分离。

卫生间正对着的，是后期的厨房空间（这点真的不太好），后期需要放冰箱的话，依旧要在后期改造上面动一动心思。

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这个墙边柜加餐厅的空间，怎么说呢，感觉墙边柜大可不必，柜体空间太小不实用，还影响了后期走道与餐厅的空间，没必要！

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目测客厅的开间是有三米的，82㎡两房户型的客厅，只能说是勉勉强强吧，与阳台衔接，保证了采光。

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次卧，北向有窗，但是后期采光可能一般，需要仰仗室内光源。

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南向主卧，空间还可以，有飘窗。

总结一下，项目打造了四种户型，这次首开的是7号6栋、6号2栋，共514套房，户型建面约75、82、88、89、115㎡，从之前的考察贴可以看出，相对来说，项目的89、115㎡的户型肯定是更好的，而75跟82两种户型，后期毛坯交付后，经过改造也还勉勉强强。

观泓雅苑作为一个共有产权项目，优点已经不用多做赘述，缺点的话，在后期销售方面的问题跟“隐忧”考察团也在此前的稿件中做了详细介绍。

不过就产品本身来说的话，还是有几点需要去注意：

1、北面宁芜铁路，等搬迁已经等了十几年。距铁路直线距离两三百米，有噪音影响（选房的楼栋需要慎重）；2、容积率3.5，介绍得房率75%，实际可能更低一些。3、直线距离地铁石门坎站300米，实际距离可能走要2、3公里路。不过据说A、B两个分区在东、西、北各开三个门。

另外考察团多说几句，观泓雅苑这个产品，存在的目的比较明确：让需要留在南京，想要留在南京的刚需购房人有更好的居住选择，而不是说支持购房人用做投资用途，因为这是共有产权房属性决定的。

早在2015年，南京就开始发展共有产权房。从2015年7月1日正式“面世”接受申请，到2016年开始供应，据官方数据截至2021年7月，累计供应4000多套共有产权房。

2016年年中，位于岱山推出首批共有产权房，共144套，均价9925元/㎡。购房份额要求，城市低收入住房困难家庭≥50%，城市中等偏下收入住房困难家庭≥70%，其他保障对象≥80%。当时正值楼市上涨期，周边板桥新房价冲上1.5W+，部分二手房价近2W，雨花区一批人才入手了岱山共有产权房。

岱山区域的共有产权房2018、2019年1.6万/㎡购买的那批，回报率可能跑不赢银行存款利率。

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

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